Инвестиции на миллионы: как защитить свою недвижимость в Таиланде от мошенничества управляющих компаний

Рынок недвижимости Таиланда продолжает демонстрировать уверенный рост. По данным аналитического агентства Knight Frank, по итогам второго квартала 2025 года спрос на аренду вилл на Пхукете со стороны иностранных туристов вырос на 18% в годовом исчислении. Повышенный интерес инвесторов к региону закономерен, однако он же порождает и значительные риски, связанные с выбором недобросовестных партнеров по управлению активами. Недавний случай с одним из российских инвесторов, который лишился около 2 млн батов из-за мошеннических действий управляющей компании (УК), стал показательным примером уязвимости собственников.

Ключевая проблема, с которой сталкиваются инвесторы, - недостаток финансовой прозрачности. Мошенничество с недвижимостью в сфере управления чаще всего реализуется через несколько отработанных схем. Основная из них - создание параллельной системы отчетности.

Управляющая компания заключает официальный договор с собственником, но при этом сдает объект туристам через неофициальные каналы или по заниженной в документах стоимости. Разница между реальной ценой аренды и той, что указана в отчете для инвестора, оседает на счетах УК. Другой распространенный метод - завышение операционных расходов. В отчеты вписываются несуществующие затраты на мелкий ремонт, уборку или маркетинг, что напрямую снижает итоговую доходность недвижимости инвестора.

Чтобы обезопасить свои инвестиции в недвижимость Таиланда, эксперты рекомендуют выстраивать систему управления, в которой у собственника есть прямой доступ ко всем финансовым потокам. Этого можно достичь с помощью трех ключевых шагов.

Во-первых, необходимо настаивать на том, чтобы все выплаты от онлайн-платформ бронирования (таких как Booking.com, Agoda, Airbnb) поступали напрямую на личный банковский счет владельца. Для этого иностранному гражданину достаточно открыть счет в Таиланде, что является стандартной процедурой при покупке недвижимости. Такой подход исключает возможность для УК манипулировать входящими платежами.

Во-вторых, обязательным условием должна стать интеграция объекта в единую онлайн-систему управления, к которой у собственника есть круглосуточный доступ. Это позволяет в режиме реального времени видеть все бронирования, их стоимость и статус, а также отслеживать все операционные расходы. Полный контроль доходов от аренды - фундаментальное условие безопасности.

Как отмечает генеральный директор Kalinka Thailand Леонид Устинов, прозрачность является новым стандартом на рынке.

«Краеугольный камень доверительных отношений между инвестором и управляющей компанией - это абсолютная финансовая транспарентность. Современный стандарт работы, который мы считаем обязательным, предполагает прямое зачисление всех доходов от аренды на личный счет собственника, минуя счета компании. В сочетании с круглосуточным онлайн-доступом к панели управления, где видны все брони и расходы, это полностью исключает риск скрытых комиссий и мошенничества, превращая инвестиции в предсказуемый и контролируемый актив», - поясняет Леонид Устинов.

Правильный выбор партнера - залог успеха для тех, кто планирует купить недвижимость в Таиланде для последующей сдачи в аренду. При поиске УК следует обращать внимание не только на размер комиссии, но и на технологическую и юридическую базу компании.

Надежный партнер всегда предложит прозрачную схему управления недвижимостью, закрепленную в договоре. В документе должны быть четко прописаны все условия: от порядка распределения доходов до регламента предоставления отчетности и зоны ответственности сторон. Отказ предоставить доступ к онлайн-кабинету или попытки настоять на приеме всех платежей на счет компании должны стать для инвестора серьезным поводом для беспокойства.

Для собственников, желающих сдать квартиру в Таиланде или виллу через профессиональную УК, процесс обычно состоит из нескольких стандартных этапов:

1. Первичная консультация и аудит объекта. Специалисты компании оценивают состояние недвижимости, ее расположение и рыночный потенциал для формирования стратегии сдачи в аренду.

2. Прогноз доходности. На основе анализа рынка и характеристик объекта рассчитывается ожидаемый уровень дохода и срок окупаемости инвестиций.

3. Заключение договора. Согласовываются и подписываются все юридические документы, в которых фиксируются права и обязанности сторон, размер комиссии и порядок расчетов.

4. Подготовка и запуск. Объект фотографируют, размещают на всех ключевых платформах бронирования и интегрируют в систему онлайн-управления, предоставляя собственнику все необходимые доступы.

Тщательный подход к выбору управляющей компании и выстраивание прозрачной системы контроля позволяют минимизировать риски инвестиций в недвижимость и превратить ее в стабильный источник пассивного дохода.