Ten Trillion: проверяем застройщика Таиланда за 7 шагов

В 2024 году на Пхукете появился девелопер с амбициозным названием Ten Trillion. Молодая компания, громкие обещания, рендеры luxury-вилл на склонах холмов. Для инвестора, привыкшего к рынкам с прозрачной историей, возникает главный вопрос: как проверить тайского застройщика до того, как вы переведёте первый транш?

Таиланд не требует от девелоперов единой федеральной лицензии, как, например, ОАЭ. Это значит, что бремя проверки целиком лежит на покупателе. Ниже - конкретный алгоритм due diligence, который работает для Ten Trillion и для любого другого застройщика королевства.

Быстрый ответ

• Регистрация компании проверяется за 5 минут на сайте Департамента коммерческого развития Таиланда (DBD, dbd.go.th)
• Минимальный уставный капитал для строительной компании в Таиланде законом не установлен, но капитал менее 5 млн бат - это красный флаг
• Земельный титул Chanote (Nor Sor 4 Jor) - единственный документ, дающий полное право собственности на землю
• EIA (Environmental Impact Assessment) обязателен для проектов с 80+ юнитами или площадью более 4 000 кв.м
• Строительное разрешение (Construction Permit) выдаётся местным муниципалитетом и должно быть на руках до начала работ
• Проверка судебных споров возможна через систему Thai Courts (coj.go.th)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка на этапе off-plan у нового застройщика

Ten Trillion, как и десятки других молодых девелоперов Пхукета, предлагает виллы на стадии строительства. Для покупателя off-plan ключевой риск - это не качество мрамора, а способность компании довести проект до сдачи.

Что проверять:

• Возраст компании в реестре DBD. Если юридическому лицу меньше 2 лет, запрашивайте персональные портфолио учредителей и директоров. Именно личный опыт основателей компенсирует отсутствие корпоративного послужного списка.
• Оплаченный уставный капитал. На dbd.go.th видна не только заявленная, но и фактически оплаченная сумма. Разница между ними - тревожный сигнал.
• Наличие генерального подрядчика. Серьёзный девелопер нанимает лицензированную строительную компанию с портфолио. Запрашивайте контракт между девелопером и подрядчиком.

Сценарий 2: покупка готового объекта

Если проект завершён, фокус проверки смещается на качество строительства и юридическую чистоту объекта.

• Закажите независимый технический осмотр (snagging inspection). Стоимость - от 15 000 до 35 000 бат в зависимости от площади.
• Проверьте Tabien Baan (домовую книгу, также известную как Blue Book). Это подтверждение того, что здание прошло финальную приёмку.
• Убедитесь, что земля под виллой имеет титул Chanote, а не Nor Sor 3 или Sor Kor 1, которые дают значительно меньше прав.

Сценарий 3: инвестиция через leasehold-структуру

Иностранцы в Таиланде не могут владеть землёй напрямую. Виллы чаще всего оформляются через 30-летнюю аренду (leasehold) с опцией продления. Здесь важно проверить:

• Зарегистрирован ли договор аренды в Land Office (а не просто подписан между сторонами)
• Есть ли в контракте чёткие условия продления на 30+30 лет
• Кто является собственником земли - сам девелопер, связанная с ним тайская компания или третье лицо

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Доверие к рендерам вместо документов. Качественная 3D-визуализация стоит $2 000-5 000. Это маркетинг, а не гарантия. Запрашивайте архитектурные чертежи, утверждённые муниципалитетом.

2. Игнорирование проверки земельного титула. В горных районах Пхукета (Kamala, Surin Hills, Layan) часть земель имеет статус лесного фонда или Sor Kor 1. Строительство на таких участках незаконно, даже если дом уже стоит.

3. Отсутствие due diligence директоров. В Таиланде один человек может быть директором десятков компаний. Проверьте через DBD, не связаны ли учредители с обанкротившимися или судебно оспоренными проектами.

4. Перевод денег без контракта на тайском языке. Контракт только на английском не имеет полной юридической силы в тайском суде. Настаивайте на билингвальной версии с указанием, что тайский текст является приоритетным.

5. Отказ от независимого юриста. Юрист девелопера защищает интересы девелопера. Наймите собственного адвоката. Стоимость полной проверки сделки - от 30 000 до 80 000 бат.

6. Недооценка скрытых платежей. Transfer fee (2% от оценочной стоимости), withholding tax, specific business tax - всё это суммарно может добавить 6-7% к цене объекта. Уточняйте до подписания, кто несёт эти расходы.

FAQ

Как проверить тайского застройщика бесплатно?

Зайдите на dbd.go.th, введите название компании на тайском или английском. Вы увидите дату регистрации, уставный капитал, имена директоров и последнюю финансовую отчётность. Это бесплатно и занимает 5 минут.

Что такое Chanote и почему это важно?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) - это титул полного владения землёй с точными GPS-координатами, зарегистрированный в Land Office. Только Chanote даёт право на законную продажу, аренду и залог участка.

Нужна ли лицензия застройщику в Таиланде?

Единой девелоперской лицензии нет. Однако для кондоминиумов действует Condominium Act B.E. 2522, а для любого строительства требуется разрешение по Building Control Act B.E. 2522. Проверяйте наличие Construction Permit.

Сколько стоит независимая проверка застройщика?

Комплексный юридический due diligence обойдётся в 30 000-80 000 бат ($850-2 300). Техническая инспекция готового объекта - от 15 000 бат. Суммарно это менее 1% от стоимости виллы, но может сэкономить миллионы.

Можно ли вернуть деньги, если застройщик обанкротился?

В Таиланде покупатель становится одним из кредиторов в процедуре банкротства. Приоритет возврата средств определяется Bankruptcy Act B.E. 2483. Шансы на полный возврат, по оценкам рынка, не превышают 20-30%. Именно поэтому проверка до покупки важнее любых постфактум действий.

Что проверить в контракте купли-продажи виллы на Пхукете?

• График платежей привязан к этапам строительства, а не к датам
• Штрафные санкции за задержку сдачи (стандарт - 0.01-0.05% в день)
• Спецификации материалов с указанием брендов
• Условия возврата предоплаты при невыполнении обязательств
• Юрисдикция спора - тайский суд или арбитраж

Как узнать, есть ли у застройщика судебные иски?

Через портал Thai Courts (coj.go.th) можно проверить наличие активных дел. Также стоит запросить у юриста проверку через реестр банкротств и базу залогового имущества.

Ten Trillion - это надёжный застройщик?

На момент 2026 года Ten Trillion - это относительно новый игрок на рынке Пхукета. Компания позиционирует себя в сегменте premium-вилл. Как и для любого молодого девелопера, рекомендуется полный цикл due diligence: проверка юрлица, земли, разрешений, подрядчиков и финансовой устойчивости.

Чеклист проверки застройщика: 7 обязательных шагов

1. Реестр DBD - дата регистрации, капитал, директора
2. Земельный титул - Chanote через Land Office
3. Строительное разрешение - выдано местным муниципалитетом
4. EIA - если проект подпадает под требования
5. Судебная история - через coj.go.th и юриста
6. Генеральный подрядчик - лицензия и портфолио
7. Независимый юрист - проверка контракта и структуры сделки

Каждый из этих шагов имеет конкретный источник данных и стоит минимальных денег по сравнению с суммой инвестиции. Пропуск хотя бы одного превращает покупку недвижимости в лотерею.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →