Налоги на недвижимость через тайскую компанию: полный разбор

Покупка недвижимости через тайскую компанию (Thai Co., Ltd.) остаётся одним из самых популярных способов владения землёй и виллами для иностранцев. Но налоговая нагрузка такой структуры принципиально отличается от прямого владения кондоминиумом на физическое лицо.

В 2026 году Налоговый департамент Таиланда (Revenue Department) усилил контроль за «номинальными» компаниями. Это значит: если вы владеете виллой через юрлицо, вам нужно точно понимать, какие налоги вы платите, какие можно оптимизировать и где начинаются проблемы с законом.

Разберём каждый налог по отдельности, сравним с владением на физлицо и дадим практические чеклисты.

Быстрый ответ

• Корпоративный налог на прибыль (CIT) - 20% от чистой прибыли компании. Малые предприятия с доходом до 300 000 бат освобождены полностью
• Налог на передачу прав при покупке - 2% от оценочной стоимости (transfer fee), плюс 0,5% гербовый сбор или 3,3% специальный бизнес-налог (SBT) при продаже в течение 5 лет
• Земельный и строительный налог (Land and Building Tax) - от 0,02% до 0,7% в зависимости от назначения и стоимости объекта
• Подоходный налог у источника (Withholding Tax) при аренде - 5% от суммы аренды удерживается арендатором-юрлицом
• Дивиденды при выводе прибыли акционерам облагаются по ставке 10%
• Компания обязана вести бухгалтерский учёт и подавать годовой аудит - это дополнительные расходы от 15 000 до 50 000 бат в год

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Вилла для личного проживания

Компания владеет виллой стоимостью 15 млн бат. Иностранец - директор и мажоритарный акционер (49%, остальные 51% у тайских партнёров). Вилла не сдаётся в аренду.

Налоговая нагрузка:

• Земельный и строительный налог: объект классифицируется как «прочее использование» (other use), ставка начинается от 0,3% от оценочной стоимости. При оценке в 10 млн бат это порядка 30 000 бат в год
• Расходы на бухгалтерию и аудит: около 25 000-40 000 бат ежегодно
• CIT: если компания не ведёт коммерческую деятельность и не генерирует доход, формально прибыли нет. Но Налоговый департамент может вменить рыночную арендную ставку как скрытый доход директора

Главный риск: с 2024 года власти активнее проверяют компании без реальной деятельности. Если 100% актива - одна вилла и нет выручки, компанию могут признать номинальной и потребовать ликвидации через Департамент развития бизнеса (DBD).

Сценарий 2: Вилла сдаётся в аренду

Та же вилла приносит 100 000 бат в месяц (1,2 млн в год).

• Withholding Tax: если арендатор - юрлицо (управляющая компания), оно удерживает 5% от каждого платежа. Это 60 000 бат в год
• CIT: после вычета расходов (содержание, ремонт, амортизация здания по ставке 5% в год, зарплаты, бухгалтерия) чистая прибыль может составить 600 000-800 000 бат. Налог - 20%, то есть 120 000-160 000 бат. Withholding Tax засчитывается в счёт CIT
• Земельный налог: если объект используется коммерчески, ставка снижается до 0,3% от оценочной стоимости (коммерческое использование)
• Дивиденды: при выводе оставшейся прибыли акционерам удерживается ещё 10%

Итого эффективная налоговая нагрузка при аренде через компанию: 25-30% от валового дохода (с учётом всех уровней налогообложения).

Сценарий 3: Продажа объекта через компанию

Два варианта выхода:

Продажа актива (самой недвижимости). Компания платит transfer fee 2%, SBT 3,3% (если менее 5 лет владения) или гербовый сбор 0,5%, а прирост стоимости включается в налогооблагаемую прибыль компании (CIT 20%).

Продажа акций компании. Покупатель приобретает не недвижимость, а долю в компании. Transfer fee не взимается. Продавец-физлицо-нерезидент платит налог на прирост капитала по прогрессивной шкале (до 35%), но в форме withholding tax по плоской ставке 15% для нерезидентов на прирост капитала от продажи акций. Это часто выгоднее.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Номинальные акционеры. Если тайские партнёры (51%) не вносили реальный капитал и не участвуют в управлении, структура может быть признана нарушением закона об иностранном бизнесе (Foreign Business Act). Штрафы - до 1 млн бат, лишение свободы - до 3 лет.

2. Забытые налоговые декларации. Компания обязана подавать полугодовую (PND 51) и годовую (PND 50) декларации по CIT, даже при нулевом доходе. Пропуск - штраф до 2 000 бат за каждое нарушение плюс пени 1,5% в месяц.

3. Неправильная амортизация. Здание амортизируется по ставке 5% в год (20 лет), земля не амортизируется вовсе. Ошибки в расчётах приводят к завышению или занижению налоговой базы.

4. Двойное налогообложение дивидендов. Прибыль компании облагается CIT 20%, затем дивиденды - ещё 10%. Итого 28% от прибыли до налогов уходит государству (20% + 10% от оставшихся 80%). Для резидентов РФ соглашение об избежании двойного налогообложения (СОИДН) между Россией и Таиландом позволяет зачесть тайский налог на дивиденды, но ставка дивидендного налога по СОИДН - те же 10%.

5. Налог на «скрытую выгоду». Если директор-иностранец живёт в вилле компании бесплатно, налоговая может квалифицировать это как доход в натуральной форме и начислить подоходный налог по прогрессивной шкале.

FAQ

Нужно ли платить налог, если компания не ведёт деятельность?

Да. Земельный и строительный налог начисляется на объект независимо от деятельности. Компания также обязана подавать нулевые декларации по CIT и оплачивать аудит.

Можно ли списать ремонт виллы как расходы компании?

Да, если расходы документально подтверждены и связаны с деятельностью компании (например, сдача в аренду). Капитальный ремонт капитализируется и амортизируется, текущий - списывается сразу.

Сколько стоит содержание тайской компании без деятельности?

Минимум 40 000-80 000 бат в год: бухгалтерия, аудит, подача деклараций, регистрационные сборы. К этому прибавляется земельный налог на объект.

Выгоднее ли продавать акции компании вместо самой недвижимости?

Часто да. При продаже акций нет transfer fee (2%) и SBT (3,3%). Но покупатель принимает на себя все обязательства компании, включая возможные налоговые задолженности, поэтому требуется due diligence.

Применяется ли СОИДН Россия-Таиланд к доходам от аренды?

Да. По статье 6 соглашения доход от недвижимости облагается в стране местонахождения объекта (Таиланд). Россия обязана зачесть уплаченный тайский налог, но у владельца-компании налог платит именно юрлицо в Таиланде.

Какой минимальный уставной капитал нужен для покупки недвижимости?

Закон не устанавливает минимума для обычной компании, но земельные департаменты часто требуют, чтобы оплаченный капитал покрывал стоимость объекта. На практике - не менее цены приобретаемой недвижимости.

Может ли компания владеть несколькими объектами?

Да. Это даже предпочтительнее, так как расходы на содержание компании распределяются между объектами, снижая удельную стоимость структуры.

Что произойдёт с недвижимостью, если компанию ликвидируют?

Имущество компании распределяется между акционерами пропорционально долям. Иностранец (49%) получит денежный эквивалент или долю в праве, но не землю напрямую. Земля должна быть продана или передана тайскому лицу.

Владение недвижимостью через тайскую компанию - это не способ «обойти закон», а полноценная бизнес-структура с реальными налоговыми обязательствами. Эффективная ставка налогов при сдаче в аренду составляет 25-30% от валового дохода, при личном проживании - 40 000-80 000 бат в год на содержание структуры плюс земельный налог. Прежде чем выбирать эту схему, сравните её с leasehold или покупкой кондоминиума на физлицо. И обязательно работайте с лицензированным тайским юристом и бухгалтером.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →