Китайские сделки с землёй в EEC: 5 рисков для инвесторов

Тайские регуляторы обнаружили серьёзную брешь в системе контроля за земельными сделками в Восточном экономическом коридоре (EEC). Китайские компании скупают участки в индустриальных парках, используя схемы, которые формально не нарушают закон, но де-факто обходят запрет на владение землёй иностранцами. Для русскоязычных инвесторов это не просто новость из чужой песочницы, а прямой сигнал: правила игры в Таиланде могут измениться быстро и болезненно.

The Nation Thailand сообщает о серии сделок, в которых китайский капитал получил доступ к стратегически важным земельным участкам в провинциях Чонбури, Районг и Чачоенгсао. Проблема не в самих инвестициях, а в том, как именно они оформлены: через тайские номинальные структуры и специальные режимы индустриальных парков, которые создавались для привлечения производств, а не для спекуляций с землёй.

Быстрый ответ

• EEC охватывает три провинции к востоку от Бангкока и является крупнейшей зоной привлечения иностранных инвестиций в Таиланде с объёмом одобренных проектов более 600 млрд бат (по оценкам рынка на 2025 год)
• Китайские инвесторы используют лазейки в регулировании индустриальных парков, где режим владения землёй отличается от стандартного тайского законодательства
• Для иностранцев в Таиланде прямое владение землёй запрещено по Land Code Act. Исключения существуют для промышленных зон по закону об Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT)
• Регуляторы рассматривают ужесточение правил для иностранных сделок с землёй в EEC, что может затронуть всех иностранных инвесторов, включая россиян
• Риск ретроактивного применения новых ограничений оценивается экспертами как умеренный, но реальный
• Китай остаётся крупнейшим источником прямых иностранных инвестиций в Таиланд: по данным BOI, в 2024 году на КНР пришлось около 30% всех заявок на инвестиционные льготы

Ключевые факты

• Land Code Act B.E. 2497 запрещает иностранцам владеть землёй в Таиланде напрямую. Исключения возможны через BOI-промоушен, IEAT или договоры аренды сроком до 30 лет с возможностью продления
• Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) управляет более чем 60 индустриальными парками по всей стране, предоставляя иностранным компаниям право на долгосрочную аренду и, в ряде случаев, на владение зданиями
• В зоне EEC действует специальный закон Eastern Economic Corridor Act B.E. 2561 (2018), который даёт инвесторам расширенные права, включая аренду земли сроком до 50 лет с продлением ещё на 49
• По данным EEC Office, к 2025 году в коридор привлечено более 1,9 трлн бат инвестиций. Китайские компании занимают лидирующие позиции, особенно в секторах электромобилей и электроники
• Схема обхода: китайские инвесторы регистрируют тайское юрлицо с формальным тайским большинством акционеров, после чего приобретают землю на это юрлицо. Практика известна как 'nominee structure' и формально незаконна, но доказать нарушение сложно
• Департамент земельных ресурсов Таиланда (Department of Lands) в 2025 году инициировал проверку 800+ сделок в провинциях EEC на предмет использования номинальных структур
• Правительство Таиланда при премьер-министре Паэтонгтарн Чиннават заявило о намерении пересмотреть правила владения землёй для иностранцев, но конкретные законопроекты пока не представлены

FAQ

Могут ли иностранцы владеть землёй в Таиланде?

Нет. По Land Code Act иностранные физические и юридические лица не имеют права на прямое владение землёй. Доступны аренда (до 30 лет, в EEC до 50+49), владение кондоминиумами (до 49% от общей площади здания в иностранной квоте) и использование права узуфрукта.

Что такое EEC и почему он важен для инвесторов?

Eastern Economic Corridor - это специальная экономическая зона в провинциях Чонбури, Районг и Чачоенгсао. Здесь действуют налоговые льготы, упрощённые визовые режимы и расширенные сроки аренды. EEC - это главный магнит для промышленных инвестиций в Таиланде.

Как китайские компании обходят запрет на владение землёй?

Через создание тайских юридических лиц с номинальными тайскими акционерами, которые формально владеют контрольным пакетом. Реальный контроль остаётся у китайского бенефициара через соглашения, доверенности и структуры управления. Тайские суды неоднократно признавали такие схемы незаконными, но массовое применение продолжается.

Чем это грозит российским инвесторам?

Ужесточение контроля затронет все иностранные сделки, а не только китайские. Если регуляторы введут дополнительные проверки или ограничения для индустриальных парков, это может повлиять на сроки оформления, стоимость комплаенса и ликвидность объектов. Кроме того, использование номинальных структур российскими покупателями станет ещё более рискованным.

Безопасно ли покупать кондоминиум в зоне EEC?

Покупка кондоминиума в рамках иностранной квоты (freehold) остаётся полностью легальной и не затрагивается текущими дискуссиями о земельных лазейках. Это наиболее защищённая форма владения недвижимостью для иностранцев в Таиланде.

Какие районы EEC наиболее интересны для инвестиций?

Паттайя и Джомтьен (Чонбури) - для курортной недвижимости. Шри Рача - для инвестиций вблизи промышленных кластеров. Районг - для долгосрочных вложений в расчёте на развитие инфраструктуры. Аэропорт Утапао, высокоскоростная железная дорога Бангкок-Районг и новый порт Лемчабанг повышают привлекательность всей зоны.

Стоит ли использовать номинальные структуры для покупки земли?

Нет. Тайское законодательство квалифицирует это как нарушение Land Code Act. Штрафы - до 20 000 бат и принудительная продажа участка в течение установленного срока. В последние годы количество расследований растёт, а прецеденты судебных решений против номинальных структур множатся.

Планирует ли Таиланд разрешить иностранцам владеть землёй?

Вопрос обсуждается с 2022 года. В 2024 году был отклонён законопроект о праве владения участками до 1 рай для иностранцев с инвестициями от 40 млн бат. На данный момент политическая воля к полной либерализации отсутствует.

Ситуация с китайскими земельными сделками в EEC - это не абстрактная регуляторная проблема. Это индикатор того, что Таиланд входит в фазу ужесточения контроля за иностранным капиталом в недвижимости. Для российских инвесторов оптимальная стратегия - работать через прозрачные, полностью легальные механизмы: freehold-кондоминиумы, долгосрочная аренда с регистрацией в земельном департаменте, BOI-структуры для бизнес-проектов. Время серых схем заканчивается.