Тайская компания для покупки земли: 5 проверок до регистрации

В 2024 году Земельный департамент Таиланда аннулировал права на участки у 47 компаний с иностранным участием, признанных номинальными. Каждый из этих кейсов начинался одинаково: инвестор регистрировал Thai Limited Company, вписывал тайских акционеров, покупал землю и считал себя в безопасности. Реальность оказалась жёстче.

Земельный кодекс Таиланда (Land Code Act B.E. 2497) запрещает иностранцам владеть землёй напрямую. Единственный легальный путь к земельному участку - это структура через тайское юридическое лицо, где иностранец контролирует не более 49% акций. Но сама по себе регистрация компании ничего не гарантирует. Если Земельный департамент (Department of Lands) или Департамент развития бизнеса (DBD) докажут, что тайские акционеры - это номиналы без реального участия, компанию ликвидируют, а землю конфискуют.

В этой статье - пошаговый разбор того, как структурировать компанию для покупки земли так, чтобы она выдержала проверку регулятора в 2026 году.

Быстрый ответ

• 49/51 - максимальная доля иностранца в Thai Limited Company; тайские акционеры обязаны владеть не менее 51%
• 2 млн бат - минимальный уставной капитал, который рекомендуют юристы для покупки земли (требования варьируются по провинциям)
• 3 тайских акционера - минимальное число учредителей по закону (Foreign Business Act B.E. 2542)
• 7 лет - срок хранения финансовой отчётности компании, которую DBD может запросить при проверке
• 2% - трансферный сбор при регистрации земли на компанию в Земельном департаменте
• Штраф до 1 млн бат и тюремное заключение до 2 лет грозят за использование номинальных акционеров (Section 96 Land Code)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Классическая Thai Limited Company

Иностранец владеет 49% акций и занимает позицию директора. 51% распределён между тайскими партнёрами, каждый из которых реально инвестировал свои средства. Компания ведёт операционную деятельность - сдаёт недвижимость в аренду, оказывает услуги, генерирует доход.

Ключевое условие: тайские акционеры должны подтвердить источник средств для оплаты акций. Земельный департамент в 2025-2026 годах активно запрашивает банковские выписки акционеров при регистрации сделок с землёй.

Сценарий 2: Привилегированные акции с усиленным контролем

Компания выпускает два класса акций. Иностранец получает привилегированные акции с расширенными правами голоса - до 1:10 к обыкновенным. Формально 49%, но с контролем на уровне принятия решений. Эта структура легальна, но требует грамотного устава (Articles of Association) и сопровождения опытного юриста.

Сценарий 3: Долгосрочная аренда как альтернатива

Если риски корпоративной структуры кажутся чрезмерными, инвестор может оформить аренду на 30 лет (leasehold) с правом двукратного продления, зарегистрированную в Земельном департаменте. Это не даёт права собственности на землю, но обеспечивает защищённое пользование без необходимости создавать компанию.

Сценарий 4: BOI-компания

Если инвестор планирует вложить от 40 млн бат и создать бизнес с реальной занятостью, Board of Investment (BOI) может выдать разрешение на 100%-ное иностранное владение компанией, включая право на покупку земли под производственные или коммерческие цели. Для частных вилл этот путь не подходит, но для гостиничного или рекреационного проекта - вполне.

Сравнительная таблица

5 обязательных проверок до регистрации земли на компанию

1. Аудит акционерной структуры

Попросите юриста подготовить Shareholder Due Diligence Report. Каждый тайский акционер должен предоставить: паспорт, налоговую декларацию за последний год, банковскую выписку, подтверждающую источник средств для оплаты акций. Если акционер не может объяснить, откуда у него деньги на покупку доли, это красный флаг.

2. Проверка титула земли (Chanote)

Закажите выписку из Земельного департамента (Title Search) лично или через юриста. Убедитесь, что участок имеет статус Chanote (Nor Sor 4 Jor) - это единственный титул с полными правами собственности. Документы Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor и Sor Kor 1 дают ограниченные права и создают риски.

3. Проверка зонирования

Министерство внутренних дел Таиланда устанавливает зоны застройки. Убедитесь, что участок находится в зоне, разрешающей ваш тип использования. На Пхукете, например, строительные ограничения вдоль побережья (80-метровая зона) могут сделать участок непригодным для девелопмента.

4. Проверка истории компании в DBD

Если вы покупаете землю через уже существующую компанию (например, при перепродаже), запросите полную выписку из Департамента развития бизнеса. Проверьте: дату регистрации, историю смены директоров и акционеров, наличие задолженностей и судебных споров.

5. Финансовая отчётность компании

Тайская компания обязана ежегодно подавать аудированную финансовую отчётность и налоговую декларацию. Если компания существует больше года и не подавала отчётность, DBD может инициировать принудительную ликвидацию. Перед покупкой земли через существующую структуру потребуйте отчёты за все годы работы.

Основные риски и ошибки

• Номинальные акционеры. Самый распространённый и самый опасный путь. Земельный департамент научился выявлять схемы, где тайские граждане числятся акционерами, но не вносили реальных средств. С 2023 года проверки ужесточились: инспекторы вызывают акционеров на личное интервью

• Отсутствие операционной деятельности. Компания, которая не ведёт бизнес и существует только для владения одним участком, вызывает подозрения. Минимум - сдавайте недвижимость в аренду и декларируйте доход

• Игнорирование ежегодной отчётности. Пропуск даже одного года подачи баланса может привести к штрафам и постановке компании на учёт для ликвидации

• Покупка земли без Chanote. Документы более низкого уровня (Nor Sor 3) не гарантируют точных границ участка и могут быть оспорены третьими лицами

• Доверие к 'серым' юристам. Юрист, который предлагает 'всё устроить' с номинальными акционерами за фиксированную плату, подвергает вас уголовному риску. Работайте только с лицензированными юридическими фирмами, состоящими в Lawyers Council of Thailand

FAQ

Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде напрямую?

Нет. Земельный кодекс (Land Code Act, Section 86) прямо запрещает иностранным физическим лицам владеть землёй. Исключение - наследование (с обязательной продажей в течение 1 года) и инвестиции от 40 млн бат через BOI.

Сколько стоит зарегистрировать Thai Limited Company?

Регистрация обходится в 25 000-80 000 бат в зависимости от юридической фирмы. Ежегодное обслуживание (бухгалтерия, аудит, подача отчётности) - от 50 000 бат в год.

Что произойдёт, если компанию признают номинальной?

Земельный департамент может аннулировать право собственности на участок. Иностранцу грозит штраф до 1 млн бат и лишение свободы до 2 лет. Земля будет выставлена на принудительную продажу.

Можно ли купить кондоминиум без компании?

Да. Иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме напрямую (freehold), если иностранная квота здания (49% площадей) не исчерпана. Компания нужна только для земли.

Как долго действует Chanote?

Бессрочно. Chanote (Nor Sor 4 Jor) - это полный титул собственности без ограничения срока. Он передаётся по наследству и может быть продан.

Может ли иностранец быть директором Thai Limited Company?

Да. Закон не запрещает иностранцу занимать позицию директора. При этом для получения разрешения на работу (Work Permit) компания должна иметь оплаченный уставной капитал не менее 2 млн бат и трудоустроить минимум 4 тайских сотрудников.

Какой налог платит компания при покупке земли?

При регистрации перехода права собственности: трансферный сбор 2% от оценочной стоимости, гербовый сбор 0,5% или специальный бизнес-налог 3,3% (если продавец владел менее 5 лет).

Нужно ли личное присутствие при регистрации?

Нет. Директор компании может выдать нотариально заверенную доверенность (Power of Attorney) юристу для представительства в Земельном департаменте.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →