Leasehold в Таиланде: полный разбор аренды на 30 лет

В 2024 году более 76% сделок с иностранными покупателями на Пхукете были оформлены через leasehold. Не потому, что freehold лучше или хуже. А потому, что тайское законодательство не даёт иностранцу владеть землёй напрямую.

Leasehold в Таиланде - это долгосрочная аренда недвижимости сроком до 30 лет с возможностью продления. Юридическая основа прописана в Гражданском и Торговом кодексе Таиланда (Civil and Commercial Code, Sections 537-571). Максимальный срок одного контракта - 30 лет. Это жёсткий потолок, и никакой суд не признает договор на больший срок.

Для русскоязычного инвестора leasehold часто выглядит как арендный суррогат. На самом деле это рабочий инструмент, которым пользуются крупные гостиничные сети, девелоперы и частные инвесторы по всему Таиланду.

Быстрый ответ

• Максимальный срок одного leasehold-контракта - 30 лет (Section 540 CCC)
• Продление на два дополнительных срока по 30 лет (итого 90 лет) фиксируется отдельным соглашением, но не регистрируется в земельном департаменте заранее
• Регистрация обязательна в Land Office, иначе договор действует максимум 3 года
• Стоимость регистрации - 1,1% от заявленной арендной стоимости (гербовый сбор + регистрационный налог)
• Leasehold передаётся по наследству наследникам - на оставшийся срок контракта
• Ипотека на leasehold-объекты тайскими банками, как правило, не выдаётся иностранцам

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка виллы на Пхукете через leasehold

Иностранец не может владеть землёй, но может владеть зданием (конструкцией). Стандартная схема: leasehold на землю сроком 30 лет + право собственности на строение. Вилла стоимостью 15-25 млн бат на побережье Банг Тао или Лаян - типичный пример. Земля арендуется у тайского владельца, а здание регистрируется на иностранца.

В контракте критически важны три пункта: право продления (renewal clause), право субаренды (sublease right) и право передачи третьим лицам (transfer right). Без этих пунктов через 30 лет вы теряете и виллу, и вложенные деньги.

Сценарий 2: leasehold на кондоминиум

В кондо иностранцы могут купить до 49% юнитов в здании на freehold. Остальные 51% продаются тайцам или иностранцам через leasehold. Разница в цене между freehold и leasehold юнитом в одном проекте составляет от 5% до 15%, по данным рыночных оценок 2025-2026 годов.

Leasehold-юнит в кондоминиуме - более простая структура. Договор заключается с юрлицом (девелопером или управляющей компанией), что снижает риски отказа в продлении.

Сценарий 3: инвестиция через тайскую компанию

Некоторые инвесторы открывают тайскую компанию (Thai Co., Ltd.) для покупки земли на freehold. Это легальный путь, но с оговорками. Компания должна вести реальную деятельность, а структура акционеров - соответствовать закону (минимум 51% тайского участия). Земельный департамент активно проверяет номинальные структуры с 2023 года.

Leasehold в таком контексте часто оказывается проще, дешевле и юридически чище.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Нерегистрированный договор. Если leasehold не зарегистрирован в Land Office, он юридически действует не более 3 лет. Это самая частая ошибка. Всегда требуйте регистрацию с получением штампа на Chanote (титульный документ).

2. Продление - это обещание, а не гарантия. Тайское право не позволяет зарегистрировать продление заранее. Опция продления на второй и третий 30-летний срок - это договорное обязательство собственника земли. Если собственник умрёт, обанкротится или продаст участок, новый владелец юридически не обязан продлевать аренду. Для защиты используют суперфиций (superficies right), залог земли или штрафные санкции в контракте.

3. Неправильная оценка стоимости. При leasehold вы платите не рыночную цену земли, а арендную ставку за весь срок. Однако многие девелоперы продают leasehold по ценам, близким к freehold. Справедливый дисконт составляет 10-20% от стоимости аналогичного freehold-объекта.

4. Отсутствие права субаренды. Без этого пункта вы не сможете легально сдавать объект через Airbnb или управляющую компанию. Убедитесь, что право на субаренду зафиксировано в контракте.

5. Ошибки в due diligence земли. Проверяйте тип титула: Chanote (Nor Sor 4 Jor) - единственный полноценный документ собственности на землю. Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor дают ограниченные права.

FAQ

Что такое leasehold в Таиланде простыми словами?

Leasehold - это долгосрочная аренда недвижимости на срок до 30 лет с правом пользования, передачи и продления. Иностранец получает зарегистрированное право аренды, которое защищено тайским законодательством.

Можно ли продлить leasehold после 30 лет?

Да, но продление зависит от условий контракта и доброй воли арендодателя. Продление не регистрируется заранее. Стандартная практика - включать обязательство продления на два дополнительных срока по 30 лет в основной договор.

Leasehold или freehold - что лучше для инвестора?

Зависит от типа объекта. Для кондоминиумов лучше freehold (если доступна квота 49%). Для вилл и земельных участков leasehold часто единственный законный вариант для иностранца без тайской компании.

Могу ли я продать leasehold третьему лицу?

Да, если контракт содержит право на передачу (assignment clause). Покупатель получает оставшийся срок аренды. Это важно учитывать при перепродаже - чем меньше лет осталось, тем ниже стоимость.

Нужен ли юрист для оформления leasehold?

Однозначно да. Стоимость юридического сопровождения - от 30 000 до 80 000 бат в зависимости от сложности сделки. Экономия на юристе может стоить вам всей инвестиции.

Какие налоги платит арендатор при leasehold?

При регистрации - 1,1% от суммы аренды за весь срок. Ежегодных налогов на leasehold для физлиц нет, если объект используется для проживания. При сдаче в аренду - подоходный налог по ставке до 35% для нерезидентов.

Что такое суперфиций и зачем он нужен?

Суперфиций (superficies) - это отдельное вещное право на строение, расположенное на чужой земле. Регистрируется в Land Office на срок до 30 лет. Используется как дополнительная защита при leasehold: даже если аренда земли прекратится, право на здание сохраняется.

Передаётся ли leasehold по наследству?

Да. Наследники получают право аренды на оставшийся срок контракта. Это прямо предусмотрено Section 564 Гражданского и Торгового кодекса Таиланда.

Чек-лист перед подписанием leasehold-контракта

• Проверить тип титула земли (только Chanote)
• Убедиться, что земля не в залоге и не под судебным спором
• Включить право на продление (renewal option)
• Включить право субаренды и передачи третьим лицам
• Зафиксировать ответственность арендодателя за отказ в продлении (штрафные санкции)
• Прописать право на суперфиций или отдельную регистрацию строения
• Зарегистрировать контракт в Land Office с отметкой на Chanote
• Нанять независимого юриста с лицензией в Таиланде

Leasehold - не идеальный инструмент. Но при грамотной структуре сделки и качественном юридическом сопровождении это надёжный способ инвестировать в тайскую недвижимость без создания корпоративных структур. Ключ к успеху - детали контракта.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →