Налоги при покупке недвижимости в Таиланде: 7 сборов, о которых молчат продавцы

В 2024 году иностранцы купили на Пхукете недвижимости на 142 млрд бат — и каждый третий покупатель, по оценкам рынка, не знал точную сумму налогов до подписания контракта. Разница между ожидаемым и реальным бюджетом сделки достигала 6–8% от стоимости объекта.

Этот разрыв — не случайность. Система налогов и сборов в Таиланде устроена непривычно для россиян. Часть расходов ложится на продавца, часть — на покупателя, а распределение зависит от переговорной силы сторон. Знание каждого сбора — прямая экономия десятков тысяч долларов.

Вот полная карта всех обязательных платежей при покупке, владении и продаже тайской недвижимости в 2026 году.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за передачу права собственности) — 2% от оценочной стоимости объекта по кадастру (appraised value), а не от цены сделки
• Гербовый сбор (Stamp Duty) — 0,5% от оценочной или контрактной стоимости (большей из двух)
• Специальный бизнес-налог (SBT) — 3,3% вместо гербового сбора, если продавец владел объектом менее 5 лет
• Подоходный налог с продавца (Withholding Tax) — от 5% до 35% по прогрессивной шкале, удерживается в Land Office
• Налог на арендный доход — от 5% до 35%, подаётся ежегодная декларация
• Двойное налогообложение — между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН от 1999 года)
• Ежегодный налог на землю и строения — от 0,01% до 0,7% в зависимости от типа использования

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондоминиума на Пхукете за 10 млн бат

Предположим, оценочная стоимость объекта в Land Office составляет 8 млн бат (кадастр обычно ниже рыночной цены на 15–30%).

Transfer Fee: 8 000 000 × 2% = 160 000 бат. По рыночной практике эту сумму делят пополам между продавцом и покупателем — каждый платит 80 000 бат. Но это не закон, а договорённость. Застройщики нового жилья часто берут transfer fee на себя целиком как маркетинговый бонус.

Гербовый сбор: 10 000 000 × 0,5% = 50 000 бат (берётся контрактная цена, так как она выше кадастровой). Платит продавец.

Withholding Tax с продавца: рассчитывается по прогрессивной шкале Revenue Department. Для юридического лица — 1% от оценочной или контрактной стоимости. Для физлица — сложнее: зависит от срока владения и стоимости. На практике для объекта за 10 млн бат при владении 3 года — порядка 150 000–250 000 бат.

Итого расходы покупателя: 80 000–160 000 бат (от 230 000 до 640 000 рублей по курсу 2026 года).

Сценарий 2: Покупка виллы через тайскую компанию

Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую (Land Code Act, Section 86). Распространённая схема — покупка через тайскую компанию. Здесь добавляются:

• Регистрация компании: 20 000–50 000 бат
• Ежегодный аудит и бухгалтерия: 15 000–30 000 бат/год
• Корпоративный налог на прибыль: 20% при продаже
• Те же transfer fee и SBT/stamp duty при передаче через Land Office

Сценарий 3: Сдача кондо в аренду

Арендный доход облагается прогрессивным подоходным налогом от 5% до 35%. Первые 150 000 бат дохода в год — необлагаемый минимум. При доходе 600 000 бат/год эффективная ставка составит около 7–10% с учётом вычетов.

Важно: налоговый резидент Таиланда (пребывание 180+ дней) обязан декларировать мировой доход с 2024 года по новым правилам Revenue Department.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Путать кадастровую и рыночную стоимость. Transfer fee считается от оценки Land Office, которая может быть на 20–40% ниже цены сделки. Это выгодно, но withholding tax рассчитывается сложнее — Revenue Department применяет свои формулы.

2. Не фиксировать распределение расходов в договоре. Кто платит transfer fee — вопрос переговоров. Если в контракте не прописано — по закону платит покупатель. Всегда требуйте отдельный пункт о распределении всех сборов.

3. Игнорировать SBT при перепродаже. Если вы продаёте объект в течение 5 лет, вместо гербового сбора 0,5% применяется SBT 3,3%. Это в 6,6 раз больше. Планируйте горизонт инвестиций.

4. Не подавать декларацию об арендном доходе. Revenue Department Таиланда усиливает контроль с 2024 года. Штрафы за неподачу — до 200% от суммы недоплаченного налога плюс пени 1,5% в месяц.

5. Забыть про двойное налогообложение. СИДН между Россией и Таиландом позволяет зачесть налог, уплаченный в Таиланде, при расчёте российского НДФЛ. Но автоматически это не работает — нужны сертификаты от тайских налоговых органов и правильное оформление в ФНС.

6. Доверять устным обещаниям застройщика. Фразы вроде 'all taxes included' ничего не значат без письменного подтверждения в контракте. Проверяйте каждый сбор построчно.

FAQ

Какой transfer fee при покупке кондо в Таиланде в 2026 году?

Стандартная ставка — 2% от оценочной стоимости по кадастру Land Office. В новостройках застройщик часто берёт этот сбор на себя. На вторичном рынке обычно делят 50/50.

Можно ли уменьшить налоги при покупке тайской недвижимости?

Да. Ключевые способы: договориться о распределении transfer fee с продавцом, покупать объекты с низкой кадастровой оценкой, планировать владение более 5 лет (чтобы избежать SBT при продаже).

Платит ли иностранец ежегодный налог на недвижимость?

Да. С 2020 года действует Land and Building Tax Act. Для жилья ставка — 0,02% при стоимости до 50 млн бат. Для коммерческой недвижимости — до 0,7%.

Как облагается арендный доход на Пхукете для россиян?

Арендный доход облагается тайским подоходным налогом по прогрессивной шкале 5–35%. По СИДН между Россией и Таиландом уплаченный в Таиланде налог засчитывается при расчёте НДФЛ в России.

Нужно ли платить налог в России с продажи квартиры в Таиланде?

Если вы — налоговый резидент России, доход от продажи зарубежной недвижимости облагается НДФЛ 13–15%. Налог, уплаченный в Таиланде, можно зачесть по СИДН. Если резидент Таиланда — только тайские налоги.

Что такое Sinking Fund и обязателен ли он?

Sinking Fund — единоразовый взнос в резервный фонд кондоминиума. Обычно 500–1 000 бат/кв.м. Обязателен при покупке, используется на капитальный ремонт здания.

Какой налог при перепродаже квартиры в Таиланде через 2 года?

При владении менее 5 лет продавец платит SBT 3,3% вместо гербового сбора 0,5%, плюс withholding tax по прогрессивной шкале. Суммарная налоговая нагрузка на продавца может достигать 6–10% от оценочной стоимости.

Может ли застройщик оплатить все налоги за покупателя?

Технически да — если это прописано в договоре купли-продажи. Некоторые девелоперы Пхукета включают transfer fee и sinking fund в стоимость. Но проверяйте: иногда 'скидка' на налоги просто заложена в более высокую цену объекта.

Как получить налоговый сертификат в Таиланде для зачёта в ФНС?

Обратитесь в местное отделение Revenue Department с паспортом, ИНН (TIN), копией декларации и подтверждением уплаты налога. Выдача сертификата занимает 2–4 недели.

Планирование налоговой нагрузки — не роскошь, а обязательный этап инвестиции. Разница между грамотно структурированной сделкой и 'как получится' составляет 3–8% от стоимости объекта. На вилле за 30 млн бат это 900 000–2 400 000 бат — сумма, ради которой стоит потратить время на расчёты.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →