НДС при перепродаже недвижимости в Таиланде: ставки, расчёт и 5 способов снизить

Продали кондо на Пхукете через два года после покупки? Готовьтесь отдать государству 3,3% от оценочной стоимости в виде специального бизнес-налога (Specific Business Tax, SBT). Но если выждали пять лет, SBT обнуляется, а вместо него возникает гербовый сбор в 0,5%. Разница между этими двумя сценариями на объекте за 10 млн бат составляет 280 000 бат. Знание механики тайского НДС и смежных налогов при перепродаже буквально сохраняет шестизначные суммы.

Таиланд не взимает классический VAT (7%) с продажи жилой недвижимости между физическими лицами. Однако существует SBT по ставке 3,3% (3% налог + 10% муниципальная надбавка), который фактически выполняет роль НДС при перепродаже. Этот налог применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет с даты регистрации в Земельном департаменте (Land Department). Параллельно продавец платит подоходный налог у источника (Withholding Tax), а покупатель и продавец делят трансферный сбор.

Для инвесторов-нерезидентов картина усложняется: ставка Withholding Tax рассчитывается по прогрессивной шкале, а базой служит оценочная стоимость или фактическая цена продажи - берётся большая из двух. Разберём каждый элемент по порядку.

Быстрый ответ

• SBT (аналог НДС) при перепродаже до 5 лет владения: 3,3% от оценочной или фактической цены (большая из двух)
• Гербовый сбор при продаже после 5 лет: 0,5% от тех же параметров. SBT и гербовый сбор не суммируются, применяется либо один, либо другой
• Трансферный сбор: 2% от оценочной стоимости, обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом
• Withholding Tax для физлиц: от 5% до 35% по прогрессивной шкале, рассчитывается Земельным департаментом
• Withholding Tax для юрлиц: 1% от оценочной или фактической цены
• Все налоги удерживаются и перечисляются в момент регистрации сделки в Земельном департаменте

Варианты и сценарии

Сценарий 1: перепродажа кондо до 5 лет владения

Допустим, вы купили квартиру в Паттайе за 8 млн бат в 2023 году, а продаёте в 2026 за 10 млн бат. Оценочная стоимость Земельного департамента - 9 млн бат. Расчёт идёт от фактической цены, так как она выше.

• SBT: 10 000 000 x 3,3% = 330 000 бат
• Трансферный сбор: 9 000 000 x 2% = 180 000 бат (ваша доля 50% = 90 000 бат)
• Withholding Tax (для физлица, 3 года владения): примерно 250 000 - 400 000 бат в зависимости от расчёта Земельного департамента

Итого продавец отдаёт порядка 670 000 - 820 000 бат, то есть 6,7-8,2% от цены продажи.

Сценарий 2: перепродажа после 5 лет владения

Тот же объект, но продажа в 2029 году. SBT не применяется. Вместо него гербовый сбор.

• Гербовый сбор: 10 000 000 x 0,5% = 50 000 бат
• Трансферный сбор: 90 000 бат (доля продавца)
• Withholding Tax: снижается за счёт большего срока владения (делитель увеличивается), ориентировочно 150 000 - 250 000 бат

Итого: 290 000 - 390 000 бат, или 2,9-3,9%. Экономия по сравнению с первым сценарием: до 430 000 бат.

Сценарий 3: продажа через юрлицо (Thai Co., Ltd.)

Если объект зарегистрирован на тайскую компанию, Withholding Tax фиксируется на уровне 1%. Однако прибыль от продажи включается в налогооблагаемый доход компании по ставке корпоративного налога 20%. SBT по-прежнему применяется при владении менее 5 лет. Этот вариант выгоден при крупных сделках свыше 30 млн бат, где разница в ставке Withholding Tax перекрывает расходы на содержание компании.

Сравнительная таблица

Как рассчитывается Withholding Tax: механика для иностранцев

Земельный департамент использует специфическую формулу. Оценочная стоимость (или фактическая, если выше) делится на количество лет владения. Результат облагается по прогрессивной шкале подоходного налога (от 5% до 35%). Полученная сумма умножается обратно на число лет владения.

Пример: объект оценён в 10 млн бат, владение 3 года.

• 10 000 000 / 3 = 3 333 333 бат (годовой доход)
• Налог по прогрессивной шкале на эту сумму: примерно 373 000 бат
• 373 000 x 3 = 1 119 000 бат к уплате

Важный нюанс: при владении 10 лет и более делитель всё равно равен 10. Это создаёт потолок снижения.

Основные риски и ошибки

• Занижение цены в договоре. Земельный департамент сравнивает заявленную цену с собственной оценкой. Если разница слишком велика, налоговая может инициировать проверку. Штрафы: от 50% до 200% от неуплаченного налога
• Игнорирование пятилетнего правила. Продажа за месяц до пятилетнего рубежа стоит 3,3% сверху. Иногда выгоднее подождать и сдавать объект в аренду
• Непонимание двойного налогообложения. Россия имеет соглашение об избежании двойного налогообложения с Таиландом (Конвенция 1999 года). Налог, уплаченный в Таиланде, можно зачесть при декларировании дохода в РФ. Но для этого нужно получить справку из тайского Земельного департамента
• Путаница между VAT и SBT. Стандартный VAT 7% применяется только к коммерческим девелоперам при первой продаже новостройки. При перепродаже между физлицами VAT не взимается, работает SBT
• Отсутствие планирования структуры владения. Решение о том, покупать на физлицо или компанию, нужно принимать до покупки, а не перед продажей. Смена структуры влечёт дополнительные трансферные расходы

5 способов законно снизить налоговую нагрузку при перепродаже

1. Выдержать 5 лет владения. Самый простой способ избежать SBT 3,3%. Экономия на объекте за 15 млн бат: 495 000 бат
2. Получить прописку (tabien baan). Если продавец зарегистрирован по адресу объекта более 1 года, SBT не применяется даже при продаже до 5 лет. Актуально для тех, кто имеет долгосрочную визу
3. Использовать реальные расходы при декларировании. Withholding Tax удерживается авансом, но при подаче годовой декларации можно учесть расходы на ремонт, агентские комиссии и другие затраты. Это снижает итоговую налоговую базу
4. Разнести сделку на разные налоговые периоды. Если продаёте несколько объектов, планируйте даты закрытия так, чтобы доход распределился по разным годам
5. Привлечь лицензированного налогового консультанта. Стоимость консультации: 15 000 - 30 000 бат. Потенциальная экономия на сделке в 20 млн бат: 200 000 - 500 000 бат

FAQ

Платит ли покупатель НДС при покупке вторичной недвижимости в Таиланде?

Нет. Стандартный VAT 7% при покупке вторичного жилья не применяется. Покупатель участвует в оплате трансферного сбора (обычно 1% от оценочной стоимости при делении 50/50).

Можно ли избежать SBT 3,3% при продаже до 5 лет?

Да, если продавец имеет прописку (tabien baan) по адресу продаваемого объекта более 1 года. Для иностранцев это возможно при наличии определённых типов виз.

Как определяется оценочная стоимость?

Земельный департамент Таиланда пересматривает оценки раз в 4 года. Текущий цикл действует с 2024 года. Оценки обычно ниже рыночных цен на 20-40% в популярных локациях.

Нужно ли платить налог в России с продажи тайской недвижимости?

Да, налоговый резидент РФ обязан декларировать доход от продажи зарубежной недвижимости. Однако по Конвенции 1999 года между Россией и Таиландом налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается. Фактически двойной уплаты не происходит.

Кто платит Withholding Tax: покупатель или продавец?

Withholding Tax всегда платит продавец. Сумма удерживается из цены продажи при регистрации сделки.

Применяется ли SBT к продаже земли?

Да. SBT распространяется на все виды недвижимости, включая землю, если срок владения менее 5 лет.

Можно ли получить возврат переплаченного Withholding Tax?

Да. Withholding Tax - это авансовый платёж. При подаче годовой налоговой декларации (форма PND 90/91) можно пересчитать фактический налог и получить возврат, если авансовый платёж оказался выше.

Какие документы нужны для регистрации сделки перепродажи?

Паспорт, оригинал чанота (документ о собственности), договор купли-продажи, справка из банка о переводе средств в Таиланд (FET form), доверенность (если действует представитель).

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →