НДС 7% при покупке нового кондо в Таиланде: кто платит и как считать

В Таиланде покупатель нового кондоминиума платит НДС (VAT) в размере 7% от стоимости объекта. Это не скрытый сбор и не опция. Это закон. Но большинство иностранных инвесторов узнают о нём, когда договор уже подписан.

Девелопер включает VAT в итоговую цену или выставляет отдельной строкой - и оба варианта легальны. Разница в том, какую сумму вы видите в рекламном буклете и какую реально переводите на счёт.

В этой статье - конкретные цифры, формулы расчёта и типичные ошибки, из-за которых русскоязычные покупатели переплачивают при покупке нового кондо.

Быстрый ответ

• Ставка VAT в Таиланде - 7% (базовая 10%, но с 1999 года действует пониженная ставка, продлённая до 30 сентября 2026 года)
• Кто обязан начислять: только девелопер или юридическое лицо, зарегистрированное как плательщик VAT с годовым оборотом свыше 1,8 млн бат
• На вторичном рынке VAT не применяется - там работает Specific Business Tax (SBT) 3,3% или гербовый сбор 0,5%
• Перенос расходов: по факту VAT оплачивает покупатель, хотя юридически это обязательство продавца-девелопера
• Возврат VAT для физических лиц-нерезидентов при покупке недвижимости невозможен
• Типичная сумма: при покупке кондо за 5 млн бат НДС составит 350 000 бат (около $10 000)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка на стадии строительства (off-plan)

Девелопер продаёт напрямую. Цена в договоре обычно указана с учётом VAT. Это стандартная практика крупных застройщиков - Ananda, Sansiri, Origin Property. В платёжном графике VAT распределяется по траншам: депозит, промежуточные платежи, финальный взнос при передаче ключей.

Важный нюанс: если в договоре указано «price exclusive of VAT», итоговая сумма вырастет на 7%. Проверяйте формулировку до подписания.

Сценарий 2: Покупка готового нового кондо от девелопера

Тот же VAT 7%. Разница в том, что вся сумма оплачивается единовременно или по короткому графику. Девелопер выставляет tax invoice - это ваш основной документ, подтверждающий уплату налога.

Сценарий 3: Перепродажа (вторичный рынок)

VAT не начисляется. Вместо него продавец-физическое лицо платит:

• Specific Business Tax (SBT) 3,3% - если объект во владении менее 5 лет
• Гербовый сбор 0,5% - если объект во владении более 5 лет (SBT не применяется)
• Withholding Tax - рассчитывается по прогрессивной шкале от оценочной стоимости
• Transfer Fee 2% - стандартно делится пополам между покупателем и продавцом

Это принципиальное отличие. При покупке на вторичном рынке вы экономите до 4-5% от стоимости объекта по сравнению с покупкой от девелопера.

Сценарий 4: Покупка через тайскую компанию

Если ваша тайская компания зарегистрирована как плательщик VAT, она может принять входящий VAT к зачёту (input tax credit). Это актуально для инвесторов, которые покупают несколько юнитов для сдачи в аренду через юрлицо. Но создание компании исключительно ради налогового зачёта редко окупается - расходы на бухгалтерию, аудит и комплаенс съедают выгоду.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Ошибка 1: Не проверили, включён ли VAT в рекламную цену. Маркетинговые материалы небольших девелоперов на Пхукете и Самуи часто указывают цену «ex-VAT». Покупатель узнаёт о дополнительных 7% в момент подписания договора. Фиксируйте формулировку «VAT inclusive» в предварительном соглашении.

Ошибка 2: Попытка вернуть VAT как физическое лицо. Тайское налоговое законодательство (Revenue Code, раздел 82/3) не предусматривает возврат VAT физическим лицам-нерезидентам при покупке недвижимости. Возврат VAT работает только для зарегистрированных плательщиков НДС в рамках коммерческой деятельности.

Ошибка 3: Смешивать VAT и transfer fee. VAT 7% и сбор за переход права собственности (transfer fee) 2% - это разные налоги. Первый идёт в Налоговое управление (Revenue Department), второй - в Земельный департамент (Land Department). При покупке нового кондо вы платите оба.

Ошибка 4: Игнорировать налоговую квитанцию (tax invoice). Без tax invoice от девелопера вы не сможете доказать уплату VAT, если возникнет спор или аудит тайской компании-покупателя. Храните оригинал минимум 5 лет.

Ошибка 5: Считать, что VAT применяется к земле. В Таиланде при покупке кондоминиума иностранец получает долю в общей площади здания (Common Area) и право собственности на юнит. VAT начисляется на стоимость юнита. Если вы покупаете дом с землёй через компанию, расчёт будет другим.

FAQ

Все ли девелоперы в Таиланде начисляют VAT?

Нет. VAT обязаны начислять только компании с годовым оборотом свыше 1,8 млн бат, зарегистрированные в качестве плательщиков. Мелкие застройщики с оборотом ниже порога могут не начислять VAT, но такие случаи на рынке кондоминиумов крайне редки.

Можно ли договориться с девелопером, чтобы он взял VAT на себя?

Технически VAT - это обязанность продавца. Некоторые девелоперы поглощают его, снижая свою маржу. На практике это инструмент торга, особенно при покупке нескольких юнитов или в периоды распродажи нереализованных объектов.

VAT считается от контрактной цены или от оценочной стоимости?

От контрактной цены (selling price). Это отличает VAT от transfer fee, который Земельный департамент может рассчитать от оценочной стоимости, если она выше контрактной.

Облагается ли VAT мебель и техника в кондо?

Если мебель включена в стоимость договора купли-продажи, VAT начисляется на общую сумму. Если вы покупаете меблировку отдельным договором у сторонней компании, VAT рассчитывается отдельно от каждого контракта.

Как VAT влияет на арендный доход?

Если вы сдаёте кондо в аренду как физическое лицо, VAT на аренду не начисляется (при условии дохода до 1,8 млн бат в год). Доход облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Если аренду ведёт управляющая компания-юрлицо, схема иная.

Платят ли VAT при покупке кондо на Пхукете или только в Бангкоке?

VAT - это федеральный налог. Он одинаков по всей стране: Бангкок, Пхукет, Паттайя, Самуи. Ставка 7% не зависит от региона.

Можно ли заплатить VAT криптовалютой или в иностранной валюте?

Нет. VAT уплачивается девелопером в тайских батах в Налоговое управление. Ваш платёж девелоперу может быть в иностранной валюте (и должен поступить из-за рубежа через форму FET для иностранного владения), но сумма VAT конвертируется по курсу на день платежа.

Есть ли льготы по VAT для инвесторов по визе LTR или Thailand Elite?

Нет. Визовый статус не влияет на ставку VAT при покупке недвижимости. Льготы по LTR касаются подоходного налога (фиксированная ставка 17% для отдельных категорий), но не VAT на приобретение жилья.

VAT 7% при покупке нового кондо в Таиланде - это фиксированная стоимость входа на первичный рынок. Она не подлежит обсуждению с налоговым органом, но может быть предметом переговоров с девелопером. Разница между грамотным и невнимательным покупателем - 350 000 бат на каждые 5 миллионов стоимости объекта. Проверяйте договор до подписания, требуйте tax invoice и сохраняйте все платёжные документы.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →