Вторичный рынок Пхукета: навигатор для инвестора в реалиях 2025 года

Рынок недвижимости Пхукета в 2025 году демонстрирует признаки зрелости, формируя два полноценных и конкурирующих сегмента: первичное строительство и готовые объекты. Если ранее вторичная недвижимость воспринималась как компромисс, то сегодня это осознанный выбор для инвесторов и покупателей, ценящих скорость сделки и готовую инфраструктуру. Анализ текущего предложения показывает, что грамотная оценка ликвидности resale-объектов позволяет заключать сделки с существенным дисконтом к новостройкам, не теряя в инвестиционной привлекательности.

По данным на вторую половину 2025 года, на вторичном рынке Пхукета экспонируется свыше 40 тыс. объектов, из которых более 80% (около 33,7 тыс.) составляют квартиры в кондоминиумах, а оставшуюся долю - виллы и таунхаусы. Этот внушительный объем предложения формирует высококонкурентную среду, где ключевым преимуществом для покупателя становится цена.

Ценовой разрыв между новыми и готовыми лотами остается значительным. Так, средняя стоимость квадратного метра в кондоминиуме от застройщика достигает 139 тыс. батов, тогда как на вторичном рынке аналогичный актив можно приобрести в среднем за 100 тыс. батов. Таким образом, дисконт составляет порядка 28-30%, что открывает для инвестора возможность либо сэкономить на покупке, либо приобрести объект большей площади за тот же бюджет.

В сегменте вилл эта разница еще более ощутима. Брендированные виллы в новых проектах реализуются по цене около 162 тыс. батов за квадратный метр. На вторичном рынке виллу сопоставимого качества, но без премиальной наценки за новизну, можно найти по цене в районе 73 тыс. батов за метр. Спрос, согласно аналитике FazWaz, концентрируется на однокомнатных квартирах со средней стоимостью сделки 3,15 млн батов и трехкомнатных виллах в ценовом диапазоне 12-13 млн батов.

Основным преимуществом вторичного рынка Пхукета остается скорость. Покупатель получает право собственности и ключи в кратчайшие сроки, что позволяет незамедлительно использовать актив для проживания или сдачи в аренду и генерировать денежный поток. В отличие от проектов на стадии котлована, здесь отсутствуют риски затягивания сроков строительства.

Срок экспозиции ликвидного объекта на вторичном рынке сегодня составляет от одного до четырех месяцев. Наиболее быстро реализуются лоты, обладающие совокупностью ключевых характеристик:

• Локация: Неизменным спросом пользуются районы с развитой инфраструктурой, такие как Банг Тао, Чернгталаи и Раваи. Близость к пляжам, международным школам, ресторанам и торговым центрам напрямую влияет на скорость продажи.

• Качество управления: Наличие профессиональной управляющей компании, которая поддерживает территорию и инженерию комплекса в идеальном состоянии, существенно повышает привлекательность объекта.

• Видовые характеристики: Панорамный вид на море или зелень тропического сада остается мощным фактором, увеличивающим капитализацию недвижимости.

• Планировка и площадь: Вторичный рынок предлагает больше вариантов с просторными планировками, которые сегодня менее распространены в новых проектах, ориентированных на оптимизацию пространства.

«Мы наблюдаем качественную трансформацию спроса, - комментирует Леонид Устинов, генеральный директор Kalinka Thailand. - Покупка на вторичном рынке перестала быть решением "второго сорта". Клиенты все чаще выбирают готовые объекты в обжитых, престижных районах, где уже сформирована комфортная среда. Для них возможность немедленно въехать и пользоваться всеми благами локации перевешивает желание приобрести абсолютно новый, но еще не обжитый актив. Это выбор в пользу проверенного качества и предсказуемой доходности».

Профиль покупателя недвижимости на Пхукете также претерпел изменения. Если несколько лет назад рынок был движим преимущественно спекулятивными инвесторами, ориентированными на быструю перепродажу, то в 2024-2025 годах выросла доля конечных пользователей. Это люди, приобретающие жилье для собственного проживания, сезонного отдыха или удаленной работы.

Такой сдвиг в сторону lifestyle-покупок повышает требования к качеству самого объекта и окружающей его среды. Покупатели стали более тщательно оценивать не только инвестиционный потенциал, но и реальное удобство для жизни. Эта тенденция стабилизирует рынок, делая его менее подверженным спекулятивным колебаниям. В то же время, активная конкуренция с новостройками заставляет продавцов на вторичном рынке быть более гибкими, предлагать разумные скидки и содержать свои объекты в отличном состоянии, что в конечном итоге выгодно для конечного покупателя.