Photo by Nataliya Vaitkevich on Pexels
Thai Tax ID для иностранного арендодателя: зачем нужен и как получить
Без тайского Tax ID иностранный владелец недвижимости теряет деньги дважды. Первый раз - когда управляющая компания удерживает налог по максимальной ставке. Второй - когда невозможно подать декларацию и вернуть переплату. Получение ИНН в Таиланде (TIN) занимает от одного до пяти рабочих дней и стоит ровно ноль бат.
Налоговый идентификационный номер (Tax Identification Number, TIN) - это 13-значный код, который присваивает Revenue Department of Thailand. Для иностранца, сдающего квартиру или виллу на Пхукете, в Бангкоке или Паттайе, этот номер открывает доступ к прогрессивной шкале налогообложения вместо фиксированного удержания в 15% у источника.
Быстрый ответ
- Стоимость получения TIN - бесплатно, госпошлина не взимается
- Срок оформления - от 1 до 5 рабочих дней в местном отделении Revenue Department
- Ключевой документ - паспорт с действующей визой или разрешением на пребывание
- Ставка удержания без TIN - фиксированные 15% от валового дохода (раздел 70 Revenue Code)
- Ставка с TIN и декларацией - прогрессивная шкала от 0% до 35%, первые 150 000 бат дохода не облагаются
- Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом действует с 1999 года (статья 6 - доходы от недвижимости)
Варианты и сценарии
Сценарий 1: сдача кондо через управляющую компанию
Управляющая компания (или rental pool operator) по закону обязана удержать withholding tax при каждой выплате владельцу. Если у арендодателя нет TIN, компания применяет ставку 15% ко всей сумме. При годовом доходе от аренды в 600 000 бат удержание составит 90 000 бат.
С TIN и подачей годовой декларации (форма PND 90) картина другая. После вычета необлагаемого минимума и стандартных расходов (по умолчанию 30% от дохода по статье 5 раздела 42 bis Revenue Code) эффективная ставка может снизиться до 5-7%. Разница - десятки тысяч бат ежегодно.
Сценарий 2: прямая сдача арендаторам
Когда иностранец сдает жилье напрямую, без посредника, формально он сам отвечает за уплату налога. Однако если арендатор - юридическое лицо (например, корпоративный клиент), оно обязано удержать 5% withholding tax. TIN владельца нужен для корректного оформления справки об удержании (withholding tax certificate), которую потом прикладывают к декларации.
Сценарий 3: владение через тайскую компанию
Если недвижимость оформлена на тайскую компанию (Ltd.), компания получает собственный TIN при регистрации. Но директор-иностранец, получающий зарплату или дивиденды, все равно нуждается в личном TIN для подачи формы PND 91 (доходы от занятости) или PND 90 (смешанные доходы).
Сравнительная таблица
| Параметр | Без TIN (удержание у источника) | С TIN (прогрессивная шкала) | Через тайскую компанию |
|---|---|---|---|
| Ставка налога | Фиксированные 15% | От 0% до 35% прогрессивно | Корпоративный 20% + дивиденды 10% |
| Вычет расходов | Не применяется | 30% от дохода (аренда) | Фактические расходы по бухучету |
| Необлагаемый минимум | Отсутствует | 150 000 бат/год | Отсутствует для юрлица |
| Эффективная ставка при доходе 600 000 бат/год | 15% (90 000 бат) | Около 5-7% (30 000-42 000 бат) | 20% + 10% на дивиденды |
| Подача декларации | Не требуется | Обязательна (PND 90) | Обязательна (PND 50, PND 51) |
| Возврат переплаты | Невозможен | Возможен в течение 3 лет | По результатам аудита |
| Сложность администрирования | Минимальная | Средняя | Высокая (бухгалтер, аудит) |
Пошаговая процедура получения TIN
Шаг 1. Подготовьте документы: оригинал загранпаспорта, копию страницы с фото и визой, документ о праве собственности (Chanote) или договор аренды, подтверждение адреса проживания в Таиланде (например, lease agreement или TM30).
Шаг 2. Обратитесь в районное отделение Revenue Department по месту регистрации недвижимости. На Пхукете главный офис находится на Phuket Road в центре Пхукет-тауна. В Бангкоке - по месту проживания или регистрации.
Шаг 3. Заполните форму Lor.Por.10.1 (заявление на получение TIN для физического лица). Бланк выдают на месте.
Шаг 4. Получите TIN. В большинстве случаев номер выдают в тот же день или на следующий. В загруженных отделениях срок может достигать 5 рабочих дней.
Шаг 5. Сохраните уведомление с TIN. Этот 13-значный номер понадобится при каждой налоговой операции, открытии банковского счета и оформлении справок об удержании.
Основные риски и ошибки
- Игнорирование декларации. Получить TIN и не подать декларацию - частая ошибка. Revenue Department может начислить штраф 1 000-2 000 бат за несвоевременную подачу, а при выявлении неуплаты - пени 1,5% в месяц от суммы налога
- Неиспользование вычетов. Многие иностранцы не знают о праве на вычет 30% расходов при декларировании дохода от аренды. Это автоматический вычет: не нужно собирать чеки и квитанции
- Путаница с withholding tax. Удержанный у источника налог - это не окончательный расчет. Это аванс, который зачитывается при подаче декларации. Без TIN зачет невозможен
- Двойное налогообложение. Россия и Таиланд подписали соглашение (СОИДН) в 1999 году. Доходы от недвижимости облагаются в стране нахождения объекта (статья 6). Но уплаченный в Таиланде налог можно зачесть в российской декларации при наличии подтверждающих документов с TIN
- Просроченная виза при подаче. Формально TIN выдают при наличии легального статуса пребывания. Если виза просрочена, офис может отказать в регистрации
- Доверенность без нотариального заверения. Если владелец не в Таиланде, подать заявление может представитель по доверенности. Но доверенность должна быть заверена в тайском консульстве или у нотариуса с последующей легализацией
FAQ
Можно ли получить Thai Tax ID, находясь за пределами Таиланда?
Нет. Заявление подается лично или через представителя по доверенности непосредственно в отделении Revenue Department в Таиланде. Онлайн-подача для иностранных физлиц не предусмотрена.
Нужен ли Work Permit для получения TIN?
Нет. Work Permit требуется для трудоустройства, но не для регистрации в налоговой. Иностранный владелец недвижимости с инвестиционной визой, пенсионной визой или даже туристической визой может подать заявление.
Сколько действует Tax ID?
Бессрочно. Номер присваивается один раз и не меняется, даже если иностранец покидает Таиланд на длительный срок.
Какой крайний срок подачи декларации по доходам от аренды?
31 марта года, следующего за отчетным. За 2025 налоговый год декларацию PND 90 нужно подать до 31 марта 2026 года. При онлайн-подаче через e-filing.rd.go.th срок продлевается на 8 дней.
Облагается ли доход от краткосрочной аренды (Airbnb) так же, как долгосрочная?
Да, с точки зрения подоходного налога разницы нет. Однако краткосрочная аренда (менее 30 дней) может подпадать под действие Hotel Act, что создает дополнительные регуляторные требования.
Что делать, если управляющая компания уже удержала 15% без моего TIN?
Получите TIN, подайте декларацию PND 90 за соответствующий год и приложите withholding tax certificates от управляющей компании. Переплату вернут на тайский банковский счет. Срок возврата - от 3 до 6 месяцев.
Нужно ли платить налог в Таиланде, если я налоговый резидент России?
Да. По СОИДН между Россией и Таиландом доходы от недвижимости облагаются в стране нахождения объекта. Но вы имеете право на зачет тайского налога при подаче российской декларации (3-НДФЛ).
Можно ли подать декларацию онлайн?
Да, через портал e-filing.rd.go.th. Для первой регистрации на портале потребуется TIN и данные паспорта.
Итог: TIN окупается с первой декларации
Получение Thai Tax ID - это 30 минут в налоговой инспекции, которые экономят 50 000-60 000 бат в год при типичном доходе от аренды кондо на Пхукете. Без этого номера вы платите по максимуму и лишены права на возврат. Если вы планируете сдавать недвижимость в Таиланде, TIN - это первое, что нужно оформить после получения ключей.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.