Сборы при передаче собственности в Таиланде: точные цифры и формулы расчёта

При покупке кондоминиума на Пхукете за 5 млн бат вы заплатите государству от 100 000 до 325 000 бат — в зависимости от типа сделки, срока владения продавца и условий контракта. Разница в 225 000 бат — это цена незнания. Разберём каждый сбор по отдельности.

Таиланд применяет четыре основных платежа при регистрации перехода права собственности. Их комбинация зависит от того, кто продаёт (физлицо или компания), сколько лет объект находился в собственности и как распределены расходы между сторонами. Ни один из этих сборов нельзя обойти — все они уплачиваются в Земельном департаменте (Land Department) в момент регистрации.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за передачу) — 2% от оценочной стоимости объекта по данным Земельного департамента

• Stamp Duty (гербовый сбор) — 0,5% от оценочной или контрактной стоимости (берётся большая из двух)

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% от оценочной или контрактной стоимости; применяется, если продавец владел менее 5 лет

• Withholding Tax (налог у источника) — рассчитывается по прогрессивной шкале для физлиц или 1% для юридических лиц

• SBT и Stamp Duty не платятся одновременно — если начисляется SBT, гербовый сбор отменяется

• Стандартная практика: покупатель платит Transfer Fee, продавец — налоги, но это предмет переговоров

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка у застройщика (новостройка)

Застройщик — юридическое лицо, владеющее объектом менее 5 лет. Оценочная стоимость кондоминиума — 5 млн бат.

• Transfer Fee: 100 000 бат (2%). Часто делится 50/50 между покупателем и застройщиком — это распространённая маркетинговая практика
• SBT: 165 000 бат (3,3%) — платит застройщик
• Withholding Tax: 50 000 бат (1% для юрлица) — платит застройщик
• Stamp Duty: не применяется (начислен SBT)

Итого для покупателя: от 50 000 до 100 000 бат.

Сценарий 2: Покупка на вторичном рынке (владение менее 5 лет)

Продавец — физическое лицо, владевшее квартирой 3 года. Оценочная стоимость — 5 млн бат.

• Transfer Fee: 100 000 бат — по договорённости, часто 50/50
• SBT: 165 000 бат — платит продавец
• Withholding Tax: рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога с учётом срока владения. Для 3 лет владения и стоимости 5 млн бат — ориентировочно 75 000–150 000 бат

Итого для покупателя: от 50 000 до 100 000 бат.

Сценарий 3: Покупка на вторичном рынке (владение более 5 лет)

Продавец — физлицо, владевшее объектом 7 лет.

• Transfer Fee: 100 000 бат — делится по договорённости
• Stamp Duty: 25 000 бат (0,5%) — обычно платит продавец
• SBT: не применяется (владение более 5 лет)
• Withholding Tax: рассчитывается по прогрессивной шкале

Самый выгодный сценарий для обеих сторон — совокупная налоговая нагрузка минимальна.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не проверить оценочную стоимость заранее. Земельный департамент использует собственную оценку, которая может отличаться от рыночной цены. Если оценочная стоимость выше контрактной — налоги считаются от оценочной. Проверить можно на сайте Treasury Department (treasury.go.th).

2. Не зафиксировать распределение расходов в контракте. Без чёткого пункта в договоре продавец может потребовать разделить все сборы поровну или переложить их на покупателя. Каждый сбор должен быть прописан отдельной строкой.

3. Путать SBT и Stamp Duty. Новички иногда закладывают в бюджет оба платежа. Помните: они взаимоисключающие. Если продавец владел менее 5 лет — платится SBT (3,3%), гербовый сбор обнуляется.

4. Игнорировать Withholding Tax при расчёте доходности. Если вы планируете перепродажу в течение 5 лет, заложите 3,3% SBT + Withholding Tax в свою финансовую модель. Это может съесть до 5–6% от стоимости объекта.

5. Полагаться на устные договорённости. В Таиланде обязательна письменная фиксация всех условий на этапе предварительного контракта (reservation agreement). Устные обещания застройщика о разделе Transfer Fee юридической силы не имеют.

6. Не привлекать юриста к проверке титула (Chanote). Перед оплатой Transfer Fee убедитесь, что на объекте нет обременений, залогов или судебных исков. Проверка титула в Земельном департаменте занимает 1–3 рабочих дня.

Чеклист перед сделкой

• ☐ Запросить оценочную стоимость в Земельном департаменте
• ☐ Проверить титул (Chanote) на обременения
• ☐ Зафиксировать распределение всех сборов в контракте
• ☐ Уточнить срок владения продавца (влияет на SBT vs Stamp Duty)
• ☐ Определить статус продавца (физлицо / юрлицо — влияет на Withholding Tax)
• ☐ Подготовить сумму сборов в тайских батах для оплаты в день регистрации
• ☐ Привлечь независимого юриста для сопровождения сделки

FAQ

Можно ли заплатить Transfer Fee в рассрочку?

Нет. Все сборы уплачиваются единовременно в день регистрации перехода права собственности в Земельном департаменте. Оплата принимается банковским чеком или наличными.

Кто определяет оценочную стоимость объекта?

Тайский Земельный департамент (Land Department) устанавливает оценочную стоимость на основании собственной методологии. Она обновляется раз в 4 года и может значительно отличаться от рыночной цены — как в меньшую, так и в большую сторону.

Отличаются ли сборы для иностранцев и тайцев?

Ставки сборов идентичны. Гражданство покупателя не влияет на размер Transfer Fee, SBT, Stamp Duty или Withholding Tax. Однако иностранцы могут покупать кондоминиумы только в рамках иностранной квоты (не более 49% площадей в здании).

Что такое правило 5 лет для SBT?

Если продавец владел недвижимостью менее 5 лет (считается по дате регистрации в Chanote), при продаже начисляется Specific Business Tax в размере 3,3%. При владении более 5 лет SBT не применяется, вместо него уплачивается Stamp Duty 0,5%.

Можно ли включить Transfer Fee в ипотеку?

Иностранцы крайне редко получают ипотеку в тайских банках. Если ипотека всё же оформлена, сборы за передачу обычно не включаются в тело кредита и оплачиваются отдельно.

Какие дополнительные расходы возможны помимо Transfer Fee?

Помимо государственных сборов, заложите 30 000–80 000 бат на услуги юриста, перевод документов и due diligence. При покупке виллы через лизхолд добавьте 1% от стоимости за регистрацию аренды сроком более 3 лет.

Как рассчитывается Withholding Tax для физического лица?

Доход от продажи делится на количество лет владения. Результат облагается по прогрессивной шкале тайского подоходного налога (от 5% до 35%). Итоговая сумма умножается на количество лет владения. Расчёт производит сотрудник Земельного департамента в день сделки.

Можно ли уменьшить налоговую нагрузку при передаче собственности?

Легальный способ — дождаться истечения 5 лет владения перед продажей. Это снижает совокупную нагрузку с 5–6% до примерно 2,5–3,5% от стоимости. Занижение контрактной цены — распространённая, но незаконная практика, которая грозит штрафами.

Грамотный расчёт сборов за передачу собственности — это не формальность, а обязательный элемент инвестиционной стратегии. Разница между лучшим и худшим сценарием для объекта стоимостью 10 млн бат составляет более 400 000 бат. Планируйте заранее, фиксируйте всё в контракте и работайте с юристом, который знает местную специфику.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →