Налог на доход от аренды в Таиланде для россиян: ставки и расчёт

В 2026 году Таиланд облагает налогом доход от сдачи недвижимости в аренду по прогрессивной шкале от 0 до 35%. Для российских граждан, владеющих кондоминиумами на Пхукете или виллами через тайскую компанию, реальная эффективная ставка обычно составляет 5-15% при грамотном структурировании. Но без понимания механики расчёта можно потерять до трети дохода.

Главная ловушка: Россия и Таиланд подписали соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) ещё в 1999 году. Однако с 1 января 2024 года Таиланд начал облагать налогом доходы, переведённые в страну в год их получения. Это изменило правила игры для всех нерезидентов, включая россиян.

Быстрый ответ

• Прогрессивная шкала PIT (Personal Income Tax): от 0% при доходе до 150 000 бат до 35% при доходе свыше 5 000 000 бат в год
• Withholding tax при выплате арендной платы физлицу: 5% от суммы аренды удерживается арендатором-юрлицом
• СИДН Россия-Таиланд: доход от недвижимости облагается в стране расположения объекта (ст. 6), но зачёт налога возможен на родине
• Налоговый резидент Таиланда - это лицо, проживающее в стране 180 дней и более в календарном году
• Корпоративный налог при владении через тайскую компанию: 20% от чистой прибыли, но доступны вычеты расходов
• Срок подачи декларации PIT: до 31 марта следующего года

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Физлицо-нерезидент сдаёт кондо

Россиянин владеет кондоминиумом в собственном имени (freehold). Живёт в Таиланде менее 180 дней. Сдаёт квартиру через управляющую компанию.

Управляющая компания, как юрлицо, обязана удержать 5% withholding tax при каждой выплате и перечислить его в Revenue Department. Если годовой доход от аренды составляет 1 200 000 бат (примерно 100 000 бат в месяц), удержание составит 60 000 бат.

Нерезидент формально обязан подать годовую декларацию. На практике многие ограничиваются удержанным налогом, но это создаёт риск доначисления. По прогрессивной шкале с учётом стандартных вычетов (60 000 бат личный + 30% от дохода, но не более 100 000 бат) реальный налог может оказаться выше удержанных 5%.

Сценарий 2: Физлицо-резидент с арендным доходом

Если россиянин проводит в Таиланде 180+ дней, он становится налоговым резидентом. Арендный доход облагается по полной прогрессивной шкале. При том же доходе в 1 200 000 бат расчёт выглядит так:

• Доход: 1 200 000 бат
• Вычет расходов (30%): -360 000 бат
• Личный вычет: -60 000 бат
• Налогооблагаемая база: 780 000 бат
• Налог: 0 + 7 500 + 15 000 + 20 000 + 28 000 = 70 500 бат (эффективная ставка около 5.9%)

Важно: резидент также обязан декларировать доходы из-за рубежа, переведённые в Таиланд в том же году.

Сценарий 3: Владение через тайскую компанию

Вилла оформлена на Thai Limited Company. Компания сдаёт виллу, получает арендный доход, оплачивает расходы на содержание, ремонт, управление. Чистая прибыль облагается корпоративным налогом 20% (или 15% при прибыли до 3 млн бат для малого бизнеса). При выплате дивидендов акционеру-физлицу удерживается ещё 10%.

Преимущество: компания легально списывает амортизацию здания (5% в год на протяжении 20 лет), расходы на ремонт, страховку, управление, бухгалтерию. Это существенно снижает налогооблагаемую базу.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование подачи декларации. Даже если withholding tax удержан, формально декларация обязательна. Revenue Department Таиланда активно цифровизируется. С 2025 года обмен данными между банками и налоговой усилился. Штраф за неподачу: до 200 000 бат или лишение свободы до 6 месяцев (по Section 37 Revenue Code).

2. Неучёт изменений 2024 года по зарубежным доходам. Если вы налоговый резидент Таиланда и переводите деньги из России в Таиланд в том же году, когда их заработали, этот доход теперь облагается. Раньше существовала лазейка с переводом в следующем году. Она закрыта.

3. Двойной налог из-за незнания СИДН. Россия также облагает доход от зарубежной недвижимости (13% НДФЛ для резидентов РФ). Но ст. 23.2 НК РФ позволяет зачесть налог, уплаченный в Таиланде. Без подтверждающих документов из Thai Revenue Department зачёт невозможен.

4. Неправильный выбор метода вычета расходов. Физлицо может выбрать 30% фиксированный вычет или фактические расходы. Если реальные расходы (обслуживание бассейна, охрана, CAM fees, ремонт) превышают 30%, выгоднее документировать факт. Но переключаться между методами в течение года нельзя.

5. Путаница с Business Tax и VAT. Если арендодатель получает более 1 800 000 бат в год от аренды, возникает обязанность регистрации как плательщика VAT (7%). Многие не отслеживают этот порог, что приводит к штрафам.

FAQ

Нужно ли платить налог в Таиланде, если я не резидент?

Да. Доход от недвижимости, расположенной в Таиланде, облагается налогом в Таиланде независимо от статуса резидентства. Это закреплено как в Thai Revenue Code, так и в ст. 6 СИДН между Россией и Таиландом.

Какой налог удерживают при выплате аренды?

Если арендатор - юрлицо (отель, управляющая компания), оно обязано удержать 5% withholding tax от суммы выплаты. Если арендатор - физлицо, удержания нет, но обязанность по уплате налога остаётся.

Как избежать двойного налогообложения между Россией и Таиландом?

По СИДН от 1999 года Россия обязана зачесть тайский налог при расчёте НДФЛ. Для этого нужна справка из Revenue Department Таиланда, переведённая на русский и нотариально заверенная. Подаётся вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Выгоднее ли сдавать через компанию или как физлицо?

Для одного-двух объектов стоимостью до 15 млн бат обычно выгоднее работать как физлицо. При портфеле из трёх и более объектов или при вилле с высокими операционными расходами корпоративная структура даёт экономию за счёт амортизации и широкого вычета расходов.

Когда нужно подавать налоговую декларацию в Таиланде?

Декларация PND 90 (для лиц с несколькими источниками дохода) подаётся до 31 марта следующего за отчётным года. Онлайн-подача доступна через сайт rd.go.th.

Что такое CAM fee и можно ли его вычесть?

Common Area Maintenance fee - это ежемесячный платёж за обслуживание общих территорий кондоминиума. При методе фактических расходов его можно вычесть из арендного дохода. При фиксированном вычете (30%) отдельный учёт не требуется.

Облагается ли налогом прибыль от перепродажи недвижимости?

Да. При продаже удерживается withholding tax, рассчитанный по прогрессивной шкале с учётом срока владения. Чем дольше владение, тем ниже налогооблагаемая доля. При владении более 5 лет вычет может достигать 50% от прибыли.

Нужен ли мне тайский ИНН (TIN)?

Да. Для подачи декларации и получения справки об уплаченных налогах необходим Tax ID. Получить его можно в районном отделении Revenue Department при наличии паспорта и подтверждения адреса.

Может ли управляющая компания подать декларацию за меня?

Некоторые управляющие компании предлагают бухгалтерское сопровождение, но юридическая ответственность за подачу декларации лежит на владельце. Рекомендуется привлекать лицензированного тайского бухгалтера (CPA).

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →