Квартиры в Таиланде 2025 — как купить, сколько стоит, где снять и зачем россиянам диверсифицировать капитал на рынке Юго-Восточной Азии

Турбулентность европейских рынков, девальвационные риски рубля и ускоренная цифровизация труда за последние три года изменили архитектуру частных капитальных потоков из России.

Сегмент квартиры в Таиланде вышел из ниши курортного досуга и стал устойчивым направлением диверсификации. По данным сервиса Wordstat, высокочастотный запрос «квартиры в Таиланде» фиксирует 1 804 обращений в месяц, «купить квартиру в Таиланде» — 775, «снять квартиру в Таиланде» — 203.

Цифры показывают: мотивация инвесторов смещается от спонтанной покупки жилья для зимовки к стратегическому распределению активов между валютами. Объём денежных переводов на патентованные счета застройщиков Пхукета вырос на 12 % год к году до 610 млн USD, по оценке Bank of Thailand.

• Стабильность тайского бата: с 2022-го года кросс-курс THB/RUB колебался в коридоре 2,05–4,32 руб. При этом курс USD/THB остается стабильным и не выходит за рамки 33-35 бата за доллар США.

• Инфраструктурные драйверы: запуск второй фазы сухопутного порта Laem Chabang, расширение аэропорта Пхукета, строительство скоростного пути Бангкок — Паттайя — Районг.

• Либерализация миграционного режима: долгосрочная виза LTR на 10 лет для инвесторов с порогом 250 000 USD действует с сентября 2022 г. (если ваш доказанный доход превышает 80,000 долларов в год, то порог не применяется)

  Визы DTV пользуются большой популярностью среди удаленщиков, так как выдаются на 5 лет (multi re-entry), и их стоимость не превышает 400 долларов США.

На Пхукете актуальное ценовое «коридорное» предложение начинается примерно от трёх миллионов батов и доходит до пятнадцати миллионов. При пересчёте по официальному курсу ЦБ (1 бат ≈ 2,63 рубля на апрель 2025 г.) это эквивалентно 7,9–39,5 миллионам рублей. Средняя чистая доходность по аренде здесь держится в диапазоне 8–10 % годовых, что делает остров лидером среди тех, кто рассчитывает не просто купить квартиру в Таиланде, а одновременно получать стабильный денежный поток.

На острове отметка 100 тыс. THB за «квадрат» стала новым нижним уровнем после восстановления турпотока до 92 % от допандемийного уровня. Регулярный запрос в поиске «цены на квартиру в Таиланде Пхукет» показывает, что аудиторию интересует конкретный курортный регион.

В деловом ядре Бангкока — прежде всего районах Sukhumvit и Sathorn — стартовые цены выше: от четырёх до восемнадцати миллионов батов (10,5–47,4 млн рублей). Доходность ниже, 6–8 % годовых, однако ликвидность объектов на вторичном рынке выше прочих локаций; квартира там выходит на сделку быстрее, чем на Пхукете или в прибрежных городах.

Паттайя остаётся наиболее доступным курортом: диапазон 2–7 млн батов (5,3–18,4 млн рублей). Средний арендный yield — 7–9 % годовых. Основной плюс региона — развитое русскоязычное сообщество и высокая доля краткосрочной аренды, позволяющая гибко варьировать ставки.

Наконец, в Хуахине (традиционном респектабельном курорте для семейных зимовок) средний чек колеблется от 2,5 до 8 млн батов, что эквивалентно 6,6–21,1 млн рублей. Доходность здесь самая умеренная — 6–7 % годовых, но привлекательность усиливается низкой конкуренцией и спокойными темпами застройки.

Курс пересчёта: 1 THB = 2,63 RUB, данные Центрального банка РФ, апрель 2025 г.

По запросу «цены на квартиры в Таиланде» в Яндексе ежемесячно фиксируется 46 поисковых обращений, однако аналитика Wordstat показывает: аудиторию гораздо больше интересуют конкретные расчёты «в рублях». Так, фраза «квартиры в Таиланде в рублях» собирает 175 показов, а «купить квартиру в Таиланде в рублях» — 143. Именно поэтому большинство застройщиков и агентств публикуют прайс-листы в батах, параллельно указывая рублёвый эквивалент во всей рекламной и презентационной продукции.

Потребительский интерес к запросам «квартиры в Таиланде недорого» (91 показ) и «купить квартиру в Таиланде недорого» (78 показов) формирует отдельный сегмент, который живёт по своим правилам: ценовой порог, доходность и стратегия выхода здесь отличаются от премиальных курортных кварталов Пхукета или Бангкока.

Где действительно «недорого»

Пхукет, район Катху.
Вокруг кампуса Prince of Songkla University и поля для гольфа Loch Palm продаётся более 130 квартир стоимостью 1–2 млн батов; студия 30 м² в D Condo Creek уходит по 1,95 млн батов, что на 40 % дешевле средних цен острова. Валовая доходность по аренде достигает 7,6 % годовых, благодаря стабильному потоку студентов и IT-фрилансеров, работающих в коворкингах Phuket Innovation Park.

Чалонг.
Второй очаг бюджетного предложения связан с развязкой Chalong Circle. Студии площадью 24–30 м² продаются здесь от 2,2 млн батов; медианная доходность 6,7 % годовых.

Север Пхукета.
Участки рядом с будущей станцией лёгкого метро рядом с аэропортом дают шанс купить апартаменты-«аэропортники» за 2,6–3,0 млн батов — ставка на краткосрочную аренду для транзитных пассажиров.

Паттайя, Джомтьен.
Локальный «бюджетный якорь»: медианная цена 2,98 млн батов, доходность 7,3 %. Спрос поддерживают зимовщики и digital-кочевники, предпочитающие пляж в пешей доступности.

Пересчёт в рубли на апрель 2025 г.: 1 THB ≈ 2,63 RUB; минимальный барьер «недорогого» ‒ около 5,3 млн руб. за 2 млн батов.

Неожиданный сценарий для инвестора

Вместо того чтобы искать пресейл-скидку, инвестор может нацелиться на квартиру с остаточным договором leasehold короче двадцати лет.

Такие объекты обычно продаются с дисконтом до 30 % к среднерыночной цене, то есть в пределах 40 % от стоимости аналогичной квартиры на фрихолде. Балансовая стоимость актива сразу поднимается до уровня объектов со самой дорогой арендой, и такая квартира приносит до 15% годовых.

Остров Пхукет — центр притяжения российских инвесторов

Остров Пхукет остаётся абсолютным лидером по числу сделок с недвижимостью, совершаемых россиянами в Таиланде. По итогам 2024 года доля Пхукета в общем объёме российских сделок составила 38%. Эта тенденция подтверждается и статистикой поисковых запросов: по данным сервиса Яндекс.Wordstat, запрос «купить квартиру в Пхукете Таиланд» фиксирует 141 обращение ежемесячно, а более точный запрос «купить квартиру в Пхукете Таиланд цены» — 73 обращения. Ежеквартальный прирост этих запросов составляет около 12%.

Прогнозы рынка недвижимости Таиланда на 2025 год

Аналитики рынка недвижимости Таиланда уверенно прогнозируют рост спроса в 2025 году. Спрос на кондоминиумы, по оценкам, увеличится примерно на 7%, а интерес к виллам возрастёт ещё больше — на 9%. Главные драйверы спроса — либерализация визового режима, развитие инфраструктуры и укрепление тенденции удалённой работы, привлекающей в страну экспатов и цифровых кочевников.

Средняя стоимость объектов недвижимости в 2025 году также покажет позитивную динамику: кондоминиумы подорожают на 5–7%, а виллы — на 6–8%. Дополнительный рост стоимости (до +10%) возможен при условии принятия нового закона, который повысит лимит иностранного владения в жилых проектах до 75% (ожидается в третьем квартале 2025 года).

Несмотря на позитивную динамику, есть риски переизбытка предложения в отдельных локациях на Пхукете. Один лишь факт: в 2024 году на рынок было выведено 10 772 новых юнита, тогда как на начало года непроданными оставались около 10 000 квартир из общего предложения в 72 000 единиц. Это указывает на умеренный риск с расчётным сроком поглощения всего объема квартир около 20 месяцев.

В сегменте вилл ситуация иная: запланировано строительство около 4000 новых объектов, но из-за ограниченности доступных земельных участков, срок поглощения новых ликвидных проектов не превышает 12 месяцев, демонстрируя высокий спрос и инвестиционную привлекательность этого сегмента.

Next Point Condominium (Юг Пхукета)

Проект Next Point Condominium расположен недалеко от пляжа Най Харн. Стартовая цена на этапе пресейла составляет всего 2,5 млн батов, прогнозируемая доходность достигает 9% годовых. Комплекс уже получил полный пакет разрешительной документации, что минимизирует риски инвесторов и делает объект одним из наиболее привлекательных предложений на текущем рынке недвижимости Пхукета.

Sun Hills Condominium (север Пхукета)

Проект Sun Hills Condominium находится в престижном районе Банг Тао-Лаян, известном развитой инфраструктурой, элитными отелями и высоким спросом на аренду. Минимальная стоимость апартаментов начинается от 3,2 млн батов, при этом действуют выгодные пресейл-условия с дисконтом до 8%. Проект обладает всеми разрешительными документами и рекомендован экспертами как выгодное вложение для стабильного получения дохода и прироста капитала.

Вопрос «сколько стоит купить квартиру в Таиланде» крайне актуален для инвесторов. Помимо стоимости самой недвижимости, нужно учитывать транзакционные расходы:

• регистрационный сбор — 2% от стоимости объекта при покупке в полную собственность или 1,1% пополам с застройщиком при оформлении долгосрочного договора аренды (лизхолд);

• единоразовый платеж в фонд капитального ремонта — 500–700 батов за м²;

• ежегодный налог на землю и недвижимость — 0,02–0,1% от кадастровой стоимости, если у вас во владении более одной квартиры или стоимость вашей квартиры во фрихолд превышает 10 миллионов тайских батов;

• ежемесячная плата за обслуживание (common fee) — 45–60 батов за м² (особенно важно учитывать при долгосрочной аренде).

ROI: насколько выгодно покупать недвижимость в Таиланде?

При инвестициях 5 млн батов в квартиру на Пхукете можно рассчитывать на чистую доходность порядка 8,3% годовых, уже за вычетом всех эксплуатационных и налоговых расходов.

Помимо текущего дохода от аренды, недвижимость на острове обладает существенным потенциалом капитализации. Этому способствуют стабильный рост туристического потока, увеличение числа удалённых сотрудников и развитие инфраструктуры Пхукета. Таким образом, покупка квартиры становится выгодным инструментом для инвесторов, нацеленным на получение регулярного дохода и долгосрочного прироста стоимости капитала.