Пхукет vs Дубай: где чистый ROI выше в 2026 году

В 2025 году средняя доходность аренды кондоминиума на Пхукете составила 6-8% годовых до вычета расходов. В Дубае аналогичный показатель держался на уровне 5-7%. Но чистый ROI после налогов, сборов и операционных расходов рисует совершенно другую картину.

Инвесторы из России сравнивают эти два рынка постоянно. Оба безналоговые (или почти). Оба растут. Оба принимают иностранный капитал. Но дьявол прячется в деталях: в скрытых комиссиях, реальной заполняемости, стоимости владения и ликвидности на выходе. Разберём каждый параметр с конкретными цифрами.

Быстрый ответ

• Входной билет на Пхукете начинается от 3-4 млн бат (около $85-115 тыс.) за студию в хорошей локации. В Дубае аналогичный объект стоит от $150-180 тыс.
• Налог на доход от аренды в Таиланде составляет от 5% до 35% по прогрессивной шкале (для физлиц), на практике эффективная ставка для типичной квартиры около 5-15%. В ОАЭ подоходного налога нет
• Сервисные сборы (Common Area Maintenance) на Пхукете в среднем 40-80 бат/кв.м/мес., в Дубае service charges достигают 15-30 AED/кв.фут/год (около $50-100 за кв.м в год)
• Средняя заполняемость качественных объектов на Пхукете в 2025 году достигала 75-85% в высокий сезон, в Дубае - 78-82% круглогодично (по данным STR Global)
• Ликвидность на выходе: средний срок продажи вторички на Пхукете - 6-12 месяцев, в Дубае - 3-6 месяцев для ликвидных объектов
• Порог квоты freehold: в Таиланде иностранцам доступно только 49% площадей в кондоминиуме, в Дубае freehold-зоны не ограничивают долю иностранцев

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка студии для краткосрочной аренды

Возьмём студию 35 кв.м на Пхукете за $100 000 и студию 40 кв.м в Дубае (JVC или Dubai South) за $160 000. На Пхукете при средней ставке $60-80 в сутки и заполняемости 70% валовый доход составит около $15 000-20 000 в год. После вычета управления (20-30% от дохода), коммунальных расходов, налогов и сервисных сборов чистый доход опускается до $9 000-12 000. Чистый ROI: 9-12%.

В Дубае та же студия при ставке $55-70 в сутки и заполняемости 75% даёт валовый доход $15 000-19 000. Вычитаем service charges (около $2 500-3 500/год), управление (15-25%), лицензию DTCM ($400-800/год), страховку. Чистый доход: $8 000-11 000. Чистый ROI: 5-7%.

Разница в пользу Пхукета - 2-5 процентных пунктов на единицу вложенного капитала.

Сценарий 2: Покупка виллы для долгосрочной аренды

Вилла с 2 спальнями на Пхукете (район Раваи или Найхарн) обходится в $250 000-350 000 через компанию. Долгосрочная аренда приносит $1 500-2 500/мес. Чистая доходность после расходов на содержание бассейна, сада, налогов - около 4-6% годовых.

Аналогичный таунхаус в Дубае (Damac Hills 2, Town Square) стоит $300 000-450 000. Долгосрочная аренда - $1 800-2 800/мес. Чистая доходность: 4-5%. Но здесь добавляется обязательный 4% регистрационный сбор (DLD fee) при покупке, который съедает доходность первого года.

Сценарий 3: Инвестиция в off-plan с перепродажей

Офф-план на Пхукете позволяет зафиксировать цену на этапе строительства с дисконтом 10-20% от готовой цены. Горизонт строительства: 2-3 года. Рост капитала при удачном выборе локации и застройщика - 15-30% за цикл.

В Дубае off-plan рынок перегрет. По данным CBRE, в 2025 году 65-70% всех сделок в Дубае пришлось на off-plan. Конкуренция на перепродаже высокая. DLD fee 4% платит и покупатель при первичной регистрации, и новый покупатель при перепродаже. Это сразу минус 8% от стоимости сделки в совокупности.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование реальной заполняемости. Многие считают доходность из расчёта 90-100% загрузки. На Пхукете в низкий сезон (май-октябрь) заполняемость падает до 40-55%. Среднегодовая реалистичная цифра - 65-75% для хорошо управляемого объекта.

2. Забыть про стоимость управления. На Пхукете управляющие компании забирают 20-30% от дохода. В Дубае - 15-25%, но базовые service charges выше. В итоге Дубай обходится дороже по абсолютным цифрам.

3. Недооценка валютного риска. Тайский бат укреплялся к доллару на 3-5% за 2024-2025 годы. Для рублёвого инвестора это двойная валютная экспозиция: рубль/доллар и доллар/бат. Дирхам привязан к доллару - одна переменная меньше.

4. Покупка freehold виллы на Пхукете напрямую. Иностранец не может владеть землёй в Таиланде. Виллы оформляются через тайскую компанию или по схеме leasehold. Без грамотного юриста структура может оказаться уязвимой.

5. Переоценка роста цен в Дубае. Рынок Дубая циклический. После бума 2013-2014 цены падали 30-40% к 2019 году. Текущий цикл роста может замедлиться, и инвестор, купивший на пике, рискует ждать выхода в ноль 5-7 лет.

6. Отсутствие стратегии выхода. На Пхукете вторичный рынок менее развит. Продать быстро и без дисконта - задача нетривиальная. В Дубае ликвидность выше, но и конкуренция среди продавцов жёстче.

FAQ

Где выше чистый ROI: Пхукет или Дубай?

При сопоставимых объектах чистый ROI на Пхукете выше на 2-5 процентных пунктов за счёт низкого входного порога и минимальных операционных расходов. Но Дубай выигрывает по ликвидности и отсутствию подоходного налога.

Нужно ли платить налог с аренды в Таиланде?

Да. Доход от аренды облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. На практике для типичной инвестиционной квартиры эффективная ставка составляет 5-15% в зависимости от суммы дохода и статуса налогового резидента.

Какие скрытые расходы есть в Дубае?

DLD fee 4%, агентская комиссия 2%, ежегодные service charges $2 500-4 000 для студии, лицензия DTCM для краткосрочной аренды, обязательная страховка. Суммарно скрытые расходы могут достигать 8-10% от стоимости объекта в первый год.

Может ли иностранец владеть виллой на Пхукете?

Напрямую - нет. Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Вилла приобретается через тайскую компанию или оформляется как leasehold (долгосрочная аренда земли на 30+30+30 лет). Каждая схема требует юридического сопровождения.

Как сезонность влияет на доходность Пхукета?

Высокий сезон (ноябрь-апрель) обеспечивает 70-85% заполняемости и ставки на 30-50% выше среднегодовых. В низкий сезон загрузка падает до 40-55%. Годовой доход формируется в основном за 5-6 месяцев высокого сезона.

Дубай безопаснее для инвестиций?

С точки зрения юридической прозрачности - да. Freehold без ограничений, развитый вторичный рынок, привязка дирхама к доллару. Но рынок Дубая более волатильный исторически: циклы бума и спада более амплитудные, чем на Пхукете.

Где дешевле содержать объект?

На Пхукете. Коммунальные расходы, обслуживание, ремонт стоят в 2-3 раза меньше, чем в Дубае. Средний годовой бюджет содержания студии на Пхукете - $1 500-2 500, в Дубае - $4 000-6 000.

Что лучше для диверсификации портфеля?

Оптимальная стратегия - разделить капитал. Пхукет даёт высокую текущую доходность и низкий порог входа. Дубай обеспечивает ликвидность и валютную стабильность. Соотношение зависит от горизонта инвестирования и готовности к операционному управлению.

Какой минимальный бюджет для старта на каждом рынке?

На Пхукете реальный старт возможен от $85 000-100 000. В Дубае для покупки готового объекта нужно от $150 000-180 000. Off-plan в Дубае доступен от $100 000, но с рисками достройки и высокой конкуренцией на перепродаже.

Итоговый вывод: для инвестора с бюджетом до $200 000, ориентированного на максимальный чистый ROI, Пхукет остаётся более привлекательным рынком в 2026 году. Низкий входной порог, минимальные операционные расходы и растущий туристический поток (в 2025 году Пхукет принял более 12 млн туристов, по данным TAT) формируют фундамент для стабильной доходности. Дубай выигрывает у тех, кто ценит юридическую простоту, ликвидность и готов инвестировать от $300 000+.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →