Photo by Mikael Blomkvist on Pexels
Ten Trillion Co.: проверяем застройщика Пхукета по 7 критериям
В реестре Департамента развития бизнеса Таиланда (DBD) компания Ten Trillion Co., LTD. зарегистрирована под номером 0835567006063. За этой строчкой в базе данных стоит растущий девелопер с амбициями на рынке Пхукета. Но цифры в названии компании и цифры в её финансовой отчётности - это две разные истории.
Покупатели из России всё чаще сталкиваются с незнакомыми тайскими застройщиками. Рынок Пхукета в 2026 году перенасыщен новыми брендами. Каждый второй проект off-plan продвигает компания, о которой год назад никто не слышал. Ten Trillion Co. - типичный пример: молодой застройщик, который требует тщательной проверки перед вложением денег.
Эта статья - не рекламный обзор и не «чёрный список». Это практическая методология due diligence, применённая к конкретному юридическому лицу.
Быстрый ответ
- Регистрация: Ten Trillion Co., LTD. зарегистрирована в провинции Пхукет, данные доступны через портал DBD (datawarehouse.dbd.go.th)
- Тип компании: тайское ООО (บริษัท จำกัด), что означает ограниченную ответственность учредителей
- Уставный капитал: необходимо проверять актуальную цифру через DBD, так как она меняется при допэмиссиях
- Разрешения на строительство: каждый проект требует отдельного разрешения от местного муниципалитета (Tessaban или OrBorTor)
- Лицензия девелопера: в Таиланде нет единой 'лицензии застройщика' - проверяют набор разрешений (EIA, building permit, land title)
- Ключевой вопрос для инвестора: есть ли завершённые и сданные проекты с реальными владельцами, которые подтвердят качество
Варианты и сценарии
Сценарий 1: покупка в текущем проекте Ten Trillion
Если компания предлагает off-plan на стадии строительства, ваш главный инструмент - проверка земельного участка. Запросите Chanote (โฉนด) - это документ полного права собственности на землю. Убедитесь, что участок зарегистрирован именно на Ten Trillion Co., LTD., а не на третье лицо. Визит в местный земельный офис (Land Department) занимает один рабочий день и стоит ноль бат.
Проверьте наличие обременений. Если земля заложена в банке, это не приговор, но вы должны понимать условия. Крупные тайские банки (Bangkok Bank, Kasikorn) обычно кредитуют только проверенных застройщиков, и сам факт банковского залога косвенно подтверждает кредитоспособность компании.
Сценарий 2: покупка готового объекта
Здесь риски ниже. Вы видите стены, проверяете качество, говорите с соседями. Для Ten Trillion, как и для любого застройщика на Пхукете, критично наличие акта ввода в эксплуатацию (Occupancy Permit). Без него юридически жить в здании нельзя, а перепродать будет крайне сложно.
Сценарий 3: полный отказ от сделки
Если due diligence выявил пробелы - нет завершённых проектов, уставный капитал минимальный, директора менялись несколько раз за год - разумнее отказаться. Потерять задаток в 100 000 - 300 000 бат больно, но потерять полную стоимость квартиры катастрофично.
Сравнительная таблица
| Параметр | Молодой застройщик (тип Ten Trillion) | Средний застройщик (5-10 лет) | Крупный публичный застройщик (SET) |
|---|---|---|---|
| Сданные проекты | 0-2 | 5-15 | 50+ |
| Уставный капитал | 1-10 млн бат | 50-200 млн бат | 1+ млрд бат |
| Прозрачность финансов | Только DBD | DBD + аудит | Публичная отчётность на SET |
| Банковское финансирование | Редко | Часто | Почти всегда |
| Гарантия завершения | Нет формальной | Репутационная | Финансовая + репутационная |
| Средняя цена за кв.м | 60 000 - 90 000 бат | 80 000 - 140 000 бат | 100 000 - 250 000 бат |
| Риск недостроя | Высокий | Средний | Низкий |
Основные риски и ошибки
1. Слепое доверие к красивому сайту. Рендеры бассейнов и пальм может заказать любой. Проверяйте физическую стройплощадку. Если проект Ten Trillion существует только в PDF-презентации, а на участке пустырь - это красный флаг.
2. Игнорирование DBD-проверки. За 50 бат (около 100 рублей) на сайте datawarehouse.dbd.go.th вы получите финансовую отчётность, список директоров, историю изменений уставного капитала. Многие покупатели пропускают этот шаг.
3. Отсутствие независимого юриста. Юрист застройщика работает на застройщика. Наймите своего. Стоимость полного due diligence на Пхукете: 30 000 - 80 000 бат в зависимости от сложности.
4. Перевод денег напрямую на личный счёт. Оплата должна идти только на расчётный счёт компании Ten Trillion Co., LTD. Если просят перевести на счёт физического лица - уходите немедленно.
5. Незнание квотной системы. В кондоминиуме иностранцы могут владеть не более 49% общей площади всех юнитов. Если квота исчерпана, вы не сможете оформить freehold даже при идеальном застройщике. Проверяйте квоту в юридическом офисе кондоминиума.
6. Отсутствие EIA (Environmental Impact Assessment). Для проектов свыше 80 юнитов или выше 23 метров требуется экологическая экспертиза. Без неё строительство незаконно. Проверяйте наличие через ONEP (Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning).
7. Подмена формы собственности. Вам обещали freehold, а в договоре прописан leasehold на 30 лет. Читайте каждую строку контракта, особенно раздел о праве собственности (กรรมสิทธิ์).
Чек-лист проверки Ten Trillion Co. (и любого застройщика)
Для структурированного подхода используйте эти 7 шагов:
- Шаг 1: запросить выписку из DBD (регистрационный номер, директора, капитал)
- Шаг 2: проверить земельный титул (Chanote) в Land Department
- Шаг 3: найти и осмотреть завершённые объекты компании
- Шаг 4: поговорить с реальными покупателями предыдущих проектов
- Шаг 5: проверить наличие building permit и EIA (если применимо)
- Шаг 6: нанять независимого юриста для анализа SPA (договора купли-продажи)
- Шаг 7: убедиться, что платежи идут на корпоративный счёт компании
FAQ
Где проверить регистрацию Ten Trillion Co., LTD.? На официальном портале Департамента развития бизнеса Таиланда: datawarehouse.dbd.go.th. Поиск по названию компании или регистрационному номеру. Информация на тайском и частично на английском.
Есть ли у застройщиков Таиланда обязательная лицензия? Нет единой девелоперской лицензии как в России. Вместо неё проверяют набор документов: регистрацию компании, разрешение на строительство (building permit), экологическую экспертизу EIA, земельный титул.
Сколько стоит юридическая проверка застройщика на Пхукете? От 30 000 до 80 000 бат за полный due diligence, включая проверку земли, компании, договора и разрешений. Базовая проверка через DBD обойдётся в 50 бат.
Что делать, если Ten Trillion Co. не имеет завершённых проектов? Отсутствие сданных объектов - серьёзный фактор риска, но не абсолютный запрет. Компенсируйте повышенный риск усиленной проверкой: банковское финансирование проекта, репутация директоров, условия поэтапной оплаты с привязкой к этапам строительства.
Как проверить, не заложена ли земля проекта в банке? Визит в местное отделение Land Department. Предъявите копию Chanote или адрес участка. Сотрудники обязаны предоставить информацию об обременениях. Услуга бесплатна.
Могу ли я вернуть деньги, если застройщик не завершит проект? Зависит от условий договора. Без чёткого пункта о возврате средств при нарушении сроков вы рискуете годами судиться в тайском суде. Именно поэтому раздел о компенсациях в SPA - критически важный.
Что такое квота 49% и как она влияет на покупку? По закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522) иностранцы вправе владеть в совокупности не более 49% от общей площади юнитов здания. Если квота заполнена, freehold невозможен.
Где найти отзывы о тайских застройщиках? Форумы ThaiVisa, Pantip (тайский форум, используйте Google Translate), группы в Facebook по запросу 'Phuket property buyers'. Также полезны обзоры на Google Maps по адресу завершённых проектов.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.