AssetWise ставит на Пхукет: 18,5 млрд бат и что это значит

Застройщик, сделавший имя на студенческих кондо у бангкокских университетов - юниты по 25-28 кв. м, расчёт на арендатора-первокурсника, предсказуемая заполняемость в сентябре, - теперь собирает земельный банк на Пхукете. Это не косметическая правка планов. Меняется покупатель, меняется валюта спроса, меняется горизонт окупаемости проекта.

AssetWise (тикер ASW на Фондовой бирже Таиланда) заявила ориентир в 18,5 млрд бат и выстраивает под него линейку мегапроектов на острове. Для покупателя новостройки в Таиланде это означает вполне конкретную вещь: в ближайшие два-три года на Пхукете будет больше крупных площадок, больше агрессивных стартовых цен и больше объектов, которые придут на рынок аренды одновременно.

Короткий вывод: входить стоит на ранней фазе и только с ощутимым дисконтом к ценам готовых корпусов. Покупать третью очередь мегапроекта по цене сданного дома - худшее решение из возможных.

Быстрый ответ

• 18,5 млрд бат - финансовый ориентир AssetWise, под который компания переориентирует девелоперский портфель на Пхукет. Точную структуру показателя (презейл или признанная выручка) компания указывает в отчётности для SET, и это важно проверять перед выводами о её устойчивости.
• Пхукет из курортного рынка второго эшелона превратился в основную площадку для застройщиков с материка: столичные девелоперы идут туда за маржой, которой в Бангкоке больше нет.
• Для покупателя плюс один: на старте продаж мегапроекта дисконт к готовому аналогичному жилью в том же районе обычно составляет 15-25%, плюс рассрочка на период стройки.
• Для покупателя минус один: очереди сдаются волнами, и владелец первой очереди несколько лет живёт рядом со стройплощадкой, а арендная ставка в этот период проседает.
• Иностранец может купить квартиру во фрихолд только в пределах 49% площади кондоминиума; в сильных проектах на Пхукете эта квота вымывается на старте, дальше остаётся лизхолд на 30 лет.
• Основной риск не в застройщике, а в синхронности: массив корпусов, запущенных в 2023-2025 годах, выходит на рынок аренды в 2026-2028.

Ключевые факты

• AssetWise - публичная компания на Фондовой бирже Таиланда, выросшая на бангкокском сегменте компактных кондо под аренду (бренды Kave, Modiz, Atmoz). Курортный продукт для неё - смена аудитории, а не расширение прежней.
• Целевой показатель, вокруг которого строится новая стратегия, - 18,5 млрд бат.
• Пхукет - это остров площадью около 543 кв. км с зарегистрированным населением порядка 420 тыс. человек; фактическое число проживающих заметно выше за счёт мигрантов и долгосрочных резидентов.
• Пассажиропоток международного аэропорта Пхукета, по данным оператора AOT, превысил допандемийные значения и держится выше 16 млн человек в год - это то, что поддерживает арендный спрос.
• Граждане России с 2022 года стабильно возглавляют рейтинг иностранных покупателей кондоминиумов в Таиланде по числу переводов права собственности (данные Real Estate Information Center, REIC).
• Стандартные сборы при сделке: регистрационный сбор 2% от оценочной стоимости, специальный бизнес-налог 3,3% при перепродаже в первые пять лет, гербовый сбор 0,5%. Сниженная ставка в 0,01% на регистрацию, действующая по госпрограмме поддержки, распространяется на граждан Таиланда, а не на иностранных покупателей.
• По оценкам рынка, в 2023-2025 годах на Пхукете было запущено рекордное за всю историю острова количество кондоминиумов, и основная их часть сдаётся в 2026-2028 годах.

Зачем бангкокскому застройщику Пхукет

В Бангкоке у AssetWise работала понятная модель: дешёвая земля во втором поясе, маленькие юниты, арендатор-студент, оборот. Проблема в том, что столичный рынок кондо перенасыщен, цены на землю вдоль линий BTS и MRT выросли, а тайский покупатель упирается в отказы по ипотеке - доля отклонённых заявок в массовом сегменте держится высокой уже третий год.

Пхукет решает сразу две задачи. Там платит иностранец, и платит наличными: ипотеки у него нет, деньги приходят валютным переводом. И там маржа на курортном продукте всё ещё выше, чем на бангкокской студии.

За это приходится платить другой компетенцией. Курортный объект продаётся не планировкой, а управлением: заполняемость, каналы бронирования, качество обслуживания здания через пять лет после сдачи. Столичный девелопер приходит на этот рынок с опытом, который помогает лишь частично.

Где привычная логика ломается

Общее место звучит так: крупный публичный застройщик - значит безопасно. Это верно в части достройки и неверно почти во всём остальном.

Мегапроект по определению означает, что в одной локации появится несколько сотен, а иногда больше тысячи юнитов одного формата. Когда они одновременно выходят на краткосрочную аренду, конкурируют они в первую очередь между собой. Владелец, купивший с расчётом на 7% годовых, обнаруживает, что сосед по корпусу уронил ставку на 20%, чтобы закрыть низкий сезон.

Второе: программы гарантированной доходности. Цифра в 6-8% на 3-5 лет почти всегда уже вшита в цену покупки. Вы платите за эту гарантию вперёд, премией к рынку, а после окончания программы остаётесь с объектом, который стоит столько, сколько за него готов дать следующий покупатель, - и он на гарантию уже не рассчитывает.

Третье: квота 49%. В проекте, который продаётся хорошо, фрихолд для иностранцев заканчивается в первые месяцы. Дальше предлагают лизхолд, и это принципиально иной актив по ликвидности на перепродаже, хотя в буклете разница выглядит как строчка мелким шрифтом.

Что делать покупателю

Моя позиция: заход в мегапроект оправдан на первой очереди, на фрихолде, при дисконте не менее 15% к сопоставимому готовому предложению в том же районе и при рассрочке, где основной платёж сдвинут к сдаче. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, готовая квартира на вторичном рынке в районе с устоявшейся арендной историей (Раваи, Най Харн, Камала) даст сопоставимый денежный поток без двух лет строительного риска.

Если бюджет меньше 5 млн бат, всё написанное выше можно не читать: в этом диапазоне на Пхукете выбор определяется не стратегией застройщика, а конкретным зданием и управляющей компанией.

И последнее, банальное, но раз за разом игнорируемое. Поезжайте смотреть площадку физически, в низкий сезон, в дождь. Посмотрите дорогу до пляжа в час пик, а не на рендере. Удобно совместить осмотр нескольких проектов за четыре-пять дней: заранее забронировать отель рядом с интересующим районом дешевле, чем потом продавать квартиру, купленную по презентации в Москве.

FAQ

Что такое цель в 18,5 млрд бат у AssetWise?

Это финансовый ориентир компании, под который она перестраивает портфель проектов в пользу Пхукета. Для частного покупателя сама по себе цифра не означает ни скидок, ни гарантий: она говорит о масштабе планируемого предложения, а не о качестве конкретного корпуса.

Стоит ли покупать на старте продаж мегапроекта?

Да, если дисконт к готовому жилью в том же районе составляет 15% и больше, доступен фрихолд и график платежей смещён к моменту сдачи. Без этих условий ранняя фаза даёт только риск без компенсации.

Почему иностранцу не всегда дают фрихолд?

Закон о кондоминиумах ограничивает иностранную собственность 49% от продаваемой площади здания. Остальное продаётся тайским покупателям или оформляется иностранцам в лизхолд на 30 лет с условиями продления.

Какая реальная доходность аренды на Пхукете?

По оценкам рынка, чистая доходность после расходов на управление, коммунальные платежи и налоги чаще укладывается в 4-6% годовых. Цифры 8-10% в презентациях обычно считаются до вычета затрат или опираются на гарантированный период.

Что безопаснее: новостройка от крупного застройщика или готовая квартира?

Готовая квартира снимает строительный риск и сразу приносит деньги. Новостройка даёт цену входа ниже и рассрочку. Для первой покупки в Таиланде я бы выбрал готовый объект со сданной историей аренды минимум за два сезона.

Какие налоги и сборы платит покупатель при сделке?

Регистрационный сбор 2% от оценочной стоимости (обычно делится между сторонами по договорённости), гербовый сбор 0,5%, а при перепродаже в течение пяти лет - специальный бизнес-налог 3,3% вместо гербового. Добавьте взнос в фонд здания и ежемесячный сбор за обслуживание.

Грозит ли Пхукету перепроизводство жилья?

Риск локальный, а не островной. Перегрев заметен в коридоре Банг Тао - Лаян, где запущено больше всего проектов одновременно. Районы с ограниченным земельным банком и устоявшимся спросом держатся устойчивее.

Как проверить застройщика перед покупкой?

Посмотрите отчётность публичной компании на сайте Фондовой биржи Таиланда, список сданных объектов с фактическими датами передачи, наличие разрешения на строительство и EIA для конкретного участка, а также условия договора о санкциях за просрочку сдачи.