Налог на аренду в Таиланде: сколько платит арендодатель в 2026

Иностранец, сдающий кондо на Пхукете за 50 000 бат в месяц, отдаёт государству от 5% до 35% арендного дохода. Точная ставка зависит от суммы годового дохода, наличия налогового резидентства и способа декларирования. Большинство инвесторов из СНГ переплачивают просто потому, что не подают годовую декларацию и соглашаются на удержание у источника по фиксированной ставке.

Таиланд облагает арендный доход прогрессивной шкалой подоходного налога (Personal Income Tax, PIT). Первые 150 000 бат годового дохода не облагаются вовсе. Далее ставки растут от 5% до 35%. Но есть нюанс: если доход получен нерезидентом, управляющая компания или арендатор обязаны удержать withholding tax при каждой выплате. Именно этот механизм чаще всего сбивает инвесторов с толку.

Быстрый ответ

• Прогрессивная шкала PIT в Таиланде: от 0% (до 150 000 бат) до 35% (свыше 5 млн бат)
• Withholding tax на аренду для физлиц составляет 5% от суммы выплаты при удержании у источника
• Налоговый резидент Таиланда - это лицо, проживающее в стране 180 дней и более в календарном году
• Арендный доход можно декларировать с вычетом 30% на расходы (паушальный вычет, без подтверждения)
• Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом действует с 1999 года
• Срок подачи декларации PND 90 (для иностранцев) - до 31 марта следующего года

Варианты и сценарии

Сценарий 1: нерезидент сдаёт через управляющую компанию

Самая распространённая схема для инвесторов из России. Управляющая компания (УК) удерживает withholding tax 5% с каждого платежа и перечисляет его в налоговую Таиланда (Revenue Department). Инвестор получает на счёт уже «чистую» сумму.

Проблема: если годовой арендный доход не превышает 500 000 бат, реальная эффективная ставка PIT после вычетов может быть ниже 5%. Но чтобы получить возврат переплаты, нужно подать декларацию PND 90. Большинство нерезидентов этого не делают и теряют деньги.

Пример. Кондо на Пхукете приносит 40 000 бат/мес (480 000 бат/год). УК удерживает 5% - это 24 000 бат в год. При подаче декларации: из 480 000 вычитаем 30% паушальных расходов (144 000) и личный вычет 60 000 бат. Налогооблагаемая база: 276 000 бат. Первые 150 000 не облагаются. С оставшихся 126 000 бат ставка 5% - это 6 300 бат. Переплата составляет 17 700 бат - почти три арендных платежа управляющей компании.

Сценарий 2: резидент сдаёт самостоятельно

Если инвестор живёт в Таиланде более 180 дней, он становится налоговым резидентом. Это открывает доступ к полной шкале вычетов и более низким ставкам на начальных ступенях дохода. Однако с 2024 года (Revenue Department Ruling Por. 161/2566) резиденты обязаны декларировать и зарубежные доходы, переведённые в Таиланд в том же году.

При самостоятельной сдаче арендатор-юрлицо всё равно удерживает withholding tax. А вот если арендатор - физическое лицо (турист, экспат), удержания не происходит. Инвестор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить PIT.

Сценарий 3: сдача через тайскую компанию (Thai Co., Ltd.)

Некоторые инвесторы регистрируют тайскую компанию для владения и сдачи недвижимости. Корпоративный налог (Corporate Income Tax) составляет 20% от чистой прибыли. Для малых предприятий с доходом до 300 000 бат - 0%, от 300 001 до 3 млн бат - 15%.

Минус: дивиденды, выплачиваемые иностранному акционеру, облагаются withholding tax 10%. Двойное налогообложение на уровне компании и акционера может съесть выгоду.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование декларации. Удержание 5% у источника - это не финальный расчёт, а авансовый платёж. Без декларации PND 90 невозможно получить возврат переплаты. По оценкам рынка, более 70% иностранных арендодателей не подают декларации и теряют от 10 000 до 50 000 бат ежегодно.

2. Путаница с withholding tax и PIT. Withholding tax - это механизм сбора, а не отдельный налог. Удержанная сумма зачитывается при расчёте PIT. Если итоговый PIT ниже удержанного - государство возвращает разницу.

3. Незнание о паушальном вычете. Арендодатель-физлицо вправе вычесть 30% от арендного дохода без подтверждающих документов (расходы на ремонт, амортизацию, коммуналку учтены в этой цифре). Многие считают налог от полной суммы.

4. Неприменение конвенции об избежании двойного налогообложения. Между Россией и Таиландом действует соглашение (СИДН), подписанное в 1999 году. Арендный доход от недвижимости облагается в стране нахождения объекта (статья 6). Но уплаченный в Таиланде налог можно зачесть при расчёте НДФЛ в России. Без сертификата налогового резидентства (Certificate of Tax Residence) зачёт невозможен.

5. Сдача без уведомления Revenue Department. Формально, любое лицо, получающее доход в Таиланде, обязано получить ИНН (Tax ID Number, TIN). Процедура занимает один визит в налоговую с паспортом и договором аренды.

6. Работа с УК без прозрачной отчётности. Некоторые управляющие компании не выдают справку о withholding tax (форма 50 Tawi). Без неё невозможно подтвердить удержание и подать декларацию.

FAQ

Какой налог платит иностранец, сдающий квартиру в Таиланде?

Прогрессивный подоходный налог (PIT) со ставками от 0% до 35%. При удержании управляющей компанией авансово взимается 5% от суммы аренды.

Нужно ли получать ИНН в Таиланде для сдачи недвижимости?

Да. Tax ID Number (TIN) оформляется в районном отделении Revenue Department. Потребуются паспорт, копия договора аренды или свидетельства о праве собственности.

Можно ли вернуть переплату по withholding tax?

Да, через подачу годовой декларации PND 90. Возврат поступает на тайский банковский счёт в течение 1-3 месяцев после одобрения.

Как избежать двойного налогообложения между Россией и Таиландом?

Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается при расчёте НДФЛ в России на основании СИДН 1999 года. Необходим сертификат налогового резидентства и подтверждение уплаты (форма 50 Tawi).

Облагается ли арендный доход НДС в Таиланде?

Аренда жилой недвижимости освобождена от НДС (VAT). Коммерческая аренда облагается НДС 7% при обороте свыше 1,8 млн бат в год.

Когда крайний срок подачи налоговой декларации?

До 31 марта следующего за отчётным года. Онлайн-подача через сайт rd.go.th продлевает срок до 8 апреля.

Что лучше: сдавать как физлицо или через тайскую компанию?

Для одного-двух объектов с годовым доходом до 2-3 млн бат физлицо выгоднее: паушальный вычет 30%, личный вычет 60 000 бат, простота администрирования. Компания оправдана при портфеле от 3-4 объектов и доходе выше 5 млн бат.

Нужно ли платить налог с Airbnb-дохода в Таиланде?

Да. Доход от краткосрочной аренды через платформы (Airbnb, Booking, Agoda) облагается на тех же условиях, что и долгосрочная аренда. Платформа не удерживает тайский налог - ответственность лежит на владельце.

Какой штраф за неуплату налога на аренду?

Пеня 1.5% в месяц от суммы задолженности плюс штраф до 200% от неуплаченного налога при умышленном уклонении (Revenue Code, Section 26-27).

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →