Central Pattana: как семья Чирават построила империю из 40 моллов

В 1980 году, когда Бангкок ещё утопал в уличных рынках и шопхаусах, Сампенг Чирават открыл первый Central Plaza в районе Ладпрао. Торговый центр площадью 300 000 кв. м казался безумием. Критики говорили: тайцы не пойдут в закрытые моллы, им нужен воздух и уличная еда. Сампенг оказался прав, а критики ошиблись. Сегодня Central Pattana (CPN) управляет более чем 40 торговыми и mixed-use проектами по всему Таиланду, а капитализация компании превышает 400 млрд бат (около $11,5 млрд).

CPN - это не просто девелопер торговых центров. Это крупнейший в Юго-Восточной Азии оператор розничной недвижимости, который формирует лицо городов от Бангкока до Чиангмая и Пхукета. Для инвестора в тайскую недвижимость история CPN - это учебник по тому, как работает рынок коммерческих площадей в стране.

Быстрый ответ

• Основание: 1980 год, первый проект - Central Plaza Ladprao
• Основатель: Сампенг Чирават, наследник торговой империи Central Group
• Листинг на SET: 1995 год, тикер CPN
• Портфель в 2026: свыше 40 объектов (торговые центры, офисы, отели, жилые комплексы)
• Общая арендуемая площадь: более 2 млн кв. м
• Флагманы: CentralWorld (Бангкок), Central Village (аутлет), Central Phuket
• Выручка за 2024 финансовый год: около 45 млрд бат (отчётность CPN)

Варианты и сценарии

Семья Чирават: от лавки на Чаренкрунге до конгломерата

История CPN неотделима от Central Group. Тьенг Чирават, дед Сампенга, основал в 1947 году небольшой магазин Central Trading Store на улице Чаренкрунг - старейшей мощёной улице Бангкока. Магазин торговал импортными товарами и быстро вырос в сеть универмагов Central Department Store.

Сын Тьенга, Самрит Чирават, расширил бизнес на гостиничный сектор и розничные сети. Но именно третье поколение совершило прорыв. Сампенг Чирават в конце 1970-х предложил радикальную идею: строить не отдельные магазины, а целые торговые экосистемы. Так появилась Central Pattana - отдельная компания внутри Central Group, сфокусированная на девелопменте и управлении торговыми центрами.

Сегодня Central Group контролирует CPN через семейный холдинг. Ключевые фигуры четвёртого поколения - Тос Чирават (CEO Central Group) и Сутипат Чирават (CEO Central Retail). CPN же с 2018 года возглавляет Валлая Чирават, представительница семьи, которая провела масштабную трансформацию бизнес-модели.

Прорывные проекты: хронология

1980 - Central Plaza Ladprao. Первый торговый центр нового формата. Включал универмаг, кинотеатры, рестораны. Стал шаблоном для всех последующих проектов.

1990 - Central Plaza Pinklao. Экспансия на западный берег реки Чаопрайя. CPN доказала, что моллы работают за пределами центра.

2002 - выкуп World Trade Center. После пожара 2000 года, уничтожившего часть здания, CPN приобрела комплекс и перестроила его в CentralWorld - один из крупнейших торговых центров в мире (550 000 кв. м общей площади). Этот проект стал визитной карточкой компании.

2004 - Central Festival Pattaya. Первый крупный молл на восточном побережье, который превратил Паттайю из бэкпекерского курорта в торговую дестинацию.

2018 - Central Phuket. Объединение Central Festival и Central Floresta в единый комплекс площадью 130 000 кв. м арендуемых площадей. Для инвесторов в пхукетскую недвижимость это событие стало маркером: районы вокруг Central Phuket сразу выросли в цене на 15-20% (по данным местных риелторских ассоциаций).

2023 - Central Village Luxury Outlets. Первый аутлет-молл премиум-класса вблизи аэропорта Суварнабхуми. CPN привлекла люксовые бренды, ранее доступные только в центре Бангкока.

Кризисы, которые закалили компанию

1997 - азиатский финансовый кризис. CPN получила листинг на SET всего за два года до обвала бата. Акции упали более чем на 70%. Компания была вынуждена заморозить три проекта. Однако семья Чирават отказалась от распродажи активов и сохранила контроль. К 2003 году CPN полностью восстановилась.

2010 - поджог CentralWorld. Во время политических протестов «красных рубашек» в мае 2010 года здание CentralWorld было подожжено. Часть комплекса обрушилась. Ущерб оценили в 6 млрд бат. CPN восстановила молл за 14 месяцев и превратила трагедию в маркетинговый кейс: «Мы не отступаем».

2020-2021 - пандемия COVID-19. Заполняемость моллов CPN упала до 60-65% в худшие месяцы. Компания предложила арендаторам гибкие условия (скидки до 50% на аренду) и ускорила цифровизацию: запустила онлайн-платформу Central Online и систему click-and-collect. К 2023 году заполняемость вернулась к 95%+ (годовой отчёт CPN за 2023 год).

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Переоценка эффекта «рядом с Central». Инвесторы часто считают, что близость к моллу CPN автоматически означает высокую доходность аренды. Это не так. Трафик генерируется внутри молла, а окружающая инфраструктура (транспорт, парковки, пешеходные потоки) может сильно отличаться даже на расстоянии 500 метров.

2. Концентрация рисков. CPN зависит от розничной торговли. Глобальный тренд на e-commerce угрожает заполняемости. Компания парирует это развитием mixed-use проектов (отели, офисы, резиденции), но трансформация идёт медленно.

3. Семейное управление. Несмотря на публичный листинг, Central Group остаётся семейным конгломератом. Решения принимаются внутри клана Чирават. Для миноритарных акционеров это риск: стратегия может меняться без широкого обсуждения.

4. Политические риски. Поджог CentralWorld в 2010 году показал уязвимость физических активов. CPN усилила страхование, но политическая нестабильность Таиланда остаётся фактором.

5. Ошибка инвестора: путать CPN-акции с недвижимостью. Покупка акций CPN на SET - это ставка на ритейл, а не на квадратные метры. Корреляция с рынком жилой недвижимости минимальна.

FAQ

Кто основал Central Pattana? Сампенг Чирават, представитель третьего поколения семьи Чирават, основатель Central Group. Компания была выделена из Central Group в 1980 году.

CPN торгуется на бирже? Да, акции CPN котируются на Фондовой бирже Таиланда (SET) с 1995 года. Тикер - CPN.

Строит ли CPN жильё? CPN развивает жилой сегмент в рамках mixed-use проектов. Отдельно жилые комплексы строит аффилированная компания Central Group, но CPN фокусируется на коммерческой и торговой недвижимости.

Какой флагманский проект CPN? CentralWorld в Бангкоке - это крупнейший объект компании и один из самых больших торговых центров мира по площади.

Есть ли проекты CPN на Пхукете? Да, Central Phuket (объединение Central Festival Phuket и Central Floresta) - это ключевой объект компании на острове, открытый в 2018 году.

Как пандемия повлияла на CPN? Заполняемость упала до 60-65% в 2020-2021 годах, но к 2023 году восстановилась выше 95%. Компания предлагала арендаторам скидки до 50%.

Влияет ли открытие молла CPN на цены жилья рядом? По рыночным оценкам, запуск крупного объекта CPN повышает стоимость жилой недвижимости в радиусе 1 км на 10-30% в зависимости от локации.

Сколько объектов у CPN в 2026 году? Более 40 торговых центров и mixed-use комплексов по всему Таиланду, плюс начинается международная экспансия (Малайзия).

Кто сейчас управляет CPN? С 2018 года CEO является Валлая Чирават. Стратегический контроль остаётся у семьи Чирават через Central Group.

Что это значит для инвестора в тайскую недвижимость

Central Pattana - это барометр потребительского рынка Таиланда. Когда CPN объявляет о новом проекте в определённом районе, это сигнал: сюда придёт трафик, инфраструктура и рост цен. Следите за планами CPN перед покупкой недвижимости в конкретной локации. В 2026 году компания анонсировала расширение в Чонбури и южные провинции, что может повлиять на рынок жилья в этих регионах.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →