Stamp duty и налоги при покупке кондо в Таиланде: точные цифры 2026

При покупке кондоминиума на Пхукете за 6 млн бат вы заплатите государству от 120 000 до 330 000 бат — в зависимости от того, кто продаёт и как давно владел объектом. Разница почти в три раза. Знание структуры налогов — это не бухгалтерская рутина, а прямая экономия десятков тысяч батов.

Таиланд облагает сделки с недвижимостью четырьмя основными платежами: transfer fee, stamp duty, specific business tax и withholding tax. Для иностранного покупателя критически важно понимать, какие из них ложатся на него, а какие — на продавца. По тайскому законодательству распределение расходов определяется договором, а не законом. Значит, всё решает переговорная позиция.

Быстрый ответ

• Transfer fee (сбор за регистрацию) — 2% от оценочной стоимости объекта по кадастру Department of Lands

• Stamp duty — 0,5% от зарегистрированной или оценочной стоимости (берётся большая из двух). Применяется, если продавец владел объектом более 5 лет

• Specific business tax (SBT) — 3,3% от зарегистрированной или оценочной стоимости. Заменяет stamp duty, если продавец владел менее 5 лет

• Withholding tax — для физлиц рассчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 35% от оценочной стоимости, для юрлиц — фиксированные 1%

• Иностранец может владеть кондо в формате freehold только при условии, что иностранная квота в проекте не превышает 49%

• Средний transfer fee при покупке кондо за 6 млн бат на Пхукете — около 120 000 бат (2% от кадастровой оценки)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка нового кондо у застройщика

Застройщик — юридическое лицо. В большинстве случаев на рынке Пхукета и Бангкока девелопер берёт на себя transfer fee 2% или делит его 50/50 с покупателем. Stamp duty в размере 0,5% обычно платит продавец. Withholding tax — 1% — тоже сторона продавца. Итого для покупателя: от 0 до 1% от стоимости.

Сценарий 2: Покупка на вторичном рынке у физлица (владение более 5 лет)

Продавец платит stamp duty 0,5% и withholding tax по прогрессивной шкале. Transfer fee 2% делится пополам (стандартная практика) или полностью ложится на покупателя — зависит от договора. SBT не применяется.

Сценарий 3: Перепродажа (владение менее 5 лет)

Stamp duty не применяется — вместо него взимается specific business tax 3,3%. Это существенно увеличивает налоговую нагрузку продавца. Для покупателя расклад не меняется: его основной расход — доля в transfer fee.

Сценарий 4: Получение арендного дохода

Иностранный владелец кондо, сдающий объект в аренду, обязан платить подоходный налог в Таиланде. Ставка — прогрессивная, от 5% до 35% (Revenue Code). Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СОИДН от 1999 года). Доход, обложенный в Таиланде, зачитывается при расчёте российского НДФЛ.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Незнание кадастровой оценки. Налоги рассчитываются не от цены в договоре, а от оценочной стоимости Department of Lands (если она выше). Перед сделкой запросите кадастровую оценку — она может отличаться от рыночной цены на 20–40% в обе стороны.

2. Отсутствие фиксации расходов в договоре. Тайский закон не предписывает, кто платит transfer fee. Если в контракте нет чёткого пункта — вы заплатите всё. Проверяйте раздел 'expenses and taxes' до подписания.

3. Нарушение квоты 49%. Если иностранная квота в кондоминиуме исчерпана, регистрация freehold невозможна. Земельный офис откажет в переоформлении. Проверяйте квоту через юриста до внесения депозита.

4. Игнорирование налога на аренду. Многие иностранцы сдают кондо через управляющую компанию, но не подают декларацию в Revenue Department. Штрафы — до 200% от суммы неуплаченного налога.

5. Перевод средств не через тайский банк. Для регистрации freehold на иностранца Земельный офис требует справку FET (Foreign Exchange Transaction) — подтверждение перевода валюты из-за рубежа через тайский банк. Без этого документа право собственности не оформят.

Чек-лист перед сделкой

• Получить кадастровую оценку объекта в Department of Lands
• Проверить иностранную квоту кондоминиума (не более 49%)
• Зафиксировать распределение налогов и сборов в договоре купли-продажи
• Перевести средства международным переводом на счёт в тайском банке
• Получить справку FET от тайского банка
• Нанять независимого юриста для due diligence
• Уточнить статус продавца: физлицо или юрлицо, срок владения

FAQ

Что такое stamp duty при покупке кондо в Таиланде?

Stamp duty — гербовый сбор в размере 0,5% от зарегистрированной или оценочной стоимости (берётся большая). Применяется, если продавец владел объектом более 5 лет. Если менее 5 лет — вместо stamp duty взимается specific business tax 3,3%.

Платит ли иностранец stamp duty при покупке кондо?

Обычно stamp duty оплачивает продавец. Однако стороны могут договориться иначе. Всегда проверяйте условия в договоре.

Какой общий размер налогов при покупке кондо на Пхукете?

Для покупателя — от 1% до 2% от стоимости объекта (transfer fee). Для продавца — от 1,5% до 6%+ в зависимости от срока владения и юридического статуса.

Нужно ли платить налог на аренду кондо в Таиланде?

Да. Арендный доход облагается по прогрессивной шкале от 5% до 35%. Стандартный вычет для доходов от аренды недвижимости — 30% от валового дохода.

Есть ли двойное налогообложение между Россией и Таиландом?

Между странами действует СОИДН от 1999 года. Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается при расчёте НДФЛ в России. Двойного обложения одного и того же дохода быть не должно.

Что такое FET и зачем она нужна?

FET (Foreign Exchange Transaction form) — документ тайского банка, подтверждающий поступление валюты из-за рубежа. Без FET Земельный офис не зарегистрирует freehold-право собственности на иностранца.

Могу ли я снизить налоговую нагрузку при перепродаже?

Да. Если вы продаёте кондо после 5 лет владения, specific business tax (3,3%) заменяется на stamp duty (0,5%). Разница — 2,8% от стоимости, что при объекте за 10 млн бат составляет 280 000 бат экономии.

Какие ежегодные налоги платит владелец кондо?

С 2020 года действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка — 0,02% от кадастровой оценки. Для объекта за 6 млн бат это около 1 200 бат в год.

Главное правило: распределение налогов и сборов в Таиланде — предмет переговоров. Перед подписанием любого документа привлеките квалифицированного юриста, который проверит объект, квоту и условия договора. Экономия на юристе при сделке от 5 млн бат — ложная экономия.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →