Таиланд смягчил визовые правила: как это меняет рынок недвижимости в 2025 году

Таиланд последние полтора года последовательно упрощает въезд и продлевает возможные сроки пребывания для иностранцев. На практике это означает более длинный «тест-драйв» страны перед покупкой недвижимости и снижение транзакционных издержек для тех, кто уже готов фиксироваться в кондоминиумах Пхукета и Бангкока. Наиболее заметные изменения - 60-дневный безвиз для большинства развитых стран, запуск цифровой карты прибытия и расширение линейки долгосрочных статусов: от Destination Thailand Visa (DTV) до обновлённой LTR и программы Thailand Privilege (бывшая Elite Visa).

Ключевым сдвигом стало продление безвизового визита до 60 дней с возможностью продления, что снимает прежние ограничения двух-трёхнедельных поездок и даёт покупателю время спокойно осмотреть локации, провести юридическую проверку объекта и завершить банковские процедуры. Параллельно запущена цифровизация въезда: анкета прибытия теперь заполняется онлайн, что ускоряет прохождение границы и делает частые визиты более предсказуемыми. Для тех, кто рассчитывает проводить в стране значительную часть года, появилась DTV - многократная виза на пять лет с длительным непрерывным пребыванием за один въезд. Для состоятельных резидентов и семей, выбирающих более высокий уровень сервиса, перезапущена программа Thailand Privilege с пакетами различной длительности и набором дополнительных услуг. Обновления коснулись и LTR-виз: критерии отдельных категорий смягчены, а перечень членов семьи, которые могут присоединиться к заявителю, расширен. В совокупности это формирует новую «лестницу» статусов - от длинного безвиза до долгосрочных резидентских решений - и упрощает планирование покупки квартиры или виллы под себя и под аренду.

Увеличение допустимого срока пребывания превращает короткий отпуск в полноценную разведку рынка: семьи с детьми тестируют школы и инфраструктуру, цифровые профессионалы проверяют устойчивость интернета и доступность коворкингов, инвесторы оценивают оператора управления и реальную загрузку в низкий сезон. Психология сделки смещается от импульсного выбора к последовательной воронке «долгий визит - аренда на 3-6 месяцев - покупка», а средний чек растёт за счёт уверенности в локации и девелопере. DTV легализует длительное присутствие «номадов» и специалистов, что поддерживает спрос на современные кондо с коворкингами, спортзалами и сервисом сдачи посуточно. Thailand Privilege снимает бытовую рутину визовых продлений для состоятельных клиентов и ускоряет сделки в премиум-сегменте, где важны скорость оформления и персональное сопровождение. Смягчение LTR облегчает релокацию топ-менеджеров и владельцев бизнеса и делает оправданными покупки более просторных юнитов и семейных вилл в районах с международными школами и клиниками.

Агрегированная статистика государственных органов и консалтинговых компаний указывает на устойчивую активность иностранцев в сегменте кондоминиумов, при этом Пхукет сохраняет статус наиболее динамичной площадки: на западном побережье растёт предложение курортных проектов с продвинутой инфраструктурой, а доля сделок с участием иностранцев в некоторых комплексах приближается к установленному потолку. В Бангкоке заметен интерес к локациям вокруг новых линий метро, где девелоперы предлагают гибкие планировки и программы управления арендой. Общая картина спроса смещается в сторону «длинных» моделей владения: покупатели готовы держать актив 5-7 лет, рассчитывая на капитализацию и стабильную загрузку в высокий сезон, а не на быстрый спекулятивный разворот.

Базовые правила остаются прежними: иностранцы без права на землю фокусируются на кондоминиумах, где максимальная доля иностранного владения в каждом проекте ограничена сорока девятью процентами. Для земельных участков применяется долгосрочный лизхолд, как правило на тридцать лет с опцией продления, - инструмент широко распространён, но требует тщательной юридической структуры и проверенного девелопера. На этапе въезда и продления статусов дисциплина в документах становится критически важной: переход к цифровым формам и удалённым подачам упрощает процесс, но оставляет нулевую толерантность к ошибкам в сроках и анкетах.

Покупатель, планирующий проводить в стране шесть-девять месяцев в году, чаще выбирает компактные лоты у моря с готовым управлением и возможностью посуточной сдачи в высокий сезон; DTV в этом случае даёт нужную гибкость, а длинный безвиз помогает завершить сделку без лишних визитов в консульство. Семье с детьми, переезжающей на постоянной основе, имеет смысл смотреть на двух- и трёхкомнатные квартиры либо виллы в районах с международными школами и удобной дорожной сетью; здесь свою роль играют LTR и старшие пакеты Thailand Privilege, которые снижают издержки времени и нервов. Для премиального резидентства с акцентом на сервис и многолетнее пребывание логичным становится выбор долгосрочных пакетов Thailand Privilege и объектов «уникальной локации», где ограниченность предложения поддерживает ликвидность. Инвестору, ориентированному на доход от аренды, важно не гнаться за максимальной заявленной доходностью, а проверять оператора и фактическую загрузку комплекса в низкий сезон, в том числе в районах Пхукета с развитой инфраструктурой и пешей доступностью к пляжу.

Визовая либерализация продолжит работать как мягкий стимул к покупке: длинные визиты позволят лучше разбираться в локациях и девелоперах, а цифровизация въезда снизит трение для частых визитов и сервисных процедур. На Пхукете и в ряде столичных районов вероятно сохранение дефицита качественных лотов в проектах с высокой долей иностранного владения - квоты заполняются быстро, и это поддерживает цены. Для покупателей окно возможностей в 2025 году связано не только с визовыми изменениями, но и с дисциплиной выбора: юридически чистые структуры владения, консервативные сценарии заполняемости и ориентация на долгий горизонт остаются лучшей защитой капитала.