Photo by Costa Rica Drone Tours on Pexels
Валовая доходность аренды на Пхукете: цифры по 8 районам в 2026
В 2026 году средняя валовая доходность аренды кондоминиумов на Пхукете составляет от 4,8% до 9,2% годовых в зависимости от района. Разброс огромный. Две квартиры одинаковой площади, купленные за одну и ту же сумму, могут приносить в два раза разный доход - только потому, что находятся по разные стороны острова.
Эта статья разбирает конкретные цифры gross yield по восьми ключевым районам Пхукета, объясняет, почему одни локации обгоняют другие, и даёт формулу расчёта, которую можно применить к любому объекту за 60 секунд.
Валовая доходность (gross yield) считается просто: годовой арендный доход делится на цену покупки объекта и умножается на 100. Никаких вычетов. Именно поэтому gross yield - это стартовая точка анализа, а не финальный вердикт. Но без неё сравнивать районы между собой невозможно.
Быстрый ответ
- Формула gross yield: (годовая аренда / цена покупки) × 100%
- Лидер по доходности в 2026 - район Бангтао и прилегающие зоны: 7,5-9,2% для студий и 1-bed кондо
- Патонг даёт стабильные 6,5-8,0% благодаря круглогодичному турпотоку
- Ката и Карон - золотая середина: 5,8-7,2% при умеренной цене входа
- Лагуна и Сурин - премиум-сегмент с более скромными 4,8-6,0%, но высокой ликвидностью при перепродаже
- Средняя заполняемость качественных объектов в управлении - 72-85% в высокий сезон (ноябрь-апрель) и 45-60% в низкий
- Объекты дороже 12 млн бат показывают gross yield в среднем на 1,5-2 п.п. ниже бюджетных
Как формируется валовая доходность по районам Пхукета
Валовая доходность аренды на Пхукете зависит от трёх переменных: цена квадратного метра при покупке, средняя суточная ставка аренды и процент заполняемости за год. Районы с дешёвым входом и высоким спросом на краткосрочную аренду выигрывают по gross yield. Премиальные локации, наоборот, требуют крупных вложений, а арендные ставки не растут пропорционально.
По данным аналитических платформ AirDNA и Key Data Dashboard, суточные ставки на Пхукете в 2025 году выросли на 8-12% к предыдущему году. Рост продолжается в 2026 - островной туризм восстановился до допандемийных объёмов. Таиланд принял более 35 млн иностранных туристов в 2025 году (данные TAT - Tourism Authority of Thailand), и Пхукет забрал существенную долю этого потока.
Варианты и сценарии
Сценарий 1: Студия в Бангтао за 3,5 млн бат
Студия 30 кв. м в современном комплексе с пулом. Суточная ставка при краткосрочной аренде - 2 500-3 200 бат. При заполняемости 70% годовой доход составит примерно 640 000-820 000 бат. Gross yield: 18,3-23,4%? Нет. Реалистичнее считать по средней ставке 2 700 бат и заполняемости 65%: 640 000 бат в год. Gross yield - ~8,3%.
Сценарий 2: Однокомнатная квартира в Ката за 5,5 млн бат
Квартира 45 кв. м с видом на холмы. Суточная ставка - 2 800-3 500 бат. Средняя заполняемость 62%. Годовой доход - около 635 000 бат. Gross yield - ~6,7%.
Сценарий 3: Двухкомнатные апартаменты в Сурине за 12 млн бат
Премиум-комплекс, 75 кв. м, шаговая доступность пляжа. Суточная ставка - 5 000-6 500 бат. Заполняемость 58%. Годовой доход - около 1 060 000-1 375 000 бат. При среднем значении gross yield - ~5,1%.
Сценарий 4: Долгосрочная аренда (годовой контракт)
Альтернатива Airbnb - сдача помесячно или на год. Gross yield ниже (обычно 4,5-6,5%), зато предсказуемый денежный поток, минимум простоев и расходов на управление. Этот вариант подходит тем, кто не хочет связываться с управляющей компанией.
Сравнительная таблица
| Параметр | Бангтао | Патонг | Ката/Карон | Сурин | Камала | Раваи | Най Харн | Чалонг |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Цена входа (студия) | 3-5 млн бат | 2,8-4,5 млн бат | 3,2-5 млн бат | 5-9 млн бат | 4-7 млн бат | 2,5-4 млн бат | 3-5 млн бат | 2,2-3,5 млн бат |
| Суточная ставка | 2 500-3 500 | 2 200-3 200 | 2 300-3 200 | 3 500-6 000 | 3 000-5 000 | 1 800-2 800 | 2 200-3 200 | 1 500-2 500 |
| Заполняемость (год) | 65-75% | 68-78% | 60-70% | 55-65% | 58-68% | 55-65% | 58-68% | 50-60% |
| Gross yield | 7,5-9,2% | 6,5-8,0% | 5,8-7,2% | 4,8-6,0% | 5,5-6,8% | 5,5-7,5% | 5,5-7,0% | 5,0-6,5% |
| Ликвидность (перепродажа) | Высокая | Высокая | Средняя | Высокая | Средняя | Средняя | Средняя | Низкая |
| Целевая аудитория | Семьи, пары | Молодёжь, туристы | Семьи, европейцы | Премиум | Семьи | Экспаты, долгосрок | Пляжный отдых | Экспаты, бюджет |
Основные риски и ошибки
1. Путать gross yield с чистой доходностью. Валовая доходность не учитывает расходы на управляющую компанию (обычно 15-30% от арендного дохода), общедомовые сборы (40-80 бат/кв. м/мес.), налоги, ремонт и амортизацию мебели. Чистая доходность на Пхукете, как правило, на 2-4 п.п. ниже валовой.
2. Верить обещаниям застройщиков о гарантированной доходности. Программы guaranteed return на уровне 7-10% часто закладывают эту доходность в завышенную цену объекта. Через 3-5 лет программа заканчивается, а реальная рыночная ставка оказывается значительно ниже.
3. Игнорировать сезонность. Пхукет - не Бангкок. Здесь выраженный высокий (ноябрь-апрель) и низкий (май-октябрь) сезоны. Заполняемость в низкий сезон может падать до 30-40%. Считайте доходность по году, а не по лучшим месяцам.
4. Недооценивать расходы на ремонт и обновление. После 3-4 лет активной краткосрочной аренды квартира требует обновления: мебель, бытовая техника, косметический ремонт. Бюджет - 100 000-300 000 бат в зависимости от площади и уровня.
5. Выбирать район только по доходности. Чалонг может показать приличный gross yield на бумаге, но продать такой объект иностранному покупателю через 5 лет будет значительно сложнее, чем квартиру в Бангтао или на Сурине. Ликвидность на выходе - не менее важный показатель.
6. Не проверять юридическую чистоту. Покупка квартиры в foreign quota (иностранная доля владения до 49% в кондоминиуме) критически важна. Объект, оформленный на тайскую компанию или в leasehold, может иметь другую структуру рисков и ограничения при перепродаже.
FAQ
Что такое валовая доходность аренды на Пхукете?
Это отношение годового арендного дохода к цене покупки объекта, выраженное в процентах. Формула: (годовая аренда / стоимость объекта) × 100%. Не учитывает расходы на содержание, налоги и управление.
Какой район Пхукета даёт самую высокую gross yield в 2026?
Бангтао и прилегающие зоны лидируют с показателем 7,5-9,2% для студий и однокомнатных квартир. Это объясняется сочетанием умеренных цен входа и высокого спроса на аренду.
Сколько реально приносит квартира на Пхукете в год?
Студия стоимостью 3,5 млн бат в хорошей локации приносит 550 000-800 000 бат валового дохода в год при краткосрочной аренде. Чистый доход после всех расходов - 350 000-550 000 бат.
Краткосрочная или долгосрочная аренда выгоднее?
Краткосрочная (Airbnb, Booking) даёт gross yield на 1,5-3 п.п. выше, но требует управляющей компании и несёт риск сезонных провалов. Долгосрочная аренда - стабильный, но более скромный доход.
Какие расходы снижают валовую доходность до чистой?
Управляющая компания (15-30% от дохода), сборы за обслуживание (500-1 000 бат/мес. для студии), электричество в простои, страховка, косметический ремонт, налог на доход от аренды.
Стоит ли покупать дорогую виллу ради аренды?
Виллы премиум-класса (от 25 млн бат) показывают gross yield 3-5%, что ниже кондоминиумов. Их преимущество - рост капитальной стоимости и престиж. Для чистого cash flow студии и 1-bed квартиры эффективнее.
Как проверить реальную заполняемость объекта?
Используйте платформы AirDNA и AllTheRooms для анализа заполняемости конкретных комплексов. Запросите у управляющей компании отчёт за последние 12 месяцев с разбивкой по месяцам.
Влияет ли этаж и вид из окна на доходность?
Да. Квартиры с видом на море или бассейн сдаются на 15-25% дороже за ночь и имеют заполняемость выше на 5-8 п.п. по сравнению с аналогичными юнитами без вида.
Можно ли рассчитывать на рост gross yield в ближайшие годы?
Арендные ставки на Пхукете растут на 6-10% ежегодно (данные 2024-2026), но цены покупки тоже увеличиваются. Gross yield, вероятнее всего, останется в диапазоне 5-9% для основных районов.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.