Налоги на недвижимость в Таиланде: 7 платежей, о которых молчат

В 2026 году иностранный покупатель кондоминиума на Пхукете за 10 млн бат заплатит от 650 000 до 850 000 бат налогов и сборов в зависимости от типа сделки и статуса продавца. Это 6,5-8,5% сверх цены объекта. Цифра, которую большинство брокеров предпочитают называть «в последний момент».

Таиланд не облагает иностранцев специальным «налогом на нерезидентов» при покупке. Но совокупная фискальная нагрузка складывается из семи отдельных платежей: сбор за регистрацию перехода права, гербовый сбор, специальный бизнес-налог, подоходный удержание, ежегодный земельный налог, налог на арендный доход и потенциальное двойное налогообложение в стране резидентства.

Быстрый ответ

• Transfer fee (сбор за перевод) - 2% от оценочной стоимости объекта, обычно делится 50/50 между продавцом и покупателем
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% при продаже объекта, которым владели менее 5 лет
• Stamp duty (гербовый сбор) - 0,5%, взимается только если SBT не применяется
• Withholding tax (удержание у источника) - от 1% до 35% в зависимости от статуса продавца (физлицо или компания)
• Land and Building Tax - от 0,02% до 0,7% ежегодно, зависит от назначения объекта
• Подоходный налог на аренду - прогрессивная шкала от 0% до 35% для нерезидентов
• Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом действует с 1999 года (DTAA)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондо для личного проживания

Покупатель оплачивает свою долю transfer fee - это 1% от оценочной стоимости. Если продавец - физическое лицо, владевшее объектом более 5 лет, SBT не начисляется. Вместо него уплачивается гербовый сбор 0,5%, который обычно ложится на продавца. Withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале на основе оценочной стоимости и срока владения. Ежегодный земельный налог для жилого объекта, используемого владельцем, составляет 0,02% от оценочной стоимости. Для кондо стоимостью 10 млн бат это примерно 2 000 бат в год - менее 5 000 рублей.

Сценарий 2: Инвестиционная покупка с последующей сдачей в аренду

Картина меняется радикально. Арендный доход облагается по прогрессивной шкале Personal Income Tax Таиланда. Нерезиденты не получают вычетов на первые 150 000 бат, доступных резидентам. При годовом доходе от аренды 600 000 бат эффективная ставка составит около 10-15%. Управляющая компания или арендатор-юрлицо обязаны удерживать withholding tax 5% у источника при каждой выплате. Этот удержанный налог засчитывается при подаче годовой декларации.

Для владельцев, сдающих жильё через платформы типа Airbnb, Налоговый департамент Таиланда (Revenue Department) усилил контроль в 2025-2026 годах. Цифровые платформы обязаны передавать данные о доходах хозяев.

Сценарий 3: Покупка и перепродажа в течение 5 лет

При перепродаже до истечения 5 лет владения продавец уплачивает Specific Business Tax 3,3% (3% налог + 10% местная надбавка) от продажной или оценочной стоимости - берётся большая сумма. Плюс withholding tax. При продаже кондо за 12 млн бат после 3 лет владения совокупные налоги продавца составят порядка 700 000-900 000 бат. Это необходимо закладывать в модель доходности.

Сценарий 4: Двойное налогообложение и Россия

Между Россией и Таиландом действует Соглашение об избежании двойного налогообложения (DTAA), подписанное в 1999 году. Согласно статье 6 соглашения, доход от недвижимости облагается в стране нахождения объекта - то есть в Таиланде. Однако Россия сохраняет право облагать мировой доход своих налоговых резидентов. Налог, уплаченный в Таиланде, засчитывается в счёт российских обязательств. На практике: если вы заплатили 15% в Таиланде, а российская ставка составляет 13% (или 15% при доходах свыше 5 млн рублей в год), доплачивать в России не придётся. Но декларацию подавать обязательно.

Важный нюанс 2026 года: Таиланд с 1 января 2024 года облагает налогом доходы из иностранных источников, переведённые в страну в том же налоговом году. Для тех, кто стал тайским налоговым резидентом (проживание более 180 дней в году), это создаёт новую зону внимания.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Доверие устным договорённостям о разделении налогов. Transfer fee «50/50» - это обычай, а не закон. По умолчанию, согласно Land Code, transfer fee платит покупатель, а withholding tax и SBT - продавец. Всё должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи.

2. Игнорирование withholding tax при расчёте доходности. Многие инвесторы считают доходность от аренды «грязную». Реальная цифра после удержания 5% у источника и годового PIT может быть на 2-3 процентных пункта ниже.

3. Неподача декларации в России. Даже если вы заплатили все налоги в Таиланде, российское законодательство требует декларировать зарубежный доход. Штраф за непредставление декларации - от 5% до 30% от суммы налога, минимум 1 000 рублей.

4. Ошибка со сроком владения. Пять лет считаются от даты регистрации в Land Department, а не от даты подписания договора. Продажа на несколько дней раньше срока обернётся дополнительным SBT в 3,3%.

5. Непонимание оценочной стоимости. Land Department использует собственную оценку (appraised value), которая часто ниже рыночной цены. Налоги рассчитываются от большей из двух сумм: контрактной или оценочной. Занижение цены в договоре не сработает, если оценка ведомства выше.

6. Забытый земельный налог. Land and Building Tax введён в 2020 году. Ставки невелики, но неуплата ведёт к пеням в 1% в месяц и штрафу до 40% от суммы.

FAQ

Платит ли иностранец в Таиланде больше налогов, чем тайский гражданин?

Нет. Налоговые ставки на покупку, владение и продажу недвижимости одинаковы для граждан Таиланда и иностранцев. Разница только в том, что нерезиденты не получают некоторых вычетов по PIT.

Сколько стоит регистрация перехода права собственности?

Transfer fee составляет 2% от оценочной стоимости объекта. На практике обычно делится пополам между продавцом и покупателем, но это предмет переговоров.

Нужно ли платить налог на имущество каждый год?

Да. С 2020 года действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка составляет 0,02% от оценочной стоимости. Для объектов дороже 50 млн бат ставка растёт до 0,1%.

Как избежать двойного налогообложения арендного дохода?

Необходимо подать декларацию в обеих странах и приложить подтверждение уплаты налога в Таиланде (Tax Clearance Certificate). Тайский налог зачтётся в счёт российских обязательств по DTAA 1999 года.

Какой налог при продаже кондо на Пхукете?

Зависит от срока владения. Менее 5 лет: SBT 3,3% + withholding tax. Более 5 лет: гербовый сбор 0,5% + withholding tax. Withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 35%.

Можно ли получить вычеты по подоходному налогу в Таиланде?

Только налоговые резиденты Таиланда (проживающие 180+ дней в году) могут применять стандартные вычеты. Нерезиденты платят с первого бата дохода.

Кто платит withholding tax при покупке у застройщика?

При покупке у юридического лица (застройщика) withholding tax составляет 1% от продажной цены или оценочной стоимости - берётся большая сумма. Этот налог является обязательством продавца.

Нужно ли сообщать в ФНС России о покупке недвижимости в Таиланде?

Российское законодательство не обязывает уведомлять ФНС о факте приобретения зарубежной недвижимости. Однако доходы от неё (аренда, продажа) декларируются в обязательном порядке.

Какой срок подачи налоговой декларации в Таиланде?

Налоговая декларация PND.90 (для физлиц с доходами не из зарплаты) подаётся до 31 марта года, следующего за отчётным. Онлайн-подача возможна через сайт Revenue Department до 8 апреля.

Грамотное налоговое планирование при покупке тайской недвижимости начинается до подписания договора, а не после. Понимание всех семи платежей позволяет точно рассчитать реальную стоимость владения и избежать неприятных сюрпризов при перепродаже.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →