Виза за покупку кондо в Таиланде: 650 заявок за 5 месяцев

Из 650 поданных заявок одобрено менее половины. Новая программа Long Stay Visa, запущенная 1 октября 2025 года, позволяет иностранцам получить годовую визу при покупке кондоминиума от 3 млн бат. Но между обещанием и реальностью - пропасть.

Программа работает. Визы выдаются. Однако темпы выдачи указывают на жёсткий отбор: из 650+ заявок за пять месяцев реально получили визу лишь 220-280 человек по всей стране. На Пхукете - и вовсе 25-35 виз. Это не конвейер, а точечный инструмент.

Быстрый ответ

• Порог входа: покупка готового кондо (freehold) от 3 млн бат (~$85 000) у тайского застройщика
• Альтернатива без покупки: долгосрочная аренда жилья от 85 000 бат/месяц (~$2 400)
• Срок визы: 1 год с возможностью продления
• Члены семьи: супруг(а) и дети получают визу без дополнительных вложений
• Статистика: с октября 2025 по февраль 2026 подано 650+ заявок, одобрено 220-280 (по оценкам рынка)
• Иностранная квота: покупка возможна только в пределах 49% иностранного владения в проекте

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондо для личного проживания + виза

Покупатель приобретает готовую квартиру от 3 млн бат, оформляет freehold и подаёт на Long Stay Visa. Это самый прямой путь. Плюс: собственность остаётся активом, виза продлевается. Минус: деньги заморожены в одном объекте, а ликвидность тайского рынка кондо ниже, чем в Дубае или Европе. При перепродаже через 3-5 лет можно столкнуться с налогом на прирост капитала и комиссиями.

Сценарий 2: Покупка кондо под аренду + виза

Инвестор покупает кондо в туристической зоне (Паттайя, Пхукет, Самуи), оформляет визу и сдаёт объект в аренду. Средняя доходность от долгосрочной аренды кондо стоимостью 3-5 млн бат составляет 4-6% годовых до вычета расходов. Плюс: объект генерирует доход. Минус: краткосрочная аренда (Airbnb) в жилых кондо юридически ограничена Hotel Act, а местные власти на Пхукете активно выступают против роста этого сегмента.

Сценарий 3: Долгосрочная аренда без покупки

Для тех, кто не готов вкладывать $85 000+, существует альтернатива: аренда от 85 000 бат в месяц. Это более 1 млн бат в год. Плюс: нет рисков владения, гибкость. Минус: деньги уходят без возврата, а за эту сумму можно арендовать виллу премиум-класса, что доступно далеко не каждому.

Сценарий 4: Выжидательная позиция

Программа действует менее года. Местные сообщества уже давят на власти. Президент Ассоциации туризма Пхукета Танет Тантипириякидж публично назвал порог в 3 млн бат «слишком низким». Есть риск ужесточения условий: повышение порога, сокращение продлений, дополнительные требования к доходу. Плюс: вы сохраняете капитал. Минус: если условия улучшатся, вы заплатите больше за те же объекты.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Риск 1: Программу могут свернуть или ужесточить. Местные власти Пхукета уже лоббируют повышение порога. Митигация: рассматривайте визу как бонус к инвестиции, а не как главную цель покупки.

Риск 2: Покупка у ненадёжного застройщика. Условие программы - приобретение готового кондо. Но даже завершённые проекты от мелких девелоперов могут иметь проблемы с управляющей компанией, инфраструктурой и юридической чистотой. Митигация: проверяйте застройщика, его портфолио, репутацию и финансовую устойчивость.

Риск 3: Иностранная квота исчерпана. В популярных проектах 49% иностранного владения могут быть уже заполнены. Митигация: запрашивайте актуальную выписку по квоте в Land Office до внесения депозита.

Риск 4: Переоценка арендного дохода. Многие покупатели рассчитывают на 8-10% доходности, ориентируясь на рекламные обещания. Реальная чистая доходность для кондо за 3-5 млн бат - это 4-6% до налогов. Митигация: считайте расходы на управление, ремонт, простой, налоги и коммунальные сборы.

Риск 5: Криминальная проверка. Процесс включает обязательную проверку криминального прошлого. Отказ приходит без объяснений. Митигация: подготовьте справку о несудимости заранее, апостилируйте и переведите на тайский.

Риск 6: Валютный риск. Бат укрепился к рублю более чем на 15% за последние два года. Покупка, выгодная сегодня в рублях, может обесцениться при развороте курса. Митигация: фиксируйте курс при переводе, рассматривайте доход в батах.

FAQ

Можно ли получить визу за покупку виллы, а не кондо?

Нет. Программа распространяется только на кондоминиумы во freehold-собственности. Виллы и дома иностранцы не могут оформить в прямую собственность по тайскому законодательству.

Нужно ли жить в купленном кондо?

Официальных требований о постоянном проживании в конкретном объекте нет. Виза привязана к факту владения, а не к адресу проживания. Однако при продлении могут запросить подтверждение нахождения в стране.

Что будет с визой при продаже кондо?

При продаже объекта основание для визы пропадает. Продление станет невозможным. Необходимо либо приобрести другой объект, соответствующий требованиям, либо перейти на другой тип визы.

Почему одобрено так мало заявок?

По данным Thailand Longstay Management, из 650+ заявок одобрено 220-280. Основные причины отказов: неполный пакет документов, проблемы с криминальной проверкой, несоответствие объекта требованиям (например, кондо в стадии строительства или ниже порога в 3 млн бат).

Можно ли купить два кондо по 1.5 млн бат вместо одного за 3 млн?

Официальная позиция: стоимость одного объекта должна составлять не менее 3 млн бат. Суммирование нескольких объектов для достижения порога не предусмотрено текущими правилами.

Даёт ли эта виза право на работу в Таиланде?

Нет. Long Stay Visa не предоставляет разрешения на работу. Для легальной трудовой деятельности потребуется отдельная рабочая виза и Work Permit.

Как соотносится эта виза с Thailand Elite Visa?

Thailand Elite - это коммерческая программа, не привязанная к покупке недвижимости. Стоимость от 600 000 бат за 5 лет. Long Stay Visa через кондо привязана к владению конкретным объектом. Обе программы не дают права на работу, но Elite действует дольше и не зависит от рынка недвижимости.

Распространяется ли программа на вторичный рынок?

Текущие формулировки указывают на покупку «у тайского застройщика». Приобретение на вторичном рынке (resale) может не соответствовать условиям. Уточняйте у юриста перед сделкой.

Сколько стоит оформление визы помимо покупки?

Государственная пошлина за визу составляет 1 900 бат. Юридическое сопровождение и подготовка документов обойдутся в 15 000-50 000 бат в зависимости от сложности.

Программа Long Stay Visa через покупку кондо - это работающий, но пока узкий инструмент. Из 650 заявок за пять месяцев одобрена лишь треть. Виза не является целью инвестиции. Она - приятный бонус к грамотно подобранному объекту в правильной локации. Прежде чем покупать кондо ради визы, убедитесь, что объект интересен вам как актив и без визового бонуса.