Кто платит transfer fee при продаже недвижимости в Таиланде

В Таиланде нет единого закона, который жёстко закрепляет распределение transfer fee между покупателем и продавцом. Это предмет переговоров. Однако сложилась устойчивая рыночная практика, и незнание этих правил стоит иностранным покупателям десятки тысяч батов.

Сбор за переход права собственности (transfer fee) составляет 2% от оценочной стоимости объекта по кадастру Земельного департамента (Land Department). Оценочная стоимость почти всегда ниже рыночной цены, иногда на 30-50%. Именно от неё рассчитывается платёж, а не от суммы в договоре купли-продажи.

На первичном рынке застройщик, как правило, берёт transfer fee на себя целиком или делит пополам с покупателем. На вторичном рынке ситуация другая: здесь торг уместен, и стандартная формула - это 50/50.

Быстрый ответ

• Transfer fee - это 2% от кадастровой оценки, уплачивается в Земельном департаменте в день регистрации сделки
• На первичном рынке Пхукета и Бангкока застройщики часто покрывают 100% transfer fee в рамках акций
• На вторичном рынке стандартное распределение: 50% покупатель, 50% продавец
• Помимо transfer fee, при продаже начисляются гербовый сбор (0,5%) или специальный бизнес-налог (3,3%), а также подоходный налог продавца
• Распределение всех сборов фиксируется в договоре купли-продажи до внесения задатка
• Кадастровая оценка обновляется каждые 4 года; последний пересмотр произошёл в 2024 году, что повысило базу расчёта в популярных районах

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка кондо у застройщика (первичный рынок)

Застройщик передаёт объект по завершении строительства. В этот момент покупатель приходит в Land Department с представителем девелопера. Transfer fee в размере 2% обычно оплачивает покупатель, но крупные девелоперы Пхукета и Бангкока в 2025-2026 годах массово запускают промо-акции, где берут этот сбор на себя. Важно: условие должно быть прописано в договоре. Устные обещания отдела продаж юридической силы не имеют.

Гербовый сбор (0,5%) и подоходный налог при первой продаже ложатся на застройщика. Покупатель платит только transfer fee и расходы на оформление, если иное не оговорено.

Сценарий 2: покупка на вторичном рынке (resale)

Здесь все расходы делятся по договорённости. Рыночный стандарт для Пхукета, Самуи и Бангкока:

• Transfer fee 2% - пополам (1% + 1%)
• Специальный бизнес-налог 3,3% (если продавец владел менее 5 лет) - платит продавец
• Гербовый сбор 0,5% (если продавец владел более 5 лет, вместо бизнес-налога) - платит продавец
• Подоходный налог (withholding tax) - платит продавец

Но вот нюанс: на растущем рынке продавец может настоять, чтобы покупатель взял на себя все сборы. На падающем - покупатель диктует условия. В 2026 году рынок Пхукета остаётся рынком продавца в сегменте до 10 млн бат, поэтому покупателям стоит закладывать полный transfer fee в бюджет.

Сценарий 3: покупка виллы через компанию (leasehold или тайская компания)

Если объект оформлен на тайскую компанию и передаётся через продажу акций, transfer fee не возникает вовсе - смена акционеров не является передачей недвижимости. Однако этот метод несёт серьёзные юридические риски, и Земельный департамент в последние годы ужесточил проверки номинальных структур. Withholding tax при продаже акций составит 1% от продажной цены или от оценочной стоимости активов компании.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не зафиксировать распределение сборов до внесения задатка. Задаток в Таиланде обычно невозвратный. Если вы внесли 100 000 бат, а потом выяснили, что продавец хочет переложить все налоги на вас - деньги уже у продавца.

2. Путать кадастровую и рыночную стоимость. Transfer fee считается от кадастра. Кондо, купленное за 8 млн бат, может иметь кадастровую оценку 5 млн. Transfer fee составит 100 000 бат, а не 160 000. Но после пересмотра кадастра в 2024 году разрыв сократился.

3. Игнорировать withholding tax продавца при торге. Если продавец - физическое лицо и владел объектом 2 года, его withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале и может достигать 5-35% от кадастровой стоимости, разделённой на количество лет владения. Это влияет на его готовность к скидке.

4. Не проверять наличие обременений перед сделкой. Ипотека тайского банка, арест, сервитут - всё это отображается в документе Chanote. Если на объекте обременение, переход права собственности невозможен, а transfer fee уже уплачен.

5. Доверять 'стандартному' распределению без юриста. Агент может заявить, что 'все так делают'. Но в вашем конкретном случае может быть выгоднее взять transfer fee на себя в обмен на снижение цены объекта.

FAQ

Кто по закону обязан платить transfer fee?

Закон не устанавливает, кто платит. Земельный департамент требует оплату до регистрации, но не указывает сторону. Это определяется договором.

Можно ли оплатить transfer fee с зарубежного счёта?

Оплата производится в батах в кассу Земельного департамента в день сделки. Средства должны быть конвертированы заранее. Для покупки кондо иностранцем необходима справка ТТ3 (Foreign Exchange Transaction Form) о переводе валюты в Таиланд.

Какой transfer fee при покупке земли?

Те же 2% от кадастровой стоимости участка. Но иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую - только через долгосрочную аренду (leasehold) или тайскую компанию.

Как узнать кадастровую стоимость объекта заранее?

Можно обратиться в местное отделение Земельного департамента с номером Chanote. Также кадастровые данные публикуются на сайте Treasury Department (treasury.go.th). Это бесплатно.

Есть ли льготы по transfer fee в 2026 году?

Правительство Таиланда периодически снижает transfer fee до 1% или даже 0,01% для объектов стоимостью до 3-7 млн бат. В 2024-2025 годах такая программа действовала для объектов до 7 млн бат. Уточняйте актуальный статус программы на момент сделки.

Платится ли transfer fee при аренде (leasehold)?

При регистрации долгосрочной аренды (более 3 лет) в Земельном департаменте взимается сбор в размере 1% от суммы аренды за весь срок, плюс гербовый сбор 0,1%.

Что будет, если в договоре не указано распределение сборов?

Земельный департамент потребует оплату от обеих сторон солидарно. На практике это означает, что сделка просто не состоится, пока стороны не договорятся и не оплатят.

Как transfer fee влияет на доходность инвестиции?

При покупке кондо за 5 млн бат с кадастровой оценкой 3,5 млн бат transfer fee составит 70 000 бат. Это 1,4% от реальной цены покупки. При средней арендной доходности 5-7% годовых transfer fee окупается за 3-4 месяца аренды.

Что делать прямо сейчас

Перед подписанием любого договора или внесением задатка запросите у продавца или застройщика письменное распределение всех сборов: transfer fee, гербовый сбор, специальный бизнес-налог, withholding tax. Сведите эти цифры в таблицу, проверьте кадастровую оценку через Земельный департамент и заложите итоговую сумму в бюджет сделки. Экономия на юристе на этом этапе обходится дороже, чем его гонорар.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →