ОФЗ против зарубежной недвижимости: куда бежать от ставки 14%

Российский долговой рынок переживает одну из самых болезненных коррекций за последние годы. Доходности длинных ОФЗ вернулись к уровням июня 2025-го, когда ключевая ставка составляла 20%, - хотя сегодня она на четверть ниже. Широкая денежная масса перевалила за 145,5 трлн рублей, индекс финансового стресса АКРА обновил четырёхлетний максимум, а рубль готовится к плавному ослаблению до 85 за доллар к декабрю.

Для инвестора, привыкшего рассчитывать на рублёвые инструменты, эта картина ставит неприятный вопрос: есть ли смысл сидеть в длинном конце кривой, когда спред к ключевой ставке уже достигает 180-200 базисных пунктов, а эмоциональная турбулентность рынка перекрывает фундаментальную логику снижения ставок?

Быстрый ответ

• Ключевая ставка ЦБ снижена 19 июня до 14,25% - на 25 б.п. вместо ожидаемых 50. Консенсус ошибся в третий раз подряд.
• Длинные ОФЗ торгуются с доходностью 15,5-16%, что соответствует уровням при ставке 20%. Аналитики называют это эмоциональным перекосом, а не справедливой оценкой.
• Рубль может ослабнуть до 80 руб./USD в III квартале и до 85 к концу 2026 года. На 2027-й закладывается ~90 руб./USD.
• Денежная масса растёт темпом свыше 13% год к году - это топливо для инфляции, которое ЦБ пытается нейтрализовать жёсткой риторикой.
• Дефицит бюджета в рисковом сценарии превышает 3% ВВП, что может заморозить ставку на уровне 14% до конца года.
• Валютные облигации возвращаются в фавор: прогноз ослабления рубля + смена руководства ФРС с более жёсткой политикой делают долларовые выпуски привлекательнее юаневых.

Варианты и сценарии

Сценарий 1: «Базовый оптимизм» - ставка к 12% через год

ЦБ в июле осторожно снижает на 25 б.п. или берёт паузу, но осенью возвращается к шагу в 50 б.п. на фоне затухания нефтяного импульса. Длинные ОФЗ дают двузначную полную доходность при удержании до погашения. Однако валютная составляющая обнулит часть прибыли при ослаблении рубля на 10-15%.

Сценарий 2: «Бюджетный стресс» - ставка застревает на 14%

Дефицит бюджета разбухает, расходы превышают план. ЦБ фиксирует ставку до конца 2026-го, цикл смягчения откладывается на 2027 год. Держатели длинных ОФЗ остаются в просадке минимум 6-9 месяцев. Спреды корпоративных бондов расширяются, но кредитные риски растут.

Сценарий 3: «Защитный офшор» - диверсификация в валютные активы

Инвестор фиксирует часть рублёвого портфеля и перекладывается в активы, номинированные в твёрдой валюте. Зарубежная недвижимость - в частности, на Пхукете - обеспечивает арендную доходность 6-8% в долларах, рост стоимости актива и полную защиту от рублёвой инфляции. Этот сценарий не зависит от решений ЦБ.

Сценарий 4: «Флоатер + валюта» - гибридный портфель

Основу составляют корпоративные и государственные флоатеры (ОФЗ 29.15, 29.18, 0.20), которые защищают от процентного риска. Валютная часть - долларовые бонды или зарубежная недвижимость. Минус: флоатеры торгуются почти по номиналу, апсайд ограничен.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Покупка длинных ОФЗ «на дне» без запаса ликвидности. Эмоциональная коррекция может длиться месяцы. Миграция: держать не более 20% портфеля в длинном конце, остальное - во флоатерах или коротких бумагах.

Ставка на быстрое ослабление рубля. Консенсус ошибался с курсом весь 2025 год и продолжает промахиваться. Миграция: не строить всю стратегию на одном валютном сценарии.

Игнорирование кредитного риска корпоратов. При ставке 14%+ слабые эмитенты не справляются с обслуживанием долга. Миграция: только бумаги с рейтингом не ниже AA-.

Плечо в длинных ОФЗ. Выпуск 26238 - наглядный пример: маржин-коллы розничных инвесторов усилили обвал. Миграция: облигации - инструмент для терпеливого капитала, а не для кредитного плеча.

Концентрация портфеля в рублёвых инструментах. При ослаблении рубля до 85-90 за доллар реальная доходность 15% превращается в 5-7% в валюте. Миграция: диверсификация в валютные активы - включая зарубежную недвижимость.

Присмотрите объекты на Пхукете с гарантированным арендным доходом - актуальная подборка здесь

FAQ

Почему ЦБ снизил ставку на 25 б.п., а не на 50?

Регулятор оценивает инфляционные риски на горизонте 2027 года, а не текущего квартала. Рост денежной массы выше 13% и бюджетные расходы сверх плана вынудили действовать осторожнее.

Почему доходности длинных ОФЗ растут при снижении ставки?

Совпали три фактора: эмоциональная распродажа, принудительное закрытие позиций финансовых институтов и переоценка геополитических рисков. Фундаментально такой уровень доходности не оправдан.

Стоит ли сейчас покупать ОФЗ 26238?

Этот выпуск показал худшую динамику среди сопоставимых по дюрации бумаг из-за высокой доли розничных инвесторов с плечом. Покупать можно только без заёмных средств и с горизонтом от двух лет.

Что будет с рублём до конца 2026 года?

По оценкам рынка, курс может ослабнуть до 80 руб./USD к осени и до 85 руб./USD к декабрю. Факторы: сокращение продаж валюты ЦБ почти в 8 раз, снижение цен на нефть, рост юаневых ставок.

Какие облигации покупать прямо сейчас?

Флоатеры (ОФЗ 29015, 29018, 29020) - минимальный процентный риск, цена около номинала. Для валютной части - долларовые корпоративные выпуски эмитентов с рейтингом AA и выше.

Чем флоатеры лучше бумаг с фиксированным купоном?

При неопределённости с траекторией ставки флоатер автоматически подстраивается под текущий уровень. Нет просадки в цене при ужесточении риторики ЦБ.

Стоит ли ждать аукционов Минфина?

Минфин уже выполнил 50% плана заимствований и может позволить себе паузу или переход на флоатеры. Любое из этих решений - позитивный сигнал для рынка.

Как защитить сбережения от обесценивания рубля?

Диверсификация в активы с долларовой доходностью: валютные бонды и зарубежная недвижимость. Рынок Пхукета даёт 6-8% годовых в USD от аренды при устойчивом туристическом спросе.

Когда доходности ОФЗ начнут снижаться?

По рыночным оценкам, стабилизация возможна в течение 2-3 месяцев по мере затухания эмоционального фактора. Но спред к ключевой ставке может сохраниться на уровне 200 б.п. из-за бюджетных рисков.

---

Вывод для инвестора прост: рублёвый долговой рынок остаётся заложником эмоций, бюджетной неопределённости и непредсказуемости регулятора. Даже в лучшем сценарии реальная доходность длинных ОФЗ в валюте окажется скромной на фоне ослабления рубля.

Недвижимость на Пхукете решает три задачи одновременно: защита от рублёвой инфляции, стабильный арендный доход в долларах (по оценкам рынка, 6-8% годовых) и рост стоимости актива на фоне рекордного туристического потока в Таиланд. Если на рублёвом рынке горизонт прояснения - «несколько месяцев», то на Пхукете горизонт роста - ближайшие 5-10 лет.

Оцените доходность объектов на Пхукете - подробные расчёты по каждому проекту доступны по ссылке

Тем, кто планирует ознакомительную поездку и лично осмотреть объекты, удобно заранее подобрать авиабилеты и отель на Пхукете - прямые рейсы из Москвы занимают около 9 часов.

Хотите зафиксировать пресейл-цену до повышения? Смотрите актуальные проекты прямо сейчас

По мотивам материала в открытых источниках.