НДС 7% при покупке у застройщика в Таиланде: кто платит и как снизить

В Таиланде при покупке недвижимости напрямую у застройщика покупатель сталкивается с НДС (VAT) в размере 7%. Это один из самых крупных, но при этом плохо понимаемых налоговых платежей в сделке. Большинство иностранных инвесторов узнают о нём уже после подписания договора.

Формально НДС начисляется на продавца, зарегистрированного как плательщик VAT. На практике застройщики почти всегда перекладывают этот налог на покупателя, включая его в финальную цену или выставляя отдельной строкой. Разница в подходе меняет вашу реальную стоимость владения на сотни тысяч батов.

Понимание механики VAT при покупке новостройки в Таиланде - это не вопрос бухгалтерии. Это вопрос переговорной позиции.

Быстрый ответ

• Ставка VAT в Таиланде составляет 7% от цены продажи (базовая ставка 10%, временно снижена до 7% с 1997 года, продлевается ежегодно)
• НДС применяется, когда продавец - это юридическое лицо, зарегистрированное как VAT-плательщик (а это практически все крупные девелоперы)
• При перепродаже между физлицами VAT не взимается - вместо него применяется специальный бизнес-налог (SBT) 3,3% или гербовый сбор 0,5%
• Трансферный сбор (Transfer Fee) 2% от оценочной стоимости оплачивается отдельно от VAT
• Застройщик обязан выставить покупателю tax invoice с указанием суммы НДС
• В договоре купли-продажи (SPA) раздел о налогах - это ключевой пункт переговоров

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондоминиума у застройщика

Это самый распространённый случай для иностранцев. Застройщик (например, зарегистрированная тайская компания) продаёт юнит в новом проекте. Компания является плательщиком VAT. Налог 7% начисляется на полную стоимость контракта.

Допустим, квартира стоит 10 млн батов. VAT составит 700 000 батов. В большинстве случаев эта сумма уже включена в объявленную цену. Но если в договоре указано 'цена не включает VAT', вы заплатите 10,7 млн батов. Поэтому первый вопрос при получении прайс-листа: «Цена inclusive или exclusive of VAT?»

Дополнительно при регистрации в Земельном департаменте оплачивается трансферный сбор 2% от оценочной стоимости. Обычно застройщик и покупатель делят его пополам, хотя это предмет договорённости.

Сценарий 2: Покупка виллы через тайскую компанию

Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую. Виллы часто оформляются через leasehold или через структуру с тайской компанией. Если продавец - девелопер с VAT-регистрацией, налог 7% начисляется на стоимость конструкции. Земля, как правило, не облагается VAT, если оформляется отдельным договором аренды.

При стоимости виллы 25 млн батов (из которых 18 млн приходится на конструкцию, а 7 млн - на права аренды земли) VAT может быть рассчитан только от 18 млн, то есть 1 260 000 батов вместо 1 750 000. Грамотная структуризация сделки экономит почти полмиллиона батов.

Сценарий 3: Перепродажа от предыдущего владельца-физлица

Если вы покупаете вторичную недвижимость у частного лица (не VAT-плательщика), НДС не начисляется. Вместо него продавец оплачивает:

• SBT 3,3% - если владел менее 5 лет
• Гербовый сбор 0,5% - если владел более 5 лет (SBT и гербовый сбор не суммируются, платится что-то одно)
• Подоходный налог с прибыли (withholding tax) - по прогрессивной шкале

Для покупателя вторичка часто выгоднее по налоговой нагрузке, хотя цена за квадратный метр может быть выше из-за готовности объекта.

Сценарий 4: Покупка off-plan с рассрочкой

При покупке на этапе строительства вы вносите платежи поэтапно: бронирование, контрактный взнос, промежуточные транши, финальный платёж при передаче. VAT начисляется застройщиком на каждый платёж. Вы будете получать tax invoice при каждом внесении средств. Финальный расчёт VAT происходит при регистрации права собственности.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не уточнить, включён ли VAT в цену. Разница в 7% от стоимости объекта - это серьёзная сумма. Одна фраза в договоре 'exclusive of VAT' может стоить вам миллион батов и более. Всегда просите breakdown стоимости до подписания.

2. Подписать SPA без юридической проверки раздела о налогах. Стандартные договоры застройщиков в Таиланде составлены в пользу продавца. Пункт о распределении налогов между сторонами нужно проверять и при необходимости пересогласовывать.

3. Путать VAT и SBT. Это взаимоисключающие налоги. Если продавец платит VAT, SBT не начисляется, и наоборот. Двойного обложения быть не должно.

4. Не запрашивать tax invoice. Застройщик обязан выдать вам налоговую накладную (tax invoice) при каждом платеже. Этот документ подтверждает, что VAT действительно уплачен в бюджет, а не присвоен продавцом.

5. Игнорировать структуру сделки при покупке виллы. Разделение стоимости на конструкцию и аренду земли - это легальный способ оптимизации. Без этого вы переплачиваете VAT на всю сумму.

6. Забыть о двойном налогообложении. Россия и Таиланд имеют действующее Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН от 1999 года). Уплаченные в Таиланде налоги на доход от недвижимости могут быть зачтены при декларировании в России. Это важно для арендного дохода, но не для VAT напрямую.

FAQ

Кто формально обязан платить VAT - покупатель или продавец?

По закону VAT обязан начислить и уплатить продавец (застройщик). Однако в контрактной практике эта обязанность переносится на покупателя через включение в цену или отдельную строку в SPA.

Можно ли вернуть VAT при покупке недвижимости в Таиланде?

Нет. Возврат VAT (input tax credit) доступен только зарегистрированным VAT-плательщикам для деловых целей. Физическое лицо-покупатель не может получить возврат при приобретении жилья.

Применяется ли VAT при покупке земли?

Продажа земли как таковая не облагается VAT. Если сделка включает землю и строение, застройщик может разделить стоимость, начислив VAT только на конструкцию.

Какой размер всех налогов при покупке новостройки у девелопера?

Ориентировочно: VAT 7% + трансферный сбор 1% (ваша доля при разделении 50/50) + фонд погашения (sinking fund) и взнос в общий фонд. Общая налоговая нагрузка составляет примерно 8-9% сверх базовой цены объекта.

Отличается ли VAT на Пхукете и в Бангкоке?

Нет. Ставка VAT 7% единая по всему Таиланду. Различаться могут оценочные стоимости Земельного департамента, от которых считается трансферный сбор.

Как проверить, является ли застройщик VAT-плательщиком?

Запросите у девелопера копию VAT registration certificate (Por Por 20). Все крупные застройщики с годовым оборотом более 1,8 млн батов обязаны быть зарегистрированы.

Нужно ли платить VAT при последующей сдаче квартиры в аренду?

Если ваш годовой доход от аренды превышает 1,8 млн батов, вы обязаны зарегистрироваться как VAT-плательщик и начислять 7% на арендные платежи. При меньшем доходе VAT на аренду не применяется.

Что будет, если застройщик не включил VAT в цену и не предупредил?

Это нарушение добросовестной деловой практики. Однако если в SPA есть пункт об exclusive pricing, юридически вы обязаны доплатить. Решение - внимательно читать контракт до подписания.

Можно ли договориться с застройщиком о снижении налоговой нагрузки?

Да. Многие девелоперы в рамках промоакций берут на себя 100% трансферного сбора и включают VAT в цену. Это особенно распространено в низкий сезон продаж и при покупке нескольких юнитов.

Грамотная налоговая подготовка перед сделкой экономит от 3% до 7% стоимости объекта. Разница между информированным и неподготовленным покупателем в Таиланде измеряется в миллионах батов. Запросите полный расчёт налоговой нагрузки до подписания любых документов.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →