Аренда на 99 лет в Таиланде: закон не принят, что знать инвестору

Обновлено 10.10.2026: закон о 99-летней аренде не принят и в парламент не внесён. Действует прежнее правило: максимальный зарегистрированный срок аренды недвижимости в Таиланде - 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса). Первая версия этой статьи описывала реформу как решённое дело и приводила прогнозы роста цен и доходности. Это было неверно, текст ниже исправлен: всё, что касается 99 лет, - только сценарий на случай, если такой закон когда-нибудь примут.

Тридцать лет. Столько составляет максимальный срок аренды земли и недвижимости в Таиланде, в том числе для иностранцев. Идея увеличить его до 99 лет обсуждается в публичном поле, но законопроекта в парламенте нет, а значит, нет ни сроков, ни деталей. Для покупателя виллы или квартиры на Пхукете, в Паттайе и Бангкоке вывод простой: сделку оценивают по действующим правилам, а возможную реформу не закладывают в расчёт.

Быстрый ответ

• Действующий лимит аренды: 30 лет; договор на больший срок «сжимается» до 30 лет
• Продление сверх 30 лет закон не гарантирует: схема «30+30+30» - это первичная аренда плюс обещание продлить
• 99 лет - только обсуждаемая идея: закон не принят и в парламент не внесён
• Землю иностранец в собственность купить не может; строение на арендованной земле может принадлежать ему отдельно
• Квартиру в кондоминиуме иностранец может купить в полную собственность (freehold) в пределах квоты 49% площади здания
• Аренду дольше 3 лет обязательно регистрируют в Земельном департаменте

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка квартиры в кондоминиуме в freehold

Иностранец покупает квартиру в полную собственность в пределах иностранной квоты. Аренда земли здесь не нужна: земля принадлежит юридическому лицу кондоминиума. Обсуждение 99-летней аренды на этот вариант не влияет. Это единственная форма прямой собственности, доступная иностранцу.

Сценарий 2: Вилла на арендованной земле

Сегодня земля под виллой оформляется в аренду максимум на 30 лет, часто с обещанием двух продлений по 30 лет. Эти продления юридически не гарантированы: новый собственник земли обязан соблюдать только срок и размер платы по зарегистрированному договору, а опцион на продление к нему автоматически не переходит. Если бы закон о 99 годах когда-нибудь приняли, этот риск мог бы уменьшиться, но пока это не так, и считать сделку стоит на 30 лет.

Сценарий 3: Коммерческая недвижимость и земельные участки

Для отелей, ритейла и офисов 30-летний потолок ограничивает горизонт планирования. Более длинный срок аренды мог бы облегчить долгосрочные проекты, но только после принятия закона и публикации его в Royal Gazette, официальном вестнике Таиланда. До этого планировать проект стоит в пределах 30 лет.

Сценарий 4: Тайская компания

Схемы, где землю покупает тайская компания с номинальными тайскими участниками ради контроля иностранца, незаконны, ответственность несут обе стороны. Обсуждение 99-летней аренды этого не меняет. Если вы рассматриваете компанию для реального бизнеса, структуру проверяет юрист до сделки.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Покупать в расчёте на реформу. Закона нет. Решение о покупке принимают по тому, что записано в законе и договоре сегодня.

2. Ждать автоматического продления действующих договоров. Если реформа когда-нибудь случится, неизвестно, коснётся ли она уже заключённых договоров. Сейчас никаких переходных положений не существует.

3. Аргумент «купите сейчас, пока не подорожало». Продавцы иногда используют разговоры о 99 годах как маркетинговый приём. Без принятого закона такой аргумент не имеет юридической силы.

4. Забыть о расходах на регистрацию. Регистрация аренды стоит 1% от арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора. Без регистрации аренда дольше 3 лет защищена в суде только на первые 3 года.

5. Путать аренду и собственность. Аренда - личное право, а не собственность. Продать, сдать в субаренду или заложить право аренды без согласия собственника нельзя.

6. Верить в «гарантированные продления». На рынке встречаются договоры с обещанием тройных продлений до 90 лет. Закон такие продления не гарантирует, а опцион на продление не обязывает нового собственника земли.

FAQ

Принят ли закон о 99-летней аренде?

Нет. На 10.10.2026 закон не принят и в парламент не внесён. Максимальный зарегистрированный срок аренды - 30 лет.

Смогу ли я как иностранец купить землю в Таиланде?

Нет. Прямая покупка земли иностранцами запрещена Земельным кодексом Таиланда (Land Code Act B.E. 2497). Обсуждение срока аренды этого не касается.

Касается ли тема кондоминиумов?

Квартиру в кондоминиуме иностранец может купить в freehold в пределах квоты 49% площади здания. Если квота исчерпана, продавец может предложить аренду, и тогда действует тот же лимит 30 лет.

Где действовал бы новый закон?

Если бы закон приняли, он касался бы всей территории Таиланда. Сейчас по всей стране действует лимит 30 лет.

Изменится ли доход от сдачи виллы?

Доход от сдачи зависит от локации, управляющей компании, сезона и состояния объекта, а не от разговоров о реформе. Обещание гарантированной доходности - повод насторожиться.

Можно ли передать аренду наследникам?

По умолчанию нет: аренда - личное право и прекращается со смертью арендатора. Переход к наследникам возможен, только если это прямо прописано в договоре.

Как срок аренды влияет на перепродажу?

Покупатель получает только оставшийся срок. Через 15 лет после регистрации 30-летней аренды у следующего покупателя останется 15 лет, и это нужно учитывать при оценке объекта сегодня.

Стоит ли ждать реформы перед покупкой?

Ждать закона без срока смысла мало. Планируйте сделку по правилам 2026 года. Если нужна собственность без срока, рассматривайте квартиру в freehold в пределах иностранной квоты.

Какие документы проверять при аренде земли?

Титул на землю Чанот (Chanote, Nor Sor 4 Jor). Убедитесь, что арендодатель действительно собственник, проверьте отсутствие обременений, судебных споров и налоговых долгов, а договор аренды зарегистрируйте в Земельном департаменте.

Решение об аренде принимают по тому, что записано в законе и в договоре сегодня: 30 лет зарегистрированного срока, условия продления и пункт о наследниках. Разговоры о 99 годах пока не стали правом. Подробнее: аренда земли на 30 лет и покупка квартиры в лизхолд.