Налог на прирост капитала в Таиланде: сколько платит иностранный инвестор

В Таиланде нет отдельного налога на прирост капитала при продаже недвижимости. Эта фраза удивляет большинство российских инвесторов — и одновременно вводит в заблуждение. Прироста капитала как отдельной статьи в налоговом кодексе действительно нет. Но это не значит, что продажа квартиры на Пхукете обойдётся без платежей государству.

Доход от продажи недвижимости облагается подоходным налогом и целым набором сборов при передаче права собственности. В итоге совокупная налоговая нагрузка при продаже может составить от 3,3% до 6,8% от оценочной стоимости объекта — в зависимости от срока владения, статуса продавца и способа приобретения.

Разберём каждый элемент: что именно платит иностранец при покупке, владении и продаже недвижимости в Таиланде в 2026 году.

Быстрый ответ

• Отдельного налога на capital gains в Таиланде не существует — доход от продажи облагается подоходным налогом (PIT) по прогрессивной шкале от 0% до 35%

• Сбор за передачу права собственности (Transfer Fee) — 2% от оценочной стоимости, обычно делится пополам между продавцом и покупателем

• Гербовый сбор (Stamp Duty) — 0,5%, применяется если владение более 5 лет

• Специальный бизнес-налог (SBT) — 3,3% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая), если объект продаётся в течение 5 лет с момента регистрации

• Удерживаемый налог (Withholding Tax) для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале PIT с учётом вычетов в зависимости от срока владения

• Налог на доход от аренды — прогрессивная ставка PIT от 0% до 35%, при этом доход свыше 150 000 бат в год облагается налогом

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Продажа кондоминиума менее чем через 5 лет

Иностранец купил квартиру на Пхукете за 5 млн бат и продаёт через 3 года за 6,5 млн бат. В Земельном департаменте (Land Office) при регистрации сделки удержат:

• Transfer Fee — 2% от оценочной стоимости (допустим, 5,5 млн бат) = 110 000 бат (обычно 50% платит покупатель)
• SBT — 3,3% от 6,5 млн бат (продажная цена выше) = 214 500 бат
• Withholding Tax — рассчитывается по формуле: оценочная стоимость минус вычеты за годы владения, затем применяется прогрессивная шкала PIT. При 3 годах владения вычет составляет 60% (по 20% за год, но не более 20 лет). Taxable income: 5 500 000 × 40% = 2 200 000 бат, разделённые на 3 года = 733 333 бат/год. Налог по шкале PIT: ~77 000 бат/год × 3 = 231 000 бат

Итого на продавце: ~500 500 бат или 7,7% от продажной цены.

Сценарий 2: Продажа после 5+ лет владения

Тот же объект, но продажа через 6 лет. Ключевое отличие — вместо SBT (3,3%) платится гербовый сбор 0,5%. Вычет на удерживаемый налог увеличивается. Общая нагрузка снижается до 3,5–4,5%.

Сценарий 3: Продажа через тайскую компанию (юридическое лицо)

Если недвижимость зарегистрирована на компанию, Withholding Tax для юрлиц — фиксированные 1% от оценочной или продажной стоимости. Однако компания обязана включить доход в корпоративную декларацию и уплатить CIT 20% с прибыли. Плюс расходы на содержание компании — 30 000–80 000 бат/год.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Путаница с оценочной стоимостью. Земельный департамент использует собственную оценку (Government Appraised Value), которая часто ниже рыночной. Но если продажная цена выше — SBT и некоторые сборы считаются от большей суммы. Занижение цены в договоре — уголовное преступление.

2. Игнорирование соглашения об избежании двойного налогообложения. Между Россией и Таиландом действует СИДН от 1999 года. Доход от продажи недвижимости в Таиланде может облагаться налогом в обеих странах, но уплаченный в Таиланде налог зачитывается в РФ. Если не подать декларацию в России — рискуете заплатить дважды.

3. Неверный расчёт срока владения. Пять лет отсчитываются от даты регистрации в Земельном департаменте, а не от даты договора купли-продажи или внесения депозита. Разница может достигать 1–2 лет при покупке на этапе строительства.

4. Отсутствие налогового планирования. Многие инвесторы не учитывают, что вычеты на Withholding Tax зависят от количества лет владения. Продажа через 4 года и 11 месяцев вместо 5 лет и 1 месяца обходится на 2–3% дороже от стоимости объекта.

5. Перевод средств без подтверждения источника. При репатриации денег после продажи тайские банки требуют документы, подтверждающие законность происхождения средств. Без справки FET (Foreign Exchange Transaction) из банка, через который изначально ввозились деньги, вывод может быть заблокирован.

FAQ

Платит ли иностранец налог на прирост капитала в Таиланде?

Отдельного налога на capital gains нет. Прибыль от продажи недвижимости облагается подоходным налогом (Withholding Tax по шкале PIT) и специальным бизнес-налогом (SBT) при владении менее 5 лет.

Какой общий налог при продаже квартиры в Таиланде?

От 3,3% до 8% от стоимости объекта в зависимости от срока владения, типа продавца (физлицо или компания) и разницы между оценочной и продажной ценой.

Как избежать двойного налогообложения при продаже недвижимости в Таиланде?

Между Россией и Таиландом действует СИДН. Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается при подаче декларации 3-НДФЛ в России. Необходимо получить подтверждение уплаты налога из Земельного департамента.

Нужно ли подавать налоговую декларацию в Таиланде после продажи?

Для физлиц-нерезидентов — как правило, нет. Все налоги удерживаются при регистрации сделки в Земельном департаменте. Но если вы налоговый резидент Таиланда (проживаете 180+ дней в году), обязаны подать декларацию PND.90.

Облагается ли арендный доход налогом в Таиланде?

Да. Арендный доход свыше 150 000 бат/год облагается прогрессивным PIT от 5% до 35%. Нерезиденты обязаны платить через удержание арендатором или подачу декларации.

Можно ли продать недвижимость в Таиланде без уплаты налогов?

Нет. Минимальный набор — Transfer Fee (2%) и Withholding Tax. Полностью избежать налогов при продаже невозможно.

Какой налог при сдаче виллы на Пхукете в аренду?

Зависит от суммы дохода и статуса. При годовом доходе 500 000 бат — ставка PIT около 10%. При 2 млн бат — до 20%. Вычитаются документально подтверждённые расходы или стандартный вычет 30%.

Влияет ли гражданство на размер налога?

Нет. Налоговые ставки для иностранцев и тайцев одинаковы. Разница только в резидентском статусе, который определяется количеством дней проживания в Таиланде.

Когда выгоднее продавать — через 5 лет или раньше?

Почти всегда выгоднее подождать 5 лет. Отмена SBT (3,3%) и увеличение вычета на Withholding Tax снижают налоговую нагрузку на 2–4 процентных пункта.

---

Главная рекомендация: перед покупкой или продажей недвижимости в Таиланде закажите расчёт налоговой нагрузки у лицензированного тайского юриста. Стоимость консультации — 5 000–15 000 бат — ничтожна по сравнению с потенциальными потерями от неправильного планирования.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →