НДС на новое кондо в Таиланде: кто платит 7% и как снизить

Покупатель новой квартиры в Таиланде оплачивает НДС в размере 7% от стоимости объекта. Эту сумму застройщик включает в цену или выставляет отдельной строкой в договоре. По состоянию на 2026 год правительство подтвердило: повышения ставки до 10% не планируется (источник: Phuket Times, 2026).

НДС (VAT) применяется только при покупке нового кондо напрямую у застройщика, который зарегистрирован как плательщик VAT. При перепродаже между физическими лицами НДС не возникает, но вместо него появляются другие расходы: специфический бизнес-налог (SBT) или гербовый сбор.

Понимание механики НДС экономит русскоязычному инвестору от 200 000 до 1 000 000 бат на типичной сделке. Ниже - конкретные цифры, сценарии и ошибки.

Быстрый ответ

• Ставка НДС в Таиланде - 7% (базовая ставка 10%, временно снижена до 7% с 1997 года, продлена на 2026 год)
• НДС платит покупатель при покупке нового кондо у застройщика-юрлица
• При перепродаже (вторичный рынок) VAT не начисляется, вместо него удерживается SBT 3,3% или гербовый сбор 0,5%
• Застройщик обязан выдать налоговую накладную (Tax Invoice) с указанием суммы VAT
• В 2026 году цены на кондо на Пхукете выросли на 10-14% год к году (данные: MORE Group, апрель 2026)
• Сроки уплаты земельно-строительного налога в 2026 году сдвинуты: уведомления выходят в мае, оплата до конца июля (Wochenblitz, 2026)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка нового кондо у застройщика

Вы приобретаете квартиру в строящемся проекте за 5 000 000 бат. Застройщик - юридическое лицо, плательщик VAT. Итоговая сумма к оплате:

• Цена объекта: 5 000 000 бат
• НДС 7%: 350 000 бат
• Итого: 5 350 000 бат

Важный нюанс: многие застройщики на Пхукете включают VAT в рекламную цену. Уточняйте формулировку в договоре: «price inclusive of VAT» или «price exclusive of VAT». Разница - сотни тысяч бат.

Типичная схема оплаты в 2026 году: 30% при бронировании, 30% при начале строительства, 40% при передаче объекта (по данным MORE Group). НДС начисляется на каждый платёж.

Сценарий 2: покупка на вторичном рынке у физлица

НДС не применяется. Вместо этого возникают:

• Transfer Fee (сбор за регистрацию перехода права): 2% от оценочной стоимости
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% - если продавец владел объектом менее 5 лет
• Stamp Duty: 0,5% - если продавец владел более 5 лет (SBT и Stamp Duty взаимоисключающие)
• Withholding Tax: рассчитывается по прогрессивной шкале

В контракте стороны обычно договариваются о разделении расходов: пополам или целиком на одну сторону.

Сценарий 3: покупка через тайскую компанию

Если кондо оформляется на компанию-юрлицо, НДС также составляет 7%. Но компания-покупатель, зарегистрированная как плательщик VAT, может зачесть входной НДС (input VAT) против исходящего - при условии, что объект используется для облагаемой деятельности (например, сдача в аренду через управляющую компанию с оборотом выше 1 800 000 бат в год).

Это одна из немногих легальных стратегий оптимизации VAT. Но структура через компанию несёт свои риски и расходы на бухгалтерию.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. «Нулевой налог» - это ложь. Власти Таиланда в 2026 году официально предупредили: заявления агентов о «0% налогов» для иностранцев являются вводящими в заблуждение и потенциально незаконными (The Phuket News, 2026). Любой объект недвижимости облагается налогами.

2. VAT «сверху» или «внутри» цены. Если в договоре написано «5 million baht plus VAT», итоговая стоимость составит 5 350 000 бат. Если «5 million baht inclusive of VAT» - застройщик уже заложил налог. Невнимательность к этой формулировке обходится покупателям дорого.

3. Земельно-строительный налог в полном объёме. 2026 год - это первый год, когда налог на землю и строения взимается по полным ставкам после Covid-скидок 2020-2024 годов. Для кондо стоимостью выше 10 миллионов бат ставка ощутимо влияет на ежегодные расходы владения.

4. Забыть про налоговый ID при сдаче в аренду. Иностранец, получающий арендный доход в Таиланде, обязан получить тайский налоговый номер и подать декларацию до 31 марта следующего года. Ставки - прогрессивные, от 0% до 35%. Стандартный вычет на арендный доход со зданий - 30% от валового дохода.

5. Путать VAT с Transfer Fee. Это разные платежи. VAT платит покупатель застройщику. Transfer Fee (2%) уплачивается в Земельном департаменте при регистрации. На первичном рынке оба расхода суммируются.

FAQ

Иностранец платит НДС 7% при покупке нового кондо?

Да. Гражданство покупателя не влияет на ставку VAT. Налог одинаков для тайцев и иностранцев.

Будет ли НДС повышен до 10% в 2026 году?

Нет. Правительство подтвердило отсутствие планов по повышению ставки (Phuket Times, 2026). Ставка 7% действует с 1997 года и регулярно продлевается королевским указом.

Можно ли вернуть НДС при покупке кондо?

Физическое лицо - нет. Юридическое лицо, зарегистрированное как плательщик VAT, может зачесть входной НДС при определённых условиях.

Какие налоги платятся ежегодно после покупки?

Земельно-строительный налог (Land and Building Tax). В 2026 году уведомления рассылаются в мае, оплата до конца июля. Ставки зависят от типа использования и стоимости объекта.

VAT начисляется на каждый платёж по рассрочке?

Да. Если вы платите 30/30/40, каждый транш включает 7% VAT. Застройщик обязан выдавать Tax Invoice на каждый платёж.

Кто оплачивает Transfer Fee при покупке у застройщика?

Обычно расходы делятся пополам между покупателем и застройщиком. Но условия прописываются в каждом конкретном договоре.

Облагается ли арендный доход НДС?

Только если годовой доход из всех источников превышает 1 800 000 бат. Большинство индивидуальных арендодателей не достигают этого порога. Операторы нескольких юнитов часто превышают его и обязаны регистрироваться как плательщики VAT.

Что выгоднее по налогам - новостройка или вторичка?

На вторичном рынке налоговая нагрузка при покупке обычно ниже (3-8% против ~9%). Но новостройки дают выгоду в цене за квадратный метр и гибкие условия рассрочки.

Как проверить, включён ли VAT в цену?

Запросите у застройщика проект договора (Sale and Purchase Agreement) и найдите формулировку «inclusive» или «exclusive of VAT» в разделе о цене.

Инвестору, приобретающему новое кондо в Таиланде в 2026 году, критически важно получить от застройщика письменное подтверждение: включён ли 7% VAT в заявленную цену. Этот единственный вопрос определяет, переплатите ли вы 350 000 бат на каждые 5 миллионов стоимости или нет. Проверяйте договор до внесения бронировочного платежа.