Битва за берег: как климатическая эрозия меняет рынок недвижимости Пхукета

Глобальное потепление и повышение уровня мирового океана диктуют новые правила игры для девелоперов Таиланда. Сокращение пригодных для застройки территорий на фоне ужесточения экологических норм превращает проекты первой береговой линии в дефицитный актив с инвестиционной премией до 40%.

Пхукет традиционно воспринимается как главный туристический хаб королевства, где 33 песчаных пляжа генерируют порядка 15% национального ВВП за счет индустрии туризма. Однако по состоянию на ноябрь 2025 года этот природный капитал сталкивается с беспрецедентными вызовами. Геоэкологическая ситуация заставляет власти пересматривать градостроительную политику, что напрямую влияет на стоимость и ликвидность квадратного метра в прибрежных зонах.

Актуальные данные научного моделирования рисуют тревожную картину будущего. Согласно расчетам климатологов, к концу текущего столетия Пхукет рискует утратить от 20 до 32 пляжей. Масштаб потерь зависит от глобального климатического сценария: оптимистичного SSP1 2.6 или пессимистичного SSP5 8.5.

Уже сегодня динамика изменения береговой линии фиксирует отступление суши на отдельных участках со скоростью от 1 до 1,89 метра ежегодно. В масштабах страны эрозии подвержено около 570 километров побережья, теряющего более метра в год, а на критических 200 километрах этот показатель превышает пять метров. Для инвестора эти цифры означают одно: физическое пространство для реализации элитных beachfront-проектов неумолимо сжимается.

В ответ на угрозу исчезновения пляжей правительство Таиланда внедрило жесткий регламент застройки, который делит прибрежные территории на зоны со строгими ограничениями высотности.

Первая зона, простирающаяся на 20 метров от линии прилива, является «красной линией», где любое капитальное строительство находится под полным запретом. Следующий сектор, охватывающий расстояние от 20 до 50 метров, допускает возведение объектов высотой не более 6 метров. Это формирует так называемую малоэтажную линию, сохраняющую визуальный простор побережья.

В диапазоне от 50 до 200 метров девелоперам разрешено поднимать здания до 12 метров. Высотная застройка до 23 метров возможна лишь за пределами этой границы и только при соблюдении ряда дополнительных экологических условий. Особое внимание уделяется сохранению зеленых насаждений, которые служат естественным барьером против оползней и наводнений. Участки, прилегающие к мангровым лесам или крутым склонам, часто получают статус полностью закрытых для освоения территорий.

Любой девелоперский проект на первой линии, вне зависимости от его масштаба, обязан пройти процедуру экологической оценки (EIA). В 2025 году требования к получению этого сертификата стали еще строже. Застройщикам приходится внедрять комплексные инженерные решения для минимизации воздействия на экосистему, что существенно увеличивает себестоимость работ.

Генеральный директор Kalinka Thailand Леонид Устинов отмечает, что современный рынок недвижимости переживает фундаментальную трансформацию ценности активов. По его словам, понятие премиальности смещается от качества отделки в сторону уникальности локации. Эксперт подчеркивает, что возможность владеть объектом у воды становится привилегией, доступной всё более узкому кругу инвесторов, так как количество таких лотов физически ограничено природой и законом.

Совокупность климатических и регуляторных факторов привела к формированию так называемой «премии за первую линию». Аналитика показывает, что расположение отеля или резиденции непосредственно у пляжа автоматически повышает стоимость размещения на 13–41%.

Доля земель, реально пригодных для строительства в пляжной зоне, ежегодно сокращается. Это провоцирует острую конкуренцию за редкие свободные лоты, взвинчивая цены еще на этапе предпродаж. Рынок реагирует даже на малейшие корректировки законодательства. Например, разрешение на застройку участков, расположенных на высоте от 80 до 140 метров над уровнем моря, способно вызвать мгновенный всплеск спроса, несмотря на жесткие лимиты по площади и этажности.

В текущих реалиях недвижимость Пхукета на первой линии переходит из разряда просто курортного жилья в категорию коллекционных активов, ценность которых обеспечена их невосполнимостью.