Как иностранцу владеть недвижимостью в Таиланде: 5 законных схем

В Таиланде иностранец не может владеть землёй. Точка. Это прямой запрет, закреплённый в Land Code Act B.E. 2497 (1954). Но при этом тысячи россиян, китайцев и европейцев ежегодно покупают здесь кондоминиумы, виллы и коммерческие помещения. Как? Через пять законных структур, каждая из которых имеет свои границы, налоговые последствия и уровень защиты.

Ответ на главный вопрос прост: фрихолд-кондоминиум - это единственный формат, при котором иностранец получает прямое право собственности, записанное на его имя в земельном департаменте. Всё остальное - это либо аренда, либо корпоративная обёртка, либо комбинация.

Быстрый ответ

• Фрихолд кондо: иностранцу принадлежит до 49% от общей площади здания (Condominium Act B.E. 2522)
• Лизхолд (leasehold): максимальный зарегистрированный срок - 30 лет, с правом продления ещё на 30+30 (но продление юридически не гарантировано)
• Тайская компания: иностранец владеет до 49% акций, тайские партнёры - 51%; используется для покупки земли и вилл
• BOI-инвестиции: при вложении от 40 млн бат ($1,1 млн) Совет по инвестициям может одобрить прямое владение до 1 рая (1 600 м²) земли
• Узуфрукт (право пользования): регистрируется в земельном департаменте, действует до 30 лет или пожизненно

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка квартиры в кондоминиуме (freehold)

Самый чистый и безопасный путь. Иностранец покупает юнит в зарегистрированном кондоминиуме, получает Chanote (полноценный титул) на своё имя. Ключевое ограничение - иностранная квота: не более 49% площадей в проекте может принадлежать нерезидентам. Оплата обязательно проводится через перевод из-за рубежа в иностранной валюте, с получением формы Foreign Exchange Transaction Form (FETF) от тайского банка. Без этого документа земельный департамент откажет в регистрации.

Практический чеклист:

• Запросить у юриста выписку из земельного департамента: проверить, не исчерпана ли иностранная квота
• Убедиться, что проект зарегистрирован как condominium juristic person
• Перевести средства банковским переводом (TT), указав назначение 'purchase of condominium unit'
• Получить FETF в банке-получателе
• Проверить отсутствие обременений на юните: ипотеки, аресты, сервитуты

Сценарий 2: вилла или дом на земле (leasehold)

Иностранец не может владеть землёй, но может арендовать её на 30 лет с регистрацией в земельном департаменте. Строение (здание) при этом может быть оформлено в собственность отдельно - через договор суперфиция или через регистрацию права на строение.

Главная ловушка: многие застройщики обещают продление на 30+30 лет. Но тайское законодательство не обязывает арендодателя продлевать договор. Продление - это лишь контрактное обязательство, которое наследники арендодателя теоретически могут оспорить.

Как минимизировать риск:

• Оформить лизхолд на максимально длинный срок (30 лет)
• Прописать в договоре штрафные санкции за отказ от продления
• Зарегистрировать суперфиций (право на строение) отдельно
• Рассмотреть дополнительную регистрацию узуфрукта

Сценарий 3: тайская компания (Thai Co., Ltd.)

Иностранец учреждает тайскую компанию, где ему принадлежит 49% акций, а тайским номинальным акционерам - 51%. Компания покупает землю и виллу.

Этот метод широко используется, но несёт серьёзные риски. В 2023 году земельный департамент Таиланда ужесточил проверки компаний с номинальными тайскими акционерами. Если департамент установит, что тайские акционеры - подставные лица без реального участия и инвестиций, сделку могут признать недействительной, а землю конфисковать.

Условия, при которых структура работает легально:

• Тайские акционеры вносят реальный капитал, пропорциональный их доле
• Компания ведёт реальную хозяйственную деятельность (например, сдаёт недвижимость)
• Ежегодная отчётность и аудит проводятся в срок
• Акционеры физически существуют и могут подтвердить свои инвестиции

Сценарий 4: инвестиции через BOI (Board of Investment)

Мало кто из частных инвесторов рассматривает этот путь, и зря. Секция 96 bis Land Code разрешает иностранцу прямое владение до 1 рая земли при условии инвестиции от 40 млн бат в одобренные BOI активы (государственные облигации, инфраструктурные фонды). Деньги замораживаются минимум на 5 лет. Это дорого, но создаёт безупречную юридическую структуру.

Сценарий 5: узуфрукт и суперфиций

Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) - это зарегистрированное вещное право на использование чужой собственности и извлечение из неё дохода. Суперфиций (สิทธิเหนือพื้นดิน) - право возводить и владеть строениями на чужой земле. Оба права регистрируются в земельном департаменте и действуют до 30 лет (или пожизненно для узуфрукта).

Комбинация лизхолд + суперфиций + узуфрукт считается наиболее защищённой структурой для виллы, не прибегающей к корпоративной схеме.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Покупка кондо без проверки иностранной квоты. Если квота 49% уже выбрана, покупатель может оформить юнит только на лизхолде. Некоторые агенты умалчивают об этом до момента оплаты.

2. Номинальные акционеры без реального капитала. Земельный департамент всё чаще проводит аудит Thai Co., Ltd. В провинции Пхукет в 2024-2025 годах прошла волна проверок, несколько компаний получили предписания о приведении структуры в соответствие.

3. Нет FETF. Без банковской справки о переводе иностранной валюты регистрация права собственности на кондоминиум невозможна. Переводить нужно в валюте, конвертация происходит в тайском банке.

4. Незарегистрированный лизхолд. Договор аренды свыше 3 лет обязательно регистрируется в земельном департаменте. Незарегистрированная аренда на 30 лет юридически действует только 3 года.

5. Пренебрежение due diligence на титул. Не все земельные документы в Таиланде равноценны. Chanote (Nor Sor 4 Jor) - полноценный титул. Nor Sor 3 Gor - подтверждение владения, но границы могут быть неточными. Sor Kor 1 - всего лишь уведомление об использовании, на нём строить и покупать категорически нельзя.

6. Отсутствие завещания по тайскому праву. Российское завещание не действует в отношении активов в Таиланде. Необходимо составить отдельное завещание по тайскому законодательству, заверенное в присутствии двух свидетелей.

FAQ

Может ли россиянин купить квартиру в Таиланде в 2026 году? Да. Ограничений по гражданству нет. Иностранец любой страны может приобрести фрихолд-кондоминиум, если не исчерпана квота 49%.

Сколько стоит оформление покупки? Стандартные расходы: 2% transfer fee (обычно делится пополам с продавцом), 0.5% stamp duty или 3.3% specific business tax (в зависимости от срока владения продавцом), 1% withholding tax с продавца. Покупатель обычно платит от 1% до 3% от оценочной стоимости.

Можно ли купить землю на Пхукете на своё имя? Нет. Прямое владение землёй возможно только через BOI при инвестиции от 40 млн бат. Альтернатива - лизхолд на 30 лет или Thai Co., Ltd.

Что будет с недвижимостью, если иностранец умрёт? Без тайского завещания наследование будет регулироваться тайским законом о наследовании. Наследник-иностранец обязан продать землю в течение 1 года (если владение было через компанию) или переоформить лизхолд.

Нужен ли юрист для покупки кондоминиума? Формально - нет. Практически - обязательно. Стоимость юридического сопровождения сделки составляет 30 000 - 80 000 бат ($850 - $2 300). Юрист проверит титул, договор, квоту, отсутствие обременений и проведёт due diligence застройщика.

Какой документ подтверждает право собственности? Chanote (Nor Sor 4 Jor) - единственный полноценный титул. На обратной стороне документа указываются все сделки, обременения и ограничения.

Можно ли сдавать купленный кондоминиум в аренду? Да, но для легальной сдачи в аренду на срок менее 30 дней необходима гостиничная лицензия. Долгосрочная аренда (от 1 года) не требует лицензии.

Какой тип визы нужен для покупки? Виза не влияет на право покупки. Приобрести кондоминиум можно, находясь на туристической визе или даже без визы. Но для проживания потребуется соответствующее разрешение.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →