Withholding tax в Таиланде: резидент vs нерезидент при продаже недвижимости

При продаже кондоминиума на Пхукете нерезидент заплатит удерживаемый налог (withholding tax) в 3-5 раз больше, чем резидент с аналогичной суммой сделки. Разница может составить сотни тысяч батов. Это не абстрактная угроза, а арифметика, которую Земельный департамент Таиланда (Land Department) рассчитывает прямо в момент регистрации перехода права собственности.

Для российского инвестора, планирующего выход из тайского актива, вопрос налогового статуса - это не бюрократия. Это прямое влияние на чистую доходность инвестиции. Понимание механики withholding tax позволяет заранее выбрать структуру владения и момент продажи.

Быстрый ответ

• Withholding tax удерживается Земельным департаментом при регистрации сделки купли-продажи. Его платит продавец.
• Резидент (физлицо): ставка рассчитывается по прогрессивной шкале НДФЛ (5-35%) от оценочной стоимости за вычетом расходов, пропорционально сроку владения.
• Нерезидент (физлицо): фиксированная ставка 15% от оценочной стоимости (assessed value) или от цены продажи - в зависимости от того, какая сумма выше.
• Transfer fee (сбор за регистрацию) - 2% от оценочной стоимости. Обычно делится пополам между покупателем и продавцом.
• Specific business tax (SBT) - 3.3%, если недвижимость продаётся менее чем через 5 лет после приобретения. Если более 5 лет - вместо SBT платится гербовый сбор 0.5%.
• Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом (ДИДН от 1999 г.) позволяет зачесть withholding tax, уплаченный в Таиланде, при расчёте НДФЛ в России.

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Продажа кондо нерезидентом через 3 года

Представим: российский инвестор купил кондоминиум за 5 млн бат, продаёт за 6.5 млн бат через 3 года. Оценочная стоимость Земельного департамента - 5.5 млн бат.

Налоги при продаже:

• Withholding tax: 15% от 6.5 млн = 975 000 бат
• Transfer fee: 2% от 5.5 млн = 110 000 бат (доля продавца - 55 000 бат при делении 50/50)
• SBT: 3.3% от 6.5 млн или от оценочной стоимости (берётся большая) = 214 500 бат
• Итого расходы продавца: около 1 244 500 бат (19.1% от цены продажи)

Чистая прибыль: 6 500 000 - 5 000 000 - 1 244 500 = 255 500 бат. Доходность за 3 года падает до 5.1% суммарно.

Сценарий 2: Продажа тем же лицом, но как налоговым резидентом Таиланда

Если инвестор провёл в Таиланде 180 и более дней в календарном году продажи, он считается налоговым резидентом по Revenue Code. Withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале с учётом вычета расходов и срока владения.

Земельный департамент применяет формулу: оценочная стоимость делится на количество лет владения (3 года), к полученной сумме применяется прогрессивная ставка, результат умножается обратно на 3.

Оценочная стоимость: 5.5 млн бат. Годовой доход: 5 500 000 / 3 = 1 833 333 бат. После стандартных вычетов (зависят от срока владения - для 3 лет вычет составляет 60%) налогооблагаемая база за год: 1 833 333 × 40% = 733 333 бат.

По прогрессивной шкале 2026 года налог на эту сумму составит примерно 78 000 бат в год. Итого withholding tax: 78 000 × 3 = 234 000 бат.

Разница с нерезидентом: 975 000 - 234 000 = 741 000 бат экономии. Это больше 1.6 млн рублей по текущему курсу.

Сценарий 3: Продажа через тайскую компанию

Если недвижимость оформлена на тайское юрлицо, withholding tax составляет 1% от оценочной стоимости или цены продажи (берётся большая). Однако компания платит корпоративный налог на прибыль 20% и может понести дополнительные затраты на содержание структуры (аудит, бухгалтерия, номинальные акционеры).

Этот вариант выгоден при крупных сделках от 15-20 млн бат и выше, где экономия на withholding tax перекрывает операционные расходы компании.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не подтвердить налоговое резидентство до сделки. Земельный департамент по умолчанию считает иностранца нерезидентом. Если вы прожили 180+ дней в Таиланде, необходимо заранее получить Tax ID (ИНН) и справку из налоговой инспекции (Revenue Department). Без документов офицер Земельного департамента применит ставку 15%.

2. Путать оценочную стоимость с рыночной ценой. Земельный департамент использует собственную оценку (appraised value), которая часто ниже рыночной. Но если цена в договоре выше оценки, за базу берётся договорная цена. Занижение цены в контракте - это уголовное нарушение.

3. Забыть про SBT при быстрой перепродаже. Многие инвесторы в off-plan проекты не учитывают, что 5-летний срок отсчитывается от даты регистрации права собственности, а не от даты подписания резервации. Если вы купили off-plan в 2023 году, а право собственности зарегистрировали в 2025-м, то 5 лет истекут только в 2030-м.

4. Игнорировать ДИДН между Россией и Таиландом. Соглашение от 1999 года (вступило в силу в 2009 г.) позволяет зачесть налог, уплаченный в Таиланде, при расчёте российского НДФЛ. Без правильного оформления документов (справка Form RO.22 из Revenue Department) вы заплатите налог дважды.

5. Открывать компанию ради одной сделки. Содержание тайской компании обходится в 50 000-150 000 бат в год (бухгалтерия, аудит, корпоративный секретарь). Если сделка одна и сумма менее 15 млн бат, экономия на withholding tax не покроет затраты.

FAQ

Кто считается налоговым резидентом Таиланда?

Лицо, проведшее в Таиланде 180 дней и более в течение одного налогового года (совпадает с календарным). Гражданство значения не имеет. Основание - Section 41 Revenue Code.

Можно ли вернуть переплату withholding tax?

Да. Если удержанный налог оказался больше фактического обязательства по годовой декларации, резидент подаёт декларацию PND.90 и получает возврат в течение 3-6 месяцев.

Withholding tax и transfer fee - это одно и то же?

Нет. Transfer fee (2%) - это сбор за регистрацию перехода права. Withholding tax - это предварительный подоходный налог продавца. Они начисляются отдельно.

Как withholding tax влияет на покупателя?

Покупатель не платит withholding tax. Однако продавец часто закладывает его в цену. В переговорах стоит понимать налоговую нагрузку продавца.

Платят ли withholding tax при покупке новостройки от застройщика?

Застройщик (юрлицо) платит withholding tax 1% от цены продажи. Этот расход, как правило, уже включён в стоимость юнита и не выделяется отдельно.

Как применяется ДИДН между Россией и Таиландом?

Статья 13 соглашения разрешает Таиланду облагать доход от продажи недвижимости, расположенной в Таиланде. Россия обязана предоставить зачёт уплаченного налога по статье 23. Для этого нужна заверенная справка из Revenue Department.

Можно ли стать резидентом специально для продажи?

Теоретически - да. Если вы проживёте 180 дней в Таиланде в году продажи, вы получите статус резидента. Но планировать это нужно заранее, учитывая сроки получения Tax ID и подготовки документов.

Какие вычеты доступны резиденту при продаже?

Земельный департамент применяет фиксированные вычеты в зависимости от срока владения: от 92% при владении 1 год до 50% при владении 8 и более лет. Это не фактические расходы, а стандартные процентные вычеты.

Изменились ли ставки withholding tax в 2026 году?

Базовые ставки не изменились. Однако с 1 января 2024 года Таиланд обновил правила налогообложения иностранных доходов резидентов (Приказ Revenue Department No. P.161/2566). Это касается тех, кто переводит средства от продажи обратно в Россию.

Стратегический выбор для инвестора сводится к трём переменным: сумма сделки, срок владения и количество дней, проведённых в Таиланде. Для сделок от 5 млн бат разница между ставками резидента и нерезидента делает вопрос налогового планирования обязательным этапом инвестиционной стратегии. Проконсультируйтесь с лицензированным тайским налоговым консультантом до подписания договора продажи.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →