Leasehold и freehold в Таиланде: что выгоднее инвестору в 2026

Иностранец в Таиланде не может владеть землёй. Точка. Это правило закреплено в Land Code Act 1954 года и за 70 лет не изменилось ни разу. Но кондоминиум в полную собственность — может. А виллу на земле — только через аренду или корпоративную структуру. Разница между leasehold и freehold определяет не просто юридический статус, а реальную доходность, ликвидность и риски вашей инвестиции.

Freehold (Chanote) — это полное право собственности, которое регистрируется в земельном департаменте на имя покупателя. Для иностранцев доступно только в кондоминиумах, и только в рамках иностранной квоты — не более 49% от общей площади всех юнитов в проекте. Leasehold — это долгосрочная аренда, обычно на 30 лет с опциями продления. Оба варианта легальны, но работают принципиально по-разному.

Быстрый ответ

• Freehold доступен иностранцам только в кондоминиумах (квота 49% площади проекта)

• Leasehold оформляется на 30 лет с возможностью двух продлений (30+30+30)

• Разница в цене между freehold и leasehold юнитами в одном проекте составляет 8–15%

• Freehold-юнит можно заложить в тайском банке, leasehold — практически невозможно

• Перепродажа freehold занимает в среднем на 30–40% меньше времени, чем leasehold

• Регистрация leasehold в Land Office стоит 1% от заявленной стоимости аренды

Варианты и сценарии

Freehold: полная собственность в кондоминиуме

Вы покупаете квартиру в кондоминиуме на Пхукете или в Бангкоке. Если иностранная квота не исчерпана, юнит регистрируется на ваше имя с титулом Chanote (Nor Sor 4 Jor). Это самый защищённый тип собственности в Таиланде.

Обязательное условие: деньги должны поступить из-за рубежа через банковский перевод в иностранной валюте. Банк выдаёт Foreign Exchange Transaction Form (FET) — без этого документа земельный департамент откажет в регистрации.

Freehold-собственник имеет право продавать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду без ограничений. Никаких сроков действия — право бессрочное.

Leasehold: аренда земли и вилл

Тайское законодательство (Civil and Commercial Code, секции 537–571) ограничивает срок аренды 30 годами. Это максимум, который регистрируется в земельном департаменте. Договорённости о продлении (30+30) юридически не имеют силы до момента фактической перерегистрации.

Это ключевой риск: если арендодатель продаст землю, умрёт или обанкротится — гарантии продления нет. Суды Таиланда неоднократно подтверждали, что опция продления не обязывает нового владельца земли.

Leasehold активно используется для вилл. Покупатель приобретает строение в собственность, а землю арендует. Типичная схема на Пхукете: вилла за 15–35 млн бат с leashold на землю сроком 30 лет.

Тайская компания: серая зона

Некоторые покупатели регистрируют тайскую компанию (Thai Co., Ltd.), где 51% акций принадлежит тайским номинальным акционерам. Компания покупает землю в freehold. Земельный департамент и налоговая всё чаще проверяют такие структуры. В 2023 году Департамент специальных расследований (DSI) усилил контроль за номинальными схемами. Риск — принудительная продажа земли.

Сравнительная таблица

Критерий	Freehold (кондо)	Leasehold (30 лет)	Thai Co. Ltd.
Тип объекта	Кондоминиум	Виллы, земля, кондо	Любой
Срок владения	Бессрочно	30 лет (+продление)	Бессрочно
Регистрация в Land Office	Да, на имя покупателя	Да, как обременение	Да, на компанию
Наследование	Да, прямое	Только остаток срока	Через акции
Банковский залог	Возможен	Крайне редко	Возможен
Ликвидность при перепродаже	Высокая	Средняя-низкая	Средняя
Юридический риск	Минимальный	Средний	Высокий
Налог при покупке	2% transfer fee	1% registration fee	2% transfer fee + корп. расходы
Типичная доходность (Пхукет)	5–7% годовых	6–9% годовых	5–8% годовых

Основные риски и ошибки

1. Продление leasehold — это иллюзия гарантии. Даже если в договоре написано 30+30+30, тайский закон защищает только первые 30 лет. Всё остальное — добрая воля арендодателя.

2. Исчерпание иностранной квоты. В популярных проектах на Пхукете квота 49% выбирается за первые месяцы продаж. Опоздавшие получают только leasehold, часто по той же цене.

3. Отсутствие FET-формы. Без подтверждения перевода валюты из-за рубежа перепродажа freehold-юнита иностранцу становится невозможной. Деньги нужно переводить правильно с первого раза.

4. Номинальные акционеры в Thai Co. Ltd. Если DSI докажет, что тайские акционеры — подставные лица, компанию ликвидируют, а землю обяжут продать в течение 1 года (по Land Code Act).

5. Непроверенный титул. Не каждый документ на землю равен Chanote. Существуют Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor — с меньшей степенью защиты. Всегда проверяйте тип титула в земельном департаменте лично или через юриста.

6. Скрытые платежи при leasehold. Некоторые застройщики включают ежегодную арендную плату за землю — от 20 000 до 80 000 бат в год для вилл на Пхукете. Это снижает реальную доходность на 0,5–1,5%.

FAQ

Может ли иностранец купить землю в Таиланде в freehold?

Нет. Land Code Act прямо запрещает иностранцам владеть землёй. Исключение — инвестиции свыше 40 млн бат по программе Board of Investment, но с жёсткими ограничениями (не более 1 рай под жильё).

Что происходит с leasehold после 30 лет?

Аренда прекращается. Если продление не зарегистрировано заново в Land Office — вы теряете право на объект. Строение формально остаётся вашим, но без прав на землю это проблема.

Freehold кондо дороже leasehold?

Да. В одном и том же проекте freehold-юнит стоит в среднем на 10–15% дороже. При перепродаже эта разница сохраняется или увеличивается.

Можно ли перевести leasehold в freehold?

Нет, если речь о вилле или земле. Для кондоминиума — теоретически да, если появится место в иностранной квоте и застройщик согласится на переоформление.

Наследуется ли leasehold?

Да, но только остаток срока. Если прошло 20 лет — наследник получает права на оставшиеся 10 лет. Наследование freehold-кондо не имеет ограничений по сроку.

Какие налоги при покупке freehold?

Стандартные расходы: transfer fee 2%, гербовый сбор 0,5% или специальный бизнес-налог 3,3% (для объектов, продаваемых в течение 5 лет после покупки). Withholding tax зависит от статуса продавца.

Где на Пхукете лучшая ликвидность freehold-кондо?

Районы Банг Тао, Лагуна, Камала и Сурин показывают наибольший оборот сделок среди иностранных покупателей. Средняя цена freehold-кондо в этих локациях — 120 000–200 000 бат за кв.м.

Нужен ли юрист для оформления leasehold?

Да, категорически. Договор аренды — ваш единственный инструмент защиты. Независимый юрист проверит условия продления, rights of first refusal, компенсации при досрочном расторжении и обременения на земле.

Что безопаснее для инвестиции на 5–7 лет?

Freehold-кондоминиум. Высокая ликвидность, прозрачная перепродажа, отсутствие рисков с продлением аренды. Leasehold оправдан, если вы покупаете виллу с арендным бизнесом и горизонтом от 10 лет.

Что выбрать: практическая рекомендация

Если ваш бюджет позволяет купить freehold-кондоминиум в хорошей локации — выбирайте freehold. Это ликвидный актив с бессрочным правом собственности и понятным правовым режимом. Для вилл leasehold остаётся единственным легальным вариантом — но требует тщательной юридической проработки договора и проверки арендодателя.

Главный чеклист перед сделкой: проверьте тип титула (только Chanote), убедитесь в наличии квоты для иностранцев, переведите деньги через банк с получением FET, наймите независимого юриста. Эти четыре шага закрывают 90% типичных рисков при покупке недвижимости в Таиланде.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →