Рынок студий на Пхукете: пузырь на пике или окно возможностей для инвесторов?

Рынок недвижимости Пхукета, особенно в сегменте компактных студий площадью 30-35 м², демонстрирует в 2025 году все признаки классического парадокса. С одной стороны - беспрецедентный строительный бум, ажиотажный спрос со стороны иностранных покупателей и продолжающийся рост цен. С другой - назревающий избыток предложения и первые сигналы о «перегреве» сегмента. Инвесторы оказались на развилке: фиксировать прибыль на пике или искать новые, более сложные точки входа в ожидании следующей фазы роста.

Аналитические данные за 2024-2025 годы фиксируют взрывной рост предложения на рынке кондоминиумов Пхукета. Объем новых проектов увеличился на 148%, что в абсолютных цифрах означает ввод более 10 400 новых студий и апартаментов с одной спальней. Основная девелоперская активность сконцентрирована в западной, курортной части острова, особенно в районах Bang Tao, Layan и Patong, на которые приходится до 68% всех сделок.

На начало 2025 года из общего фонда в 72 000 юнитов на острове около 10 000 остаются невостребованными. Этот избыток предложения начинает оказывать давление на рынок, хотя пока оно и нивелируется высоким внешним спросом.

Стоимость недвижимости на Пхукете продолжает расти, однако темпы этого роста замедляются. Средняя цена квадратного метра в строящихся комплексах, сдача которых запланирована на 2025 год, варьируется в диапазоне $4050-$4220. Это на 15-16% превышает средние показатели вторичного рынка, где цена за квадратный метр составляет около $3640, хотя и с широким разбросом от $1250 до $6450 в зависимости от локации и качества объекта. Такая премия отражает высокий интерес к современным проектам с новой инфраструктурой, однако создает риски для инвесторов, рассчитывающих на быструю спекулятивную перепродажу.

Ключевую роль в поддержании высоких цен и спроса играют иностранные покупатели. Их доля в структуре сделок стабильно превышает 50%, а основными инвесторами выступают граждане России и Китая. Согласно статистике, в период с 2022 по 2024 год объем покупок студий иностранцами увеличился на 82%. Именно этот приток капитала позволил продажам кондоминиумов на Пхукете вырасти в 2024 году на 60% в годовом исчислении, превысив отметку в 6 000 квартир.

Показательно, что в топовых курортных локациях до 70% всех новых студий реализуются еще на этапе строительства, что свидетельствует о высоком уровне доверия к застройщикам и инвестиционной привлекательности региона.

Несмотря на текущую активность, эксперты ожидают охлаждения рынка. Прогноз роста цен на 2025 год весьма сдержан: в среднем по острову он составит 2-3%. Лишь в наиболее востребованных проектах с уникальной концепцией и расположением рост может достигнуть 5-7%. Эпоха стремительного спекулятивного заработка подходит к концу, уступая место более взвешенным и долгосрочным стратегиям.

Инвестиционный фокус смещается с перепродажи на получение стабильного арендного дохода. При средней ставке аренды студии в $520-$635 в месяц годовая доходность составляет около 6,1% - умеренный, но стабильный показатель для консервативных инвесторов. Активность на вторичном рынке, где число сделок за последние полтора года удвоилось, также говорит о том, что рынок становится более зрелым и ликвидным.

В условиях насыщения стандартным предложением выигрывать начинают проекты, предлагающие уникальную ценность. Новые точки роста для инвестиций в недвижимость Пхукета формируются в нескольких ключевых нишах:

1. Устойчивые технологии и экоминимализм. Проекты, интегрирующие «зеленые» технологии, энергоэффективные решения и экологичные материалы, привлекают новую волну покупателей. Стоимость квадратного метра в таких объектах может быть на 20-25% выше, чем в стандартных кондоминиумах, но они обладают более высоким арендным потенциалом и ликвидностью.

2. Развитие удаленных районов. Государственные и частные инвестиции в транспортную и туристическую инфраструктуру в менее освоенных частях острова открывают перспективы для строительства апартаментов, ориентированных на долгосрочную аренду. Целевой аудиторией становятся «цифровые кочевники» (digital nomads) и экспаты, ищущие уединение вдали от туристических центров.

3. Инфраструктура для жизни, а не для отдыха. Инвесторы все чаще обращают внимание на комплексы, предлагающие не только бассейн и спортзал, а полноценную среду для длительного проживания: коворкинги, международные школы, клиники и ритейл-зоны.

Таким образом, рынок студий Пхукета проходит этап трансформации. Прямолинейные инвестиции «в бетон» становятся все более рискованными, в то время как глубокий анализ проекта, его концепции и будущей аудитории позволяет находить высокодоходные ниши даже на фоне общего перепроизводства.