Gross yield vs net yield: разница, которая стоит 3-5% прибыли

Инвестор покупает кондо на Пхукете за 8 млн бат, управляющая компания обещает 7% годовых. Через год он получает на счёт не 560 000 бат, а 340 000. Разница — почти 40% от ожидаемого дохода. Куда исчезли деньги? Они спрятаны в пропасти между gross yield и net yield.

Эта разница — не академический нюанс. Это реальные деньги, которые определяют, окупится ли ваша инвестиция за 12 лет или за 20. На рынке Таиланда, где управляющие компании и застройщики почти всегда оперируют gross yield, понимание чистой доходности — единственная защита от завышенных ожиданий.

Быстрый ответ

• Gross yield (валовая доходность) = годовой арендный доход ÷ стоимость покупки × 100%. Не учитывает никаких расходов

• Net yield (чистая доходность) = (годовой арендный доход − все расходы) ÷ полная стоимость покупки × 100%

• Типичный gross yield кондо на Пхукете в 2026 году — 5-8%, net yield — 3-5%

• Разрыв между gross и net на Пхукете составляет 2-4 процентных пункта в зависимости от типа объекта и района

• Управляющие компании удерживают комиссию 20-30% от арендного дохода — это главная статья расходов

• Налог у источника на арендный доход в Таиланде — 5-15% для физических лиц, в зависимости от структуры владения

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Кондо в управлении гарантированного пула

Застройщик предлагает guaranteed return 6% gross на 3 года. Звучит привлекательно. Но давайте разберём арифметику на примере студии стоимостью 5 млн бат.

Gross доход: 300 000 бат/год. Из этой суммы вычитаем: комиссия УК — 25% (75 000 бат), сбор за обслуживание общих территорий (CAM fee) — около 30 000 бат/год, страховка — 5 000 бат, налог — приблизительно 15 000 бат, фонд ремонта (sinking fund, ежегодный взнос) — 10 000 бат. Итого расходов: 135 000 бат. Чистый доход: 165 000 бат. Net yield: 3,3%.

Гарантированный gross yield в 6% превратился в net yield 3,3%. Срок окупаемости вырос с 17 до 30 лет.

Сценарий 2: Вилла с пулом на Раваи, сдача через Airbnb

Стоимость виллы — 15 млн бат. При заполняемости 65% и средней ночной ставке 5 500 бат gross доход составляет около 1 300 000 бат/год. Gross yield — 8,7%.

Расходы виллы значительно выше: комиссия управляющего — 30% (390 000 бат), обслуживание бассейна и территории — 120 000 бат/год, электричество и вода (частично за счёт владельца в low season) — 60 000 бат, земельный налог и страховка — 25 000 бат, мелкий ремонт и замена мебели — 80 000 бат/год, маркетинг и фотосъёмка — 30 000 бат. Итого расходов: 705 000 бат. Чистый доход: 595 000 бат. Net yield: 3,97%.

Gross yield в 8,7% сжался до net yield 4%. Но вилла имеет преимущество: потенциал роста капитальной стоимости на 5-8% в год в востребованных районах.

Сценарий 3: Кондо в Бангкоке, долгосрочная аренда

Квартира в районе Сукхумвит за 6 млн бат, сдаётся по годовому контракту за 25 000 бат/мес. Gross yield — 5%. Расходы ниже: агентская комиссия при поиске арендатора — 1 месяц аренды (разделённая на год — 25 000 бат), CAM fee — 36 000 бат/год, налог — 12 000 бат, простой между арендаторами (в среднем 1 мес/год) — 25 000 бат упущенного дохода. Итого расходов: 98 000 бат. Чистый доход: 202 000 бат. Net yield: 3,37%.

Долгосрочная аренда в Бангкоке стабильнее, но net yield остаётся скромным.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Верить рекламным цифрам gross yield без проверки. Застройщики и управляющие компании указывают gross yield 7-10% — это норма маркетинга. Всегда пересчитывайте в net yield самостоятельно.

2. Забывать про CAM fee и sinking fund. На Пхукете CAM fee для кондо класса люкс достигает 80-100 бат за кв. м в месяц. Для студии в 35 кв. м это 33 600-42 000 бат/год — сумма, которая способна съесть треть чистого дохода.

3. Не учитывать амортизацию мебели и техники. Кондо с полной меблировкой требует замены ключевых элементов каждые 3-5 лет. Закладывайте минимум 50 000-80 000 бат/год для объекта в ценовом диапазоне 5-8 млн бат.

4. Путать yield и ROI. Yield — это текущая доходность от аренды. ROI (return on investment) включает ещё и рост стоимости объекта. Вилла с net yield 4% и ростом капитала 6%/год даёт совокупный ROI около 10% — существенно лучше, чем кондо с net yield 3,3% и ростом 3%.

5. Игнорировать валютный риск. Российский инвестор, получающий доход в батах при ослаблении бата к доллару на 5%, теряет часть реальной доходности. Фиксируйте расчёты в одной валюте.

6. Не закладывать налоговые обязательства. Арендный доход в Таиланде облагается налогом. Структура владения через компанию или напрямую — физлицом — влияет на итоговую ставку. Консультация с налоговым юристом до покупки экономит десятки тысяч бат ежегодно.

FAQ

Какой net yield считается хорошим на Пхукете в 2026 году?

Net yield 4-5% — отличный результат для курортной недвижимости. В сочетании с ростом капитальной стоимости 5-8% это даёт совокупную доходность 9-13% годовых.

Почему управляющие компании всегда называют gross yield?

Потому что gross yield выглядит привлекательнее. Цифра 7% продаёт лучше, чем 4%. Это стандартная практика — не обман, но маркетинговая подача. Ваша задача — пересчитать.

Какие расходы чаще всего забывают при расчёте net yield?

Три категории: амортизация мебели и техники, простой между арендаторами (даже 2-3 недели в год ощутимы), расходы на мелкий ремонт после каждого гостя при краткосрочной аренде.

Как отличается net yield для leasehold и freehold?

Для leasehold (аренда земли на 30 лет) цена покупки обычно на 15-25% ниже, что формально повышает yield. Но при пересчёте на стоимость продления аренды и ограниченный горизонт владения реальная доходность может быть ниже freehold.

Влияет ли сезонность на расчёт yield?

Критически. Высокий сезон на Пхукете (ноябрь-апрель) приносит 60-70% годового дохода. Если вы рассчитываете yield на основе ставок высокого сезона и умножаете на 12 — вы получаете завышенную цифру.

Как самостоятельно рассчитать net yield до покупки?

Соберите данные: среднюю заполняемость района (запросите у нескольких УК), актуальный размер CAM fee и sinking fund, комиссию управляющей компании, среднегодовые расходы на ремонт. Вычтите всё из годового дохода и разделите на полную стоимость покупки.

Стоит ли выбирать объект только по net yield?

Нет. Net yield — один из пяти ключевых параметров. Учитывайте также: потенциал роста капитала, ликвидность при перепродаже, надёжность управляющей компании и юридическую структуру владения.

Как комиссия УК влияет на net yield?

Разница между УК с комиссией 20% и 30% на объекте с gross доходом 500 000 бат — это 50 000 бат/год. На горизонте 10 лет — 500 000 бат, или целый процентный пункт net yield.

Чек-лист: как пересчитать gross yield в net yield за 5 минут

1. Возьмите обещанный gross доход за год
2. Вычтите комиссию управляющей компании (20-30%)
3. Вычтите CAM fee и sinking fund (запросите точные цифры у застройщика)
4. Вычтите 5-10% на простой и непредвиденные расходы
5. Вычтите налоговые отчисления (5-15% от чистого дохода)
6. Разделите результат на полную стоимость покупки (включая transfer fee и юридические расходы)

Если после этих вычислений доходность остаётся выше 4% net — перед вами объект с сильными инвестиционными характеристиками.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →