Все расходы при покупке недвижимости в Таиланде: точные цифры 2026

За кондо стоимостью 5 млн бат иностранец заплатит от 150 000 до 350 000 бат дополнительных расходов сверх цены объекта. Эта сумма складывается из налогов, сборов и юридических услуг, и большинство покупателей узнают о ней слишком поздно.

Таиланд не скрывает свои ставки. Они прописаны в Revenue Code и Land Code, доступны на сайте Земельного департамента (Department of Lands). Проблема в другом: расходы распределяются между покупателем и продавцом по-разному в каждой сделке, и без чёткой карты платежей вы рискуете переплатить.

Эта статья разбирает каждый обязательный платёж при покупке, владении и сдаче в аренду. С конкретными ставками и формулами расчёта.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за передачу права собственности) - 2% от оценочной стоимости объекта
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% (если продавец владел менее 5 лет) или гербовый сбор 0,5%
• Withholding Tax (удержание у источника) - от 1% до 35% в зависимости от статуса продавца
• Юридическое сопровождение - от 30 000 до 100 000 бат
• Ежегодный налог на землю и строения - от 0,02% до 0,7% от оценочной стоимости
• Налог на доход от аренды - прогрессивная шкала до 35% для резидентов

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка кондо на первичном рынке

При покупке квартиры напрямую у застройщика расходы обычно минимальны для покупателя. Большинство девелоперов берут на себя Specific Business Tax и часть Transfer Fee. Стандартная практика - это деление Transfer Fee пополам: по 1% от оценочной стоимости каждой стороне.

Пример. Кондо за 5 млн бат:

• Transfer Fee (ваша доля): 50 000 бат
• Sinking Fund (фонд капремонта): 500-800 бат/кв.м (разовый платёж)
• Common Area Fee (обслуживание): 40-80 бат/кв.м в месяц
• Юридическая проверка: 30 000-50 000 бат
• Итого дополнительных расходов: примерно 150 000-250 000 бат

Сценарий 2: покупка кондо на вторичном рынке

Здесь расклад сложнее. Распределение налогов между сторонами - это предмет переговоров. В рыночной практике продавец, владевший объектом менее 5 лет, платит Specific Business Tax (3,3%). Если больше 5 лет - гербовый сбор (0,5%).

Withholding Tax при продаже физическим лицом рассчитывается по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с учётом срока владения. Земельный департамент делает расчёт автоматически в день регистрации сделки.

Пример. Кондо за 8 млн бат, продавец-физлицо, владение 3 года:

• Transfer Fee (вся сумма или 50/50): 160 000 бат (2%)
• SBT (обычно платит продавец): 264 000 бат (3,3%)
• Withholding Tax (платит продавец): рассчитывается индивидуально
• Юридическое сопровождение: 50 000-100 000 бат

Сценарий 3: покупка виллы через тайскую компанию

Иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Таиланде. Один из легальных путей - это регистрация тайской компании. К стандартным налогам добавляются корпоративные расходы:

• Регистрация компании: 30 000-50 000 бат
• Ежегодная бухгалтерия и аудит: 15 000-40 000 бат
• Ежегодная подача отчётности: 10 000-20 000 бат

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование оценочной стоимости. Налоги в Таиланде считаются не от цены сделки, а от оценочной стоимости Земельного департамента (appraised value). В популярных районах Пхукета и Бангкока рыночная цена может превышать оценочную на 30-50%. Это работает в вашу пользу при расчёте налогов. Но если оценочная стоимость выше договорной - налоги считаются по большей из двух сумм.

2. Отсутствие письменной договорённости о распределении налогов. Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement) должен чётко фиксировать, кто платит каждый налог. Устные договорённости не имеют юридической силы в Land Office.

3. Забытый налог на владение. С 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax Act. Ставки для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат - это 0,02% от оценочной стоимости. Для объектов свыше 50 млн бат ставка растёт до 0,1%. Для коммерческой недвижимости - до 0,7%. Первое жильё стоимостью до 50 млн бат, в котором зарегистрирован владелец, освобождается от налога.

4. Двойное налогообложение арендного дохода. Россия и Таиланд подписали Соглашение об избежании двойного налогообложения (DTAA, вступило в силу в 2009 году). По статье 6 этого соглашения, доход от недвижимости облагается в стране расположения объекта. Но российский налоговый резидент обязан декларировать мировой доход в РФ. Уплаченный в Таиланде налог зачитывается при расчёте российского НДФЛ.

5. Неучтённый валютный контроль. Для регистрации кондо на имя иностранца необходимо ввезти средства из-за рубежа через тайский банк и получить Foreign Exchange Transaction Form (FETF). Без этого документа Земельный департамент не зарегистрирует сделку. Перевод должен быть в иностранной валюте на сумму не менее стоимости объекта.

FAQ

Какой общий размер налогов при покупке кондо в Таиланде иностранцем?

При покупке на первичном рынке покупатель обычно платит 1-2% от оценочной стоимости в виде Transfer Fee. На вторичном рынке совокупная нагрузка для покупателя составляет 3-7% в зависимости от договорённостей с продавцом.

Нужно ли платить ежегодный налог на недвижимость?

Да, с 2020 года действует налог на землю и строения. Для жилой недвижимости ставка составляет 0,02% от оценочной стоимости при стоимости до 50 млн бат. Для первого жилья, в котором зарегистрирован владелец, предусмотрено освобождение.

Как облагается доход от аренды в Таиланде?

По прогрессивной шкале подоходного налога - от 0% до 35%. Нерезиденты платят налог только с дохода, полученного в Таиланде. Налоговый год совпадает с календарным, декларация подаётся до 31 марта.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже?

Отдельного capital gains tax в Таиланде нет. Прибыль от продажи облагается Withholding Tax и Specific Business Tax (если владение менее 5 лет). Ставка Withholding Tax зависит от срока владения и оценочной стоимости.

Можно ли зачесть тайские налоги в России?

Да, по Соглашению об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом. Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается при расчёте НДФЛ в РФ. Для зачёта потребуется официальный документ об уплате налога, заверенный тайскими налоговыми органами.

Какие расходы при покупке обычно несёт продавец?

Specific Business Tax (3,3%) или гербовый сбор (0,5%), а также Withholding Tax. Transfer Fee чаще делится пополам, но это предмет переговоров.

Сколько стоит юридическое сопровождение сделки?

От 30 000 до 150 000 бат в зависимости от сложности. Проверка юридической чистоты объекта (due diligence) стоит 15 000-40 000 бат отдельно. Экономить на юристе при покупке виллы через тайскую компанию не стоит.

Нужен ли FETF для покупки виллы через компанию?

FETF требуется только при регистрации кондо на имя иностранца-физлица. При покупке через тайскую компанию этот документ формально не нужен, но банковские переводы из-за рубежа всё равно должны быть задокументированы.

Каждый процент имеет значение при инвестиции в несколько миллионов бат. Точный расчёт всех расходов до подписания договора - это не перестраховка, а стандарт профессионального подхода к покупке недвижимости в Таиланде.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →