Gross vs Net Yield на Пхукете: реальные цифры доходности в 2026

Девелопер обещает вам 10% годовых на Пхукете. Вы подписываете контракт, заселяете арендаторов — и через год обнаруживаете, что реальная доходность едва дотягивает до 5,2%. Разница между gross и net yield — это не академический нюанс. Это десятки тысяч батов, которые испаряются в статьях расходов, о которых промолчал ваш продавец.

На Пхукете в 2026 году средняя gross yield для кондоминиумов составляет 6–8% в зависимости от района. Но после вычета всех расходов net yield опускается до 3,5–5,5%. Понимание этой разницы — единственный способ принять инвестиционное решение на основе фактов, а не маркетинговых буклетов.

Быстрый ответ

• Gross yield — валовая доходность: годовой доход от аренды, делённый на стоимость покупки. На Пхукете — от 6% до 8%

• Net yield — чистая доходность после всех расходов. Реальный диапазон — 3,5–5,5%

• Разрыв между gross и net обычно составляет 2–3 процентных пункта

• Ключевые статьи расходов: управляющая компания (20–30% от арендного дохода), коммунальный сбор (common fee), налоги, страхование, амортизация мебели

• Районы с наивысшей net yield в 2026: Банг Тао и Най Харн — до 5,5% для студий и 1-bedroom

• Гарантированная доходность (guaranteed return) от застройщика — чаще всего уже заложена в завышенную цену объекта

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Кондоминиум в Патонге — туристический поток

Патонг генерирует максимальную заполняемость — до 75–85% в высокий сезон (ноябрь–апрель). Студия площадью 30 кв.м стоит от 3,5 до 5 млн батов. Средняя арендная ставка — 1 500–2 500 батов/сутки через Airbnb. Gross yield легко достигает 8%. Однако Патонг — район с высокой конкуренцией, агрессивным износом мебели и повышенными расходами на управление. Net yield падает до 4–4,5%.

Сценарий 2: Банг Тао — баланс цены и качества арендатора

Банг Тао привлекает долгосрочных арендаторов и семьи. Кондоминиум 1-bedroom (45 кв.м) — от 5 до 7 млн батов. Арендная ставка — 30 000–50 000 батов/месяц при долгосрочной аренде. Заполняемость стабильнее, расходы на управление ниже. Gross yield — 7%, net yield — до 5,5%. Это один из лучших районов для стратегии buy-to-let.

Сценарий 3: Раваи и Най Харн — растущая ликвидность

Юг Пхукета активно развивается. Цены на входе ниже — студия от 2,8 млн батов. При грамотном управлении gross yield достигает 7,5%, net yield — 5–5,5%. Риск — меньшая ликвидность при перепродаже по сравнению с западным побережьем.

Сценарий 4: Вилла в аренду — высокий чек, высокие расходы

Вилла с бассейном на 2–3 спальни обходится от 12 до 25 млн батов. Арендная ставка в высокий сезон — 8 000–20 000 батов/сутки. Gross yield формально 6–8%, но расходы на обслуживание бассейна, сада, персонал и ремонт съедают значительную часть. Net yield для вилл редко превышает 3,5–4,5%.

Сравнительная таблица

Район	Тип объекта	Цена (млн бат)	Gross Yield	Net Yield	Заполняемость
Патонг	Студия 30 кв.м	3,5–5	7–8%	4–4,5%	75–85%
Банг Тао	1-bed 45 кв.м	5–7	6,5–7%	5–5,5%	70–80%
Най Харн	Студия 28 кв.м	2,8–4	7–7,5%	5–5,5%	65–75%
Лагуна	2-bed 70 кв.м	8–12	5,5–6,5%	3,5–4,5%	65–75%
Камала	Вилла 3-bed	15–25	6–8%	3,5–4,5%	55–70%
Раваи	1-bed 40 кв.м	3–5	7–7,5%	5–5,5%	65–75%

Как рассчитать net yield: пошаговый чек-лист

Шаг 1. Определите годовой валовый доход от аренды (ставка × дни заполняемости)

Шаг 2. Вычтите комиссию управляющей компании — обычно 20–30% от арендного дохода

Шаг 3. Вычтите common fee (сбор кондоминиума) — 40–80 бат/кв.м/месяц

Шаг 4. Вычтите налоги: подоходный налог для иностранцев — прогрессивная шкала от 5% до 35%, на практике для арендного дохода — 5–15% с учётом вычетов

Шаг 5. Учтите расходы на ремонт и амортизацию мебели — закладывайте 5–8% от дохода ежегодно

Шаг 6. Вычтите страхование объекта — 3 000–10 000 батов/год для кондоминиума

Шаг 7. Разделите чистый доход на полную стоимость покупки (включая налоги и сборы при покупке — около 6–7% от цены)

Формула: Net Yield = (Годовой доход − Все расходы) ÷ (Цена покупки + Расходы на сделку) × 100%

Основные риски и ошибки

Ошибка №1: Верить в gross yield как в итоговый показатель. Застройщики и агенты почти всегда называют gross yield. Это не обман — но это полуправда. Всегда пересчитывайте до net.

Ошибка №2: Игнорировать сезонность. Пхукет имеет выраженный низкий сезон (май–октябрь). Заполняемость падает на 30–40%. Расчёт на 100% загрузку — прямой путь к разочарованию.

Ошибка №3: Не закладывать простой между арендаторами. Даже в высокий сезон между бронированиями возникают пустые дни. Реалистичная среднегодовая заполняемость — 65–75%.

Ошибка №4: Покупать с 'гарантированной доходностью' без анализа. Программы guaranteed return на 7–10% часто означают, что застройщик завысил цену на 15–25%. Вы фактически платите себе свою же доходность из переплаты.

Ошибка №5: Не учитывать exit-стратегию. Высокая net yield бесполезна, если вы не сможете продать объект через 5–7 лет. Ликвидность выше у объектов в раскрученных локациях — Банг Тао, Сурин, Камала.

Ошибка №6: Экономить на управляющей компании. Самостоятельное управление из России кажется способом сэкономить 20–30% расходов. На практике это потеря арендаторов, плохие отзывы и падение дохода.

FAQ

Какая средняя net yield на Пхукете в 2026 году?

Для кондоминиумов в управлении — 3,5–5,5% в зависимости от района и типа аренды. Для вилл — 3–4,5%.

Что выгоднее — краткосрочная или долгосрочная аренда?

Краткосрочная (посуточная) даёт выше gross yield, но требует больше расходов на управление, уборку и маркетинг. Долгосрочная аренда — стабильнее и предсказуемее. Разница в net yield — обычно не более 0,5–1% в пользу краткосрочной.

Можно ли получить net yield выше 6% на Пхукете?

Теоретически — да, при самостоятельном управлении, минимальных расходах и удачной локации. Но это скорее исключение. Устойчивые 5–5,5% — отличный результат.

Как guaranteed return влияет на реальную доходность?

Гарантированная доходность обычно действует 3–5 лет. После окончания программы реальная доходность может оказаться на 2–3% ниже заявленной, а перепродажа — сложнее из-за завышенной начальной цены.

Какие налоги платит иностранный владелец с арендного дохода?

Подоходный налог по прогрессивной шкале — от 5% до 35%. При грамотном налоговом планировании эффективная ставка для типичного арендного дохода — 5–15%.

Влияет ли этаж и вид на yield?

Да. Юниты с видом на море и на высоких этажах сдаются дороже на 15–25%, но и стоят больше. Net yield примерно одинаковый, но ликвидность при перепродаже — выше.

Как сезонность влияет на расчёт доходности?

Высокий сезон (ноябрь–апрель) — ставки на 40–60% выше, чем в низкий. Всегда считайте средневзвешенную годовую ставку, а не экстраполируйте пиковые месяцы.

Стоит ли учитывать рост стоимости объекта (capital appreciation)?

Да, но это отдельная метрика — total return. По оценкам рынка, кондоминиумы на Пхукете растут в цене на 3–7% ежегодно в популярных районах. Это дополняет net yield, но не заменяет его.

Итоговая рекомендация

Прежде чем подписывать договор, составьте собственный расчёт net yield по формуле выше. Запросите у управляющей компании детализированный отчёт по расходам за последние 12 месяцев для аналогичных объектов. Сравните минимум 3 района и 2 типа аренды. Только после этого принимайте решение. Разница между грамотным расчётом и верой в рекламный буклет — это 100 000–300 000 батов ежегодно на типичном объекте стоимостью 5 млн батов.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →