НДС на off-plan недвижимость в Таиланде: когда платят 7% и как этого избежать

В апреле 2026 года цены на off-plan кондоминиумы на Пхукете выросли на 10-14% по сравнению с прошлым годом. Но мало кто из покупателей понимает, что к стоимости квартиры может добавиться ещё 7% НДС - и это не ошибка в договоре, а реальный налог, который застройщик имеет право переложить на вас.

Тайский НДС (VAT) в размере 7% применяется к продаже новой недвижимости юридическими лицами. Это значит: если вы покупаете квартиру напрямую у девелопера, сделка облагается налогом на добавленную стоимость. Для off-plan проектов это стандартная ситуация, потому что продавец - всегда компания.

Проблема в том, что застройщики указывают цену по-разному. Одни включают НДС в прайс. Другие добавляют его сверху при подписании договора. Разница для квартиры стоимостью 5 млн бат составляет 350 000 бат - это около $10 000. Деньги, которые можно было бы потратить на ремонт или мебель.

Быстрый ответ

• Ставка НДС в Таиланде составляет 7% и применяется к продаже новой недвижимости девелоперами (юридическими лицами)
• Off-plan покупки почти всегда облагаются НДС, поскольку продавец - компания-застройщик
• Вторичный рынок: сделка между физическими лицами НДС не облагается - вместо этого взимается специальный бизнес-налог (SBT) в размере 3.3% или гербовый сбор 0.5%
• 2026 год - первый год, когда земельный и имущественный налог взимается по полным ставкам после COVID-скидок 2020-2024 годов (источник: Wochenblitz English)
• Типичная схема оплаты off-plan: 30% при бронировании и в процессе строительства, 70% при передаче - НДС может быть включён в любой из траншей
• Власти Пхукета предупредили о ложных обещаниях '0% налогов' при покупке элитной недвижимости иностранцами (источник: The Phuket News)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: НДС включён в цену (VAT inclusive)

Большинство крупных застройщиков на Пхукете и в Бангкоке указывают цены с уже включённым НДС. Это наиболее прозрачный вариант. Вы видите цену 5 млн бат - и платите ровно 5 млн бат. Внутри этой суммы уже заложены 327 103 бата НДС (5 000 000 / 1.07 × 0.07).

Как проверить: в договоре купли-продажи (Sale and Purchase Agreement) должна быть строка «price inclusive of VAT» или «ราคารวม VAT». Если этой строки нет - уточняйте письменно до внесения депозита.

Сценарий 2: НДС добавляется сверху (VAT exclusive)

Некоторые бутиковые застройщики, особенно в сегменте вилл и брендированных резиденций, указывают цены без НДС. Квартира за 5 млн бат на самом деле обойдётся в 5 350 000 бат. Это легальная практика, но она требует внимательного чтения контракта.

По данным обзора рынка Пхукета за апрель 2026 года, early-bird цены для первых 30-40% юнитов часто указываются без НДС, чтобы выглядеть привлекательнее (источник: MORE Group).

Сценарий 3: Покупка на вторичном рынке у физического лица

Если продавец - физическое лицо, НДС не применяется. Вместо него взимается:

• Специальный бизнес-налог (SBT) - 3.3% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая), если продавец владел объектом менее 5 лет
• Гербовый сбор - 0.5%, если продавец владел объектом более 5 лет (SBT и гербовый сбор не взимаются одновременно)

Этот вариант часто выгоднее по налоговой нагрузке, но вы теряете преимущества off-plan покупки: рассрочку и раннюю цену.

Сценарий 4: Покупка через тайское юридическое лицо

Некоторые инвесторы приобретают виллы через тайскую компанию. В этом случае НДС применяется, если компания зарегистрирована как плательщик НДС (оборот свыше 1.8 млн бат в год). Однако тайские власти в 2025-2026 годах активно проверяют номинальные схемы владения, и 140 арестов за последний год - это серьёзный сигнал.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не уточнить, включён ли НДС в цену. Это ошибка номер один. Разница в 7% на объекте за 10 млн бат составляет 700 000 бат (~$20 000). Всегда запрашивайте breakdown стоимости в письменном виде до внесения депозита.

2. Верить обещаниям '0% налогов'. Пхукетские власти в 2026 году официально предупредили: рекламные заявления о нулевых налогах для иностранных покупателей являются ложными и потенциально незаконными (The Phuket News). Земельный и имущественный налог, подоходный налог на арендный доход, НДС при покупке - всё это реальные обязательства.

3. Забыть про имущественный налог после покупки. 2026 год - первый год начисления налога на землю и здания по полным ставкам. COVID-скидки, действовавшие с 2020 по 2024 год, больше не применяются. Уведомления об оценке будут разосланы в мае 2026, оплата - до конца июля 2026, штрафные надбавки начисляются с августа (Wochenblitz English).

4. Не учесть налоги при расчёте доходности. Если вы покупаете off-plan для сдачи в аренду, ваш реальный входной порог выше на 7% НДС. При арендной доходности 5-6% годовых период окупаемости увеличивается на 1-1.5 года.

5. Путать НДС с withholding tax. НДС платит покупатель (или он включён в цену). Withholding tax (подоходный налог у источника) удерживается с продавца при регистрации сделки в земельном офисе. Это два разных налога.

6. Не проверить статус регистрации застройщика как плательщика НДС. Мелкие девелоперы с оборотом менее 1.8 млн бат могут не быть зарегистрированы как плательщики НДС. В этом случае НДС не взимается, но и возврат НДС по входящим затратам невозможен. Такие компании встречаются редко в сегменте кондоминиумов, но бывают среди небольших вилловых проектов.

FAQ

Платят ли иностранцы НДС при покупке off-plan кондо в Таиланде?

Да. НДС в размере 7% применяется ко всем покупкам новой недвижимости у застройщика, независимо от гражданства покупателя. Вопрос только в том, включён ли НДС в указанную цену.

Можно ли вернуть НДС при покупке недвижимости в Таиланде?

Физическое лицо-иностранец не может получить возврат НДС за покупку жилой недвижимости. Возврат НДС возможен только для компаний-плательщиков НДС, использующих объект в коммерческой деятельности.

Какие налоги платит покупатель при регистрации off-plan кондо?

При передаче права собственности в земельном офисе обычно делятся расходы между покупателем и продавцом: сбор за регистрацию (transfer fee) в размере 2% от оценочной стоимости чаще всего делится пополам или полностью ложится на покупателя по договору. НДС уже оплачен в составе цены или добавлен отдельно.

Чем отличается НДС от специального бизнес-налога (SBT)?

НДС (7%) и SBT (3.3%) - взаимоисключающие налоги. НДС применяется к продажам юридическими лицами - плательщиками НДС. SBT применяется к продажам физическими лицами, владевшими объектом менее 5 лет. Оба налога не могут быть начислены одновременно.

Есть ли способ легально снизить налоговую нагрузку при покупке off-plan?

Легальные способы: (1) Выбрать застройщика с ценой, уже включающей НДС, и договориться о скидке на этапе early-bird. (2) Учесть, что часть расходов по сделке можно распределить между сторонами. (3) Если вы планируете сдавать объект в аренду через управляющую компанию, структурирование через тайскую компанию может дать преимущества по НДС на входящие затраты, но этот путь требует юридического сопровождения.

Какой размер ежегодного имущественного налога на кондо в Таиланде?

Ставка налога на жилую недвижимость прогрессивная: от 0.02% для объектов стоимостью до 50 млн бат до 0.1% для объектов дороже 100 млн бат. Для кондо стоимостью 5 млн бат ежегодный налог составит около 1 000 бат ($28). Первичное жильё, где владелец зарегистрирован, получает вычет 50 млн бат из налоговой базы.

Когда именно нужно заплатить НДС при off-plan покупке?

НДС обычно начисляется на каждый платёж по договору: депозит, промежуточные взносы, финальный платёж при передаче. Застройщик выставляет налоговую накладную (tax invoice) на каждый транш.

Связана ли новая виза для покупателей недвижимости с налоговыми обязательствами?

Таиланд в 2026 году привязал вид на жительство к покупке кондоминиума стоимостью от 3 млн бат с зарегистрированным правом собственности (Wochenblitz English). Виза не освобождает от каких-либо налогов. Все стандартные налоговые обязательства - НДС, имущественный налог, подоходный налог на арендный доход - сохраняются в полном объёме.

Практический чеклист перед покупкой off-plan

• Запросите у застройщика письменное подтверждение: цена включает НДС или нет
• Проверьте в договоре разбивку платежей с указанием НДС на каждый транш
• Уточните, как распределяются расходы по transfer fee (2%) между сторонами
• Заложите в бюджет дополнительно 1-2% на расходы по переводу средств и юридическое сопровождение
• Помните: имущественный налог теперь начисляется по полным ставкам, платёж за 2026 год - до конца июля

НДС на off-plan недвижимость в Таиланде - не скрытый сбор, а стандартный налог, который опытные инвесторы закладывают в финансовую модель с первого дня. Разница между прибыльной и убыточной инвестицией часто кроется именно в таких деталях.