Налоги при покупке недвижимости в Таиланде: 7 платежей, о которых молчат

Иностранец, покупающий кондоминиум на Пхукете за 10 млн бат, заплатит государству от 350 000 до 650 000 бат сверх цены объекта. Разброс — почти вдвое. Разница зависит от того, кто продаёт, как давно владеет и что написано в договоре.

Большинство покупателей из России узнают о реальной налоговой нагрузке уже после подписания резервации. Это ошибка, которая стоит сотни тысяч бат. Разберём каждый платёж по порядку — с цифрами, формулами и конкретными сценариями.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за переход права) — 2% от оценочной стоимости объекта. Обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% от продажной или оценочной цены (берётся большая). Платит продавец, если владел объектом менее 5 лет

• Stamp Duty — 0,5% от продажной или оценочной цены. Взимается, только если не применяется SBT

• Withholding Tax — от 1% до 5% в зависимости от оценочной стоимости и срока владения. Удерживается с продавца

• Common Area Fee (CAM) — разовый взнос при покупке 500–800 бат/кв. м + ежегодное обслуживание

• Sinking Fund — единовременный платёж 500–1 000 бат/кв. м в фонд капитального ремонта

• Налог на арендный доход — прогрессивная шкала от 5% до 35% для налоговых резидентов Таиланда

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка новостройки от застройщика

При покупке нового кондоминиума напрямую у девелопера налоговая картина максимально предсказуема. Застройщик — юридическое лицо, владеющее объектом менее 5 лет, поэтому применяется SBT 3,3%.

На практике большинство девелоперов на Пхукете закладывают Transfer Fee и SBT в стоимость или делят с покупателем. Ключевой момент: условия распределения налогов фиксируются в договоре купли-продажи. Проверяйте этот пункт до внесения депозита.

Покупатель оплачивает: половину Transfer Fee (1%), CAM fee и Sinking Fund. На объект стоимостью 8 млн бат площадью 45 кв. м расходы составят примерно 80 000 + 30 000 + 30 000 = 140 000 бат.

Сценарий 2: Покупка вторичного жилья у физического лица

Здесь возникает больше переменных. Если продавец владеет объектом более 5 лет, SBT не применяется, вместо него — Stamp Duty 0,5%. Withholding Tax рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога с учётом срока владения.

На вторичном рынке стандартная практика — деление всех налогов 50/50. Но это предмет переговоров. В горячем рынке Пхукета 2025–2026 годов продавцы всё чаще настаивают на переносе расходов на покупателя.

Сценарий 3: Покупка через тайскую компанию

Некоторые инвесторы приобретают виллы или земельные участки через тайскую компанию. Корпоративный Withholding Tax — 1%. Однако сама компания затем платит корпоративный налог на прибыль 20% и должна вести полноценный бухучёт. Содержание компании обходится в 30 000–80 000 бат в год на аудит и отчётность.

Сценарий 4: Получение арендного дохода

По законодательству Таиланда арендный доход облагается прогрессивным подоходным налогом (Personal Income Tax, PIT). Ставки в 2026 году:

• до 150 000 бат — 0%
• 150 001–300 000 бат — 5%
• 300 001–500 000 бат — 10%
• 500 001–750 000 бат — 15%
• 750 001–1 000 000 бат — 20%
• 1 000 001–2 000 000 бат — 25%
• 2 000 001–5 000 000 бат — 30%
• свыше 5 000 000 бат — 35%

Между Россией и Таиландом действует Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), подписанное в 1999 году. Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается при расчёте налогов в России. Однако с учётом изменений в российском налоговом законодательстве рекомендуется консультироваться с налоговым юристом обеих юрисдикций.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не читать договор на предмет распределения налогов. В стандартном тайском Sale and Purchase Agreement есть пункт о том, кто несёт какие расходы. Один абзац может стоить вам 200 000–300 000 бат на объекте за 10 млн.

2. Игнорировать разницу между оценочной и рыночной ценой. Земельный департамент рассчитывает налоги от оценочной стоимости (government appraised value), которая часто ниже рыночной. Но SBT считается от большей из двух величин — оценочной или фактической цены продажи.

3. Не подавать налоговую декларацию на арендный доход. Даже если управляющая компания удерживает налог у источника, иностранец обязан подать годовую декларацию PND 90 в налоговую службу Таиланда до 31 марта следующего года.

4. Переводить деньги 'серыми' каналами. Для регистрации кондоминиума на иностранца необходимо предоставить Foreign Exchange Transaction Form (FETF) — подтверждение перевода иностранной валюты через тайский банк. Без этого документа Земельный департамент откажет в регистрации.

5. Забывать про ежегодный налог на землю и строения. С 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат, которая является основным местом жительства, — 0,02%. Для инвестиционного жилья без регистрации проживания — 0,02–0,1%.

6. Не учитывать СИДН при планировании. Двойное налогообложение арендного дохода — реальная проблема для россиян, не знакомых с механизмом зачёта.

FAQ

Какой общий размер налогов при покупке кондоминиума в Таиланде?

Для покупателя — от 1% до 3% от стоимости объекта (Transfer Fee + CAM + Sinking Fund). Точная сумма зависит от условий договора.

Платит ли покупатель Withholding Tax?

Нет. Withholding Tax — обязанность продавца. Он удерживается Земельным департаментом при регистрации сделки.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость?

Да. Land and Building Tax — от 0,02% до 0,3% от оценочной стоимости в зависимости от типа использования и стоимости объекта.

Облагается ли арендный доход налогом в Таиланде?

Да. Арендный доход от недвижимости в Таиланде облагается прогрессивным подоходным налогом по ставке от 5% до 35%.

Нужно ли платить налоги в России, если я плачу их в Таиланде?

Между странами действует СИДН. Налог, уплаченный в Таиланде, можно зачесть при расчёте российских обязательств. Однако если тайская ставка ниже российской, придётся доплатить разницу.

Какие налоги при продаже недвижимости в Таиланде?

Продавец платит Withholding Tax (прогрессивно) и SBT 3,3% (если владел < 5 лет) или Stamp Duty 0,5% (если > 5 лет). Плюс обычно половину Transfer Fee.

Можно ли уменьшить налоговую базу при продаже?

WHT рассчитывается от оценочной стоимости Земельного департамента с учётом вычета за срок владения. Чем дольше владеете — тем больше вычет.

Какой налог при дарении недвижимости в Таиланде?

Дарение облагается Transfer Fee 2% и Stamp Duty 0,5% от оценочной стоимости. Между прямыми родственниками (родители — дети) возможны пониженные ставки.

Нужен ли мне тайский налоговый номер (TIN)?

Да, если вы получаете доход в Таиланде. Оформление TIN — обязательное условие для подачи декларации и получения вычетов.

Главное правило для инвестора: считайте полную стоимость владения до подписания договора, а не после. Включите в расчёт все разовые сборы, ежегодные налоги и стоимость налогового сопровождения. Только так вы получите реальную доходность инвестиции, а не красивую цифру с рекламного баннера.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →