Sansiri: от семейной фирмы до девелопера №1 в Таиланде

В 1984 году двое тайских предпринимателей зарегистрировали крошечную компанию по продаже земельных участков в Бангкоке. Уставный капитал составлял 200 миллионов бат. Через сорок лет эта фирма превратится в одного из крупнейших девелоперов Юго-Восточной Азии с портфелем более чем на 400 проектов и рыночной капитализацией свыше 40 млрд бат на Фондовой бирже Таиланда (SET).

Речь о Sansiri Public Company Limited (SET: SIRI). История этой компании - это история тайского рынка недвижимости в миниатюре: головокружительный рост, жёсткие кризисы, неожиданные пивоты и борьба за доверие иностранного покупателя.

Именно Sansiri одной из первых начала целенаправленно работать с международной аудиторией, создав отдельное подразделение для зарубежных продаж ещё в 2013 году. Для русскоязычного инвестора, присматривающегося к Бангкоку или Пхукету, понимание пути этого девелопера - это ключ к оценке надёжности любого тайского застройщика.

Быстрый ответ

• Год основания: 1984, Бангкок. Первоначальное название - Sansiri Group
• IPO на SET: 1996 год, тикер SIRI
• Ключевая фигура: Сретта Тависин (Srettha Thavisin) - президент и CEO с 1997 по 2023 год, позднее ставший премьер-министром Таиланда
• Портфель на 2026 год: свыше 400 завершённых и текущих проектов, включая кондоминиумы, таунхаусы и виллы
• Выручка в 2024 финансовом году: около 28,4 млрд бат, по данным годового отчёта компании
• Международное присутствие: офисы продаж в Лондоне, Гонконге, Шанхае, Токио и Сингапуре

Как Sansiri стала гигантом: от земельных участков до небоскрёбов

Первые десять лет компания занималась тем, что на тайском рынке называется moo baan - это застройка жилых посёлков с таунхаусами и отдельными домами на окраинах Бангкока. Бизнес рос стабильно, но не стремительно.

Поворотным моментом стал Азиатский финансовый кризис 1997 года. Бат рухнул. Десятки девелоперов обанкротились. Sansiri тоже оказалась на грани: долги выросли, продажи упали. Именно тогда к штурвалу встал Сретта Тависин - инженер по образованию, выпускник Claremont Graduate University в Калифорнии.

Тависин провёл жёсткую реструктуризацию. Он сократил расходы, переговорил с кредиторами и сделал ставку на сегмент, который тогда казался рискованным - кондоминиумы в центре Бангкока для среднего класса. Ставка сработала.

В 2001 году Sansiri запустила свой первый флагманский бренд кондоминиумов - 'dcondo' (позднее появились линейки The Base, The Line, 98 Wireless). К 2005 году компания уже продавала больше единиц жилья, чем любой другой тайский девелопер.

Варианты и сценарии

Три эпохи Sansiri

Эпоха 1: Земля и посёлки (1984-1997). Компания строила горизонтально. Типичный продукт - это таунхаус за 2-5 млн бат на периферии Бангкока. Маржа низкая, объёмы растут за счёт экспансии в пригороды.

Эпоха 2: Кондо-бум (1997-2018). После кризиса Sansiri переключилась на вертикальную застройку. Ключевые проекты этого периода:

• The Met (Сатхорн, 2009) - первый по-настоящему премиальный проект, получивший награду FIABCI Prix d'Excellence
• 98 Wireless (район Lumphini, 2016) - ультралюкс с ценами от 280 000 бат за кв.м, один из самых дорогих кондоминиумов в истории Таиланда
• The Line (линейка вдоль маршрутов BTS и MRT) - основной генератор выручки для массового сегмента

Эпоха 3: Международная экспансия и диверсификация (2018-2026). Sansiri инвестировала в международные стартапы (JustCo, Farmshelf), запустила собственный бренд гостеприимства и активно вышла на рынок Пхукета.

Пхукет: новый фронт

На Пхукете Sansiri представлена проектами The Habitats в районе Камала и несколькими виллами премиум-класса. По данным CBRE Thailand, средняя цена квадратного метра в проектах Sansiri на Пхукете варьируется от 120 000 до 200 000 бат в зависимости от локации и типа жилья. Компания делает ставку на покупателей из Азии и Европы, предлагая программы гарантированной доходности.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Политическая неопределённость. В августе 2023 года CEO Сретта Тависин покинул компанию, чтобы стать премьер-министром Таиланда. В августе 2024 года Конституционный суд отстранил его от должности. Для Sansiri это двойной удар: потеря харизматичного лидера и репутационные колебания. Текущий CEO - Утхай Утхайсангсук - менее публичен, но имеет большой управленческий опыт внутри компании.

2. Долговая нагрузка. Отношение долга к собственному капиталу (D/E ratio) Sansiri исторически выше, чем у конкурентов. По данным SET на конец 2024 года, показатель составлял около 1,5x. Для сравнения, у Land & Houses - около 0,6x. Это означает, что при повышении процентных ставок Sansiri окажется под давлением первой.

3. Рискованные диверсификации. Инвестиции в зарубежные стартапы (например, сингапурский коворкинг JustCo) пока не принесли заметной отдачи. Часть вложений была списана.

4. Валютный риск для иностранного покупателя. Sansiri устанавливает цены в батах. При укреплении бата к доллару или рублю итоговая стоимость для покупателя растёт.

5. Гарантированная доходность не гарантирована навсегда. Программы rental guarantee на Пхукете обычно действуют 3-5 лет. После этого доходность определяется рынком.

FAQ

Sansiri - это публичная компания? Да, акции торгуются на Фондовой бирже Таиланда (SET) под тикером SIRI с 1996 года. Это значит, что финансовая отчётность проходит аудит и доступна публично.

Можно ли иностранцу купить кондо у Sansiri в freehold? Да. Тайский закон о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522) позволяет иностранцам владеть до 49% юнитов в здании на праве полной собственности (freehold). Sansiri активно продаёт в рамках этой квоты.

Какие проекты Sansiri есть на Пхукете? Основные - The Habitats в районе Камала, а также отдельные виллы в сегменте премиум. Компания расширяет портфель на острове.

Правда ли, что бывший CEO стал премьер-министром? Да. Сретта Тависин возглавлял Sansiri с 1997 по 2023 год, затем стал 30-м премьер-министром Таиланда. В 2024 году был отстранён от должности решением Конституционного суда.

Какая средняя цена за квадратный метр в бангкокских проектах Sansiri? От 80 000 бат/кв.м в линейке dcondo до 280 000+ бат/кв.м в ультрапремиальном 98 Wireless. Разброс огромный.

Как проверить финансовое состояние Sansiri? Годовые отчёты (Annual Report, Form 56-1) публикуются на сайте SET и на сайте самой компании. Данные на английском языке.

Есть ли у Sansiri гарантия завершения строительства? Как публичная компания с доступом к банковскому финансированию, Sansiri имеет один из самых низких рисков недостроя среди тайских девелоперов. Однако абсолютных гарантий не существует.

Какова доходность аренды проектов Sansiri в Бангкоке? По оценкам рынка, валовая доходность составляет 3,5-5% годовых для объектов вблизи станций метро.

Что это значит для инвестора

Sansiri - это системообразующий девелопер Таиланда с сорокалетней историей, публичной отчётностью и широкой линейкой продуктов. Для русскоязычного инвестора это означает минимальный риск недостроя и прозрачность финансов, но при этом премиальную наценку в цене квадратного метра.

Перед покупкой проверяйте три вещи: текущую квоту freehold в выбранном здании, актуальный D/E ratio компании из последнего квартального отчёта и условия rental guarantee, если она предлагается.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →