Withholding tax в Таиланде: 7 цифр, которые решают всё при сделке

При продаже кондоминиума на Пхукете за 10 млн бат продавец-иностранец может потерять от 300 000 до 1 500 000 бат только на налогах — в зависимости от того, знал ли он правила заранее. Withholding tax в Таиланде — не абстрактная строка в договоре. Это реальные деньги, которые Земельный департамент удерживает в момент регистрации сделки.

Большинство русскоязычных покупателей узнают об этом налоге уже в офисе Land Department, когда менять что-либо поздно. Эта статья — полный разбор всех налогов при покупке, продаже и сдаче недвижимости в Таиланде с конкретными ставками и формулами расчёта.

Быстрый ответ

• Withholding tax (WHT) при продаже недвижимости: удерживается у продавца по прогрессивной шкале от 5% до 35% для физлиц, фиксированные 1% для юрлиц

• Transfer fee (сбор за переход права): 2% от оценочной стоимости, обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом

• Specific Business Tax (SBT): 3,3% если недвижимость в собственности менее 5 лет

• Гербовый сбор (Stamp Duty): 0,5% — платится только если SBT не применяется

• Налог на арендный доход для нерезидентов: 15% WHT у источника выплаты

• Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом действует с 1999 года

• Все налоги рассчитываются от оценочной стоимости (appraised value), установленной Земельным департаментом, а не от цены в договоре

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондоминиума на первичном рынке

При покупке напрямую у застройщика налоговая нагрузка минимальна. Покупатель платит только свою долю transfer fee — как правило, 1% от оценочной стоимости (вторую половину берёт на себя девелопер). На практике многие застройщики на Пхукете и в Паттайе полностью покрывают transfer fee в рамках промоакций. Withholding tax покупателя не касается — его платит продавец.

Сценарий 2: Перепродажа кондоминиума физическим лицом

Здесь начинается сложная арифметика. При продаже физлицом-иностранцем Земельный департамент удерживает withholding tax по прогрессивной шкале подоходного налога Таиланда (Personal Income Tax). База для расчёта — оценочная стоимость объекта, разделённая на количество лет владения (но не более 10). Далее к полученной сумме применяется прогрессивная шкала:

• до 150 000 бат — освобождение
• 150 001 – 300 000 — 5%
• 300 001 – 500 000 — 10%
• 500 001 – 750 000 — 15%
• 750 001 – 1 000 000 — 20%
• 1 000 001 – 2 000 000 — 25%
• 2 000 001 – 5 000 000 — 30%
• свыше 5 000 000 — 35%

Полученный налог за один год умножается обратно на количество лет владения. Чем дольше владеете — тем ниже эффективная ставка.

Сценарий 3: Продажа через тайскую компанию

Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, withholding tax фиксирован — 1% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая). Это значительно выгоднее при дорогих объектах. Однако содержание компании стоит 15 000–30 000 бат в год на бухгалтерию и аудит, плюс корпоративный налог на прибыль — 20%.

Сценарий 4: Сдача в аренду

Арендный доход нерезидента облагается withholding tax 15% у источника. Если арендатор — компания (управляющая отелем или rental pool), она обязана удержать налог и перечислить в Revenue Department. Если арендатор — физлицо, формально обязанность декларировать доход лежит на владельце.

По соглашению об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом (действует с 1999 года), налог, уплаченный в Таиланде, засчитывается при расчёте налоговых обязательств в России. Это значит, что платить дважды с одного дохода не нужно — но декларировать доход в обеих странах обязательно.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не учитывать разницу между контрактной и оценочной ценой. Земельный департамент использует собственную оценку. Если вы купили объект за 8 млн бат, а государственная оценка — 6 млн, налоги посчитают от 6 млн. Но если оценка выросла до 9 млн — от 9 млн. Оценочные стоимости пересматриваются каждые 4 года, последний пересмотр состоялся в 2024 году.

2. Продажа в первые 5 лет. Specific Business Tax в 3,3% — серьёзная сумма. При стоимости объекта 15 млн бат это 495 000 бат дополнительно к withholding tax и transfer fee.

3. Игнорировать двойное налогообложение. Россияне, не подающие декларацию в РФ, рискуют получить претензии от ФНС. Конвенция защищает только тех, кто корректно декларирует доходы в обеих юрисдикциях.

4. Доверять устным обещаниям о разделении налогов. В Таиланде нет законодательной нормы о разделении transfer fee 50/50. Это обычай, но не правило. Фиксируйте распределение в договоре.

5. Забыть про НДС при покупке от застройщика. Крупные девелоперы — плательщики VAT 7%. Обычно он уже включён в цену, но проверяйте.

FAQ

Что такое withholding tax при продаже недвижимости в Таиланде?

Это налог, который Земельный департамент удерживает у продавца в момент регистрации перехода права собственности. Для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 35%, для юридических лиц — фиксированные 1%.

Платит ли покупатель withholding tax?

Нет. Withholding tax — обязанность продавца. Покупатель платит свою долю transfer fee (обычно 1% от оценочной стоимости).

Как уменьшить withholding tax при продаже?

Три способа: владеть объектом дольше (база распределяется на большее количество лет), оформить на компанию (фиксированный 1%), или продавать по цене, близкой к оценочной стоимости.

Нужно ли платить налог на арендный доход в Таиланде?

Да. Нерезиденты платят 15% withholding tax с арендного дохода. Если аренду управляет компания, она удерживает налог автоматически.

Действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом?

Да, с 1999 года. Налоги, уплаченные в Таиланде, засчитываются в России. Но декларировать доход нужно в обеих странах.

Что будет, если продать квартиру до 5 лет владения?

Помимо withholding tax, продавец заплатит Specific Business Tax — 3,3% от оценочной стоимости или цены продажи (берётся большая).

Какие налоги при покупке новостройки на Пхукете?

Только transfer fee — обычно 1% от оценочной стоимости (половина от полных 2%). Многие застройщики покрывают эту сумму полностью.

Можно ли вернуть переплаченный withholding tax?

Да. Если по итогам годовой декларации фактический налог ниже удержанного, Revenue Department обязан вернуть разницу. Процесс занимает от 3 до 6 месяцев.

Как рассчитать точную сумму налогов до сделки?

Запросите оценочную стоимость объекта в местном Land Office, определите срок владения и примените формулы из этой статьи. Или обратитесь к лицензированному тайскому налоговому консультанту — стоимость консультации обычно 3 000–5 000 бат.

Практический вывод: при любой сделке с недвижимостью в Таиланде закладывайте 5–8% от стоимости объекта на налоги и сборы. Рассчитайте точную сумму до подписания договора, зафиксируйте распределение расходов письменно, и проконсультируйтесь с налоговым специалистом в обеих юрисдикциях — Таиланде и России.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →