Gross vs Net Yield на Пхукете: реальные цифры доходности в 2026

Девелопер обещает вам 10% годовых на Пхукете. Вы подписываете контракт, заселяете арендаторов - и через год обнаруживаете, что реальная доходность едва дотягивает до 5,2%. Разница между gross и net yield - это не академический нюанс. Это десятки тысяч батов, которые испаряются в статьях расходов, о которых промолчал ваш продавец.

На Пхукете в 2026 году средняя gross yield для кондоминиумов составляет 6-8% в зависимости от района. Но после вычета всех расходов net yield опускается до 3,5-5,5%. Понимание этой разницы - единственный способ принять инвестиционное решение на основе фактов, а не маркетинговых буклетов.

Быстрый ответ

• Gross yield - валовая доходность: годовой доход от аренды, делённый на стоимость покупки. На Пхукете - от 6% до 8%

• Net yield - чистая доходность после всех расходов. Реальный диапазон - 3,5-5,5%

• Разрыв между gross и net обычно составляет 2-3 процентных пункта

• Ключевые статьи расходов: управляющая компания (20-30% от арендного дохода), коммунальный сбор (common fee), налоги, страхование, амортизация мебели

• Районы с наивысшей net yield в 2026: Банг Тао и Най Харн - до 5,5% для студий и 1-bedroom

• Гарантированная доходность (guaranteed return) от застройщика - чаще всего уже заложена в завышенную цену объекта

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Кондоминиум в Патонге - туристический поток

Патонг генерирует максимальную заполняемость - до 75-85% в высокий сезон (ноябрь–апрель). Студия площадью 30 кв.м стоит от 3,5 до 5 млн батов. Средняя арендная ставка - 1 500-2 500 батов/сутки через Airbnb. Gross yield легко достигает 8%. Однако Патонг - район с высокой конкуренцией, агрессивным износом мебели и повышенными расходами на управление. Net yield падает до 4-4,5%.

Сценарий 2: Банг Тао - баланс цены и качества арендатора

Банг Тао привлекает долгосрочных арендаторов и семьи. Кондоминиум 1-bedroom (45 кв.м) - от 5 до 7 млн батов. Арендная ставка - 30 000-50 000 батов/месяц при долгосрочной аренде. Заполняемость стабильнее, расходы на управление ниже. Gross yield - 7%, net yield - до 5,5%. Это один из лучших районов для стратегии buy-to-let.

Сценарий 3: Раваи и Най Харн - растущая ликвидность

Юг Пхукета активно развивается. Цены на входе ниже - студия от 2,8 млн батов. При грамотном управлении gross yield достигает 7,5%, net yield - 5-5,5%. Риск - меньшая ликвидность при перепродаже по сравнению с западным побережьем.

Сценарий 4: Вилла в аренду - высокий чек, высокие расходы

Вилла с бассейном на 2-3 спальни обходится от 12 до 25 млн батов. Арендная ставка в высокий сезон - 8 000-20 000 батов/сутки. Gross yield формально 6-8%, но расходы на обслуживание бассейна, сада, персонал и ремонт съедают значительную часть. Net yield для вилл редко превышает 3,5-4,5%.

Сравнительная таблица

Как рассчитать net yield: пошаговый чек-лист

Шаг 1. Определите годовой валовый доход от аренды (ставка × дни заполняемости)

Шаг 2. Вычтите комиссию управляющей компании - обычно 20-30% от арендного дохода

Шаг 3. Вычтите common fee (сбор кондоминиума) - 40-80 бат/кв.м/месяц

Шаг 4. Вычтите налоги: подоходный налог для иностранцев - прогрессивная шкала от 5% до 35%, на практике для арендного дохода - 5-15% с учётом вычетов

Шаг 5. Учтите расходы на ремонт и амортизацию мебели - закладывайте 5-8% от дохода ежегодно

Шаг 6. Вычтите страхование объекта - 3 000-10 000 батов/год для кондоминиума

Шаг 7. Разделите чистый доход на полную стоимость покупки (включая налоги и сборы при покупке - около 6-7% от цены)

Формула: Net Yield = (Годовой доход − Все расходы) ÷ (Цена покупки + Расходы на сделку) × 100%

Основные риски и ошибки

Ошибка №1: Верить в gross yield как в итоговый показатель. Застройщики и агенты почти всегда называют gross yield. Это не обман - но это полуправда. Всегда пересчитывайте до net.

Ошибка №2: Игнорировать сезонность. Пхукет имеет выраженный низкий сезон (май–октябрь). Заполняемость падает на 30-40%. Расчёт на 100% загрузку - прямой путь к разочарованию.

Ошибка №3: Не закладывать простой между арендаторами. Даже в высокий сезон между бронированиями возникают пустые дни. Реалистичная среднегодовая заполняемость - 65-75%.

Ошибка №4: Покупать с 'гарантированной доходностью' без анализа. Программы guaranteed return на 7-10% часто означают, что застройщик завысил цену на 15-25%. Вы фактически платите себе свою же доходность из переплаты.

Ошибка №5: Не учитывать exit-стратегию. Высокая net yield бесполезна, если вы не сможете продать объект через 5-7 лет. Ликвидность выше у объектов в раскрученных локациях - Банг Тао, Сурин, Камала.

Ошибка №6: Экономить на управляющей компании. Самостоятельное управление из России кажется способом сэкономить 20-30% расходов. На практике это потеря арендаторов, плохие отзывы и падение дохода.

FAQ

Какая средняя net yield на Пхукете в 2026 году?

Для кондоминиумов в управлении - 3,5-5,5% в зависимости от района и типа аренды. Для вилл - 3-4,5%.

Что выгоднее - краткосрочная или долгосрочная аренда?

Краткосрочная (посуточная) даёт выше gross yield, но требует больше расходов на управление, уборку и маркетинг. Долгосрочная аренда - стабильнее и предсказуемее. Разница в net yield - обычно не более 0,5-1% в пользу краткосрочной.

Можно ли получить net yield выше 6% на Пхукете?

Теоретически - да, при самостоятельном управлении, минимальных расходах и удачной локации. Но это скорее исключение. Устойчивые 5-5,5% - отличный результат.

Как guaranteed return влияет на реальную доходность?

Гарантированная доходность обычно действует 3-5 лет. После окончания программы реальная доходность может оказаться на 2-3% ниже заявленной, а перепродажа - сложнее из-за завышенной начальной цены.

Какие налоги платит иностранный владелец с арендного дохода?

Подоходный налог по прогрессивной шкале - от 5% до 35%. При грамотном налоговом планировании эффективная ставка для типичного арендного дохода - 5-15%.

Влияет ли этаж и вид на yield?

Да. Юниты с видом на море и на высоких этажах сдаются дороже на 15-25%, но и стоят больше. Net yield примерно одинаковый, но ликвидность при перепродаже - выше.

Как сезонность влияет на расчёт доходности?

Высокий сезон (ноябрь–апрель) - ставки на 40-60% выше, чем в низкий. Всегда считайте средневзвешенную годовую ставку, а не экстраполируйте пиковые месяцы.

Стоит ли учитывать рост стоимости объекта (capital appreciation)?

Да, но это отдельная метрика - total return. По оценкам рынка, кондоминиумы на Пхукете растут в цене на 3-7% ежегодно в популярных районах. Это дополняет net yield, но не заменяет его.

Итоговая рекомендация

Прежде чем подписывать договор, составьте собственный расчёт net yield по формуле выше. Запросите у управляющей компании детализированный отчёт по расходам за последние 12 месяцев для аналогичных объектов. Сравните минимум 3 района и 2 типа аренды. Только после этого принимайте решение. Разница между грамотным расчётом и верой в рекламный буклет - это 100 000-300 000 батов ежегодно на типичном объекте стоимостью 5 млн батов.