Таиланд ужесточает правила игры: что изменилось для иностранных инвесторов в недвижимость в 2025 году

Рынок жилья королевства демонстрирует уверенный рост, однако регулятор вводит беспрецедентные меры контроля капитала. Разбираемся, как новые требования Land Office и налоговые инициативы повлияют на структуру сделок.

К ноябрю 2025 года рынок недвижимости Таиланда подошел с противоречивыми показателями. С одной стороны, сектор демонстрирует высокую активность: по данным Real Estate Information Center (REIC), только в первом полугодии иностранные инвесторы приобрели 7 167 квартир, обеспечив приток капитала в размере 28,7 млрд батов. С другой стороны, Земельный департамент (Land Office) инициировал масштабную реформу процедур проверки чистоты сделок, которая фактически завершает эпоху "серых" инвестиций.

Аналитики прогнозируют, что по итогам 2025 года общий объем транзакций в секторе достигнет отметки в 1,04 трлн батов, а количество зарегистрированных трансферов прав собственности составит порядка 363 600 единиц, что на 3% превышает показатели прошлого года.

География спроса остается стабильной, но меняется структура принятия решений. В Бангкоке иностранный капитал выкупает 18% всего первичного предложения кондоминиумов (более 5 700 объектов за прошлый год), причем этот тренд усиливается. Основными бенефициарами рынка остаются граждане Китая, России, стран Евросоюза и Ближнего Востока.

Генеральный директор Kalinka Thailand Леонид Устинов отмечает, что современный инвестор кардинально отличается от покупателя образца пятилетней давности. По его словам, мы наблюдаем цифровую трансформацию спроса. Если раньше сделка требовала личного присутствия на всех этапах, то сегодня каждый второй объект выбирается с использованием алгоритмов искусственного интеллекта. Виртуальные туры стали индустриальным стандартом, а активность на онлайн-платформах выросла более чем на 30% за год.

Ценовая сегментация в 2025 году выглядит следующим образом:

• Квартиры в Бангкоке: средний чек варьируется в диапазоне 100-150 тысяч долларов.

• Виллы в Паттайе: медианная стоимость составляет 150-250 тысяч долларов.

• Премиальная недвижимость Пхукета: цены достигают 400 тысяч долларов и выше.

Ключевым изменением текущего года стало ужесточение требований к Foreign Exchange Transaction (FET). Регулятор взял курс на реализацию принципа справедливого и равного отношения (Fair and Equitable Treatment), что на практике означает нулевую терпимость к непрозрачным источникам финансирования.

Если ранее для регистрации сделки зачастую было достаточно формального банковского сертификата, то с 2025 года Land Office внедрил многоступенчатую систему комплаенса. Особенно тщательно проверяются транзакции, где есть малейшие сомнения в легитимности капитала или подозрения на использование номинальных схем.

Пакет документов для подтверждения происхождения средств теперь включает:

1. Расширенную банковскую выписку за последние 6 месяцев, отражающую движение капитала.

2. Копии налоговых деклараций (формы PND.90, PND.91 для физических лиц или PND.50, PND.51 для юридических лиц).

3. Дополнительную документацию, подтверждающую легальность источника средств для оплаты долей или формирования уставного капитала.

Особое внимание власти уделяют деофшоризации сектора. В июне 2025 года Land Office провел серию проверок юридических лиц с иностранным участием. Цель аудита заключалась в выявлении фиктивных компаний (nominee structures), созданных исключительно для обхода законодательных ограничений на владение землей.

Регулятор применяет жесткие санкции. В случае если реальный контроль над активом находится у иностранного гражданина при формальном соблюдении пропорции акций (49% у иностранца, 51% у тайцев), регистрация права собственности может быть аннулирована. Дополнительным маркером риска для проверяющих органов является несоответствие стоимости земельного участка размеру уставного капитала компании. Все источники финансирования покупки на баланс юрлица теперь должны быть подтверждены документально.

Как подчеркивает Леонид Устинов, рынок движется к цивилизованным стандартам. Эксперт уверен, что текущие меры направлены не на ограничение инвестиций, а на создание безопасной экосистемы для добросовестных игроков. Прозрачность защищает в первую очередь самого инвестора от юридических рисков в будущем.

С 2025 года изменилась и налоговая парадигма. Введен ежегодный налог на недвижимость для иностранных владельцев, ставка которого варьируется от 0,3% до 1% от кадастровой стоимости объекта. Ранее фискальные обязательства возникали преимущественно в момент перепродажи актива.

Параллельно государство внедряет цифровые инструменты контроля. Крупные сделки теперь подлежат обязательной онлайн-регистрации. Интеграция баз данных Земельного департамента с другими ведомствами позволяет властям в реальном времени отслеживать цепочки транзакций и конечных бенефициаров, обеспечивая максимальную прозрачность рынка.

Несмотря на ужесточение контроля, правительство Таиланда рассматривает и стимулирующие меры. В парламенте обсуждаются инициативы, способные кардинально повысить инвестиционную привлекательность королевства. Речь идет о возможном увеличении предельного срока аренды (Leasehold) до 99 лет и расширении квоты на иностранное владение в кондоминиумах (Freehold) с текущих 49% до 75%.

Принятие этих поправок может открыть "окно возможностей" для институциональных инвесторов, которые ранее воздерживались от входа на рынок из-за ограничений по срокам владения и структуре собственности.