Налоги на недвижимость в Таиланде: как не платить дважды

Россиянин, купивший кондоминиум на Пхукете за 12 млн бат, при перепродаже через три года может заплатить налоги дважды — и в Таиланде, и в России. Суммарная нагрузка способна достичь 25–30% от прибыли. Но соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом позволяет этого избежать.

Проблема в том, что большинство покупателей узнают о налоговых обязательствах постфактум — когда деньги уже потеряны. Эта статья — практическое руководство по всем налогам, которые касаются иностранного владельца недвижимости в Таиланде, с конкретными ставками, сценариями и способами оптимизации.

Быстрый ответ

• Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) между Россией и Таиландом действует с 1999 года (Федеральный закон № 14-ФЗ от 12.01.1999)

• Transfer fee при покупке — 2% от оценочной стоимости, обычно делится пополам между покупателем и продавцом

• Withholding tax при продаже — прогрессивная шкала от 5% до 35% в зависимости от срока владения и оценочной стоимости

• Налог на арендный доход в Таиланде — от 5% до 35% по прогрессивной шкале для физлиц

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% при продаже недвижимости, если владели менее 5 лет

• Россия облагает мировой доход резидентов по ставке 13–15%, но СИДН позволяет зачесть налоги, уплаченные в Таиланде

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондоминиума для сдачи в аренду

Вы приобретаете квартиру за 8 млн бат на Пхукете. При регистрации сделки в Land Office вы платите:

• Transfer fee: 2% = 160 000 бат (часто 50/50 с продавцом, т.е. ваша доля — 80 000 бат)
• Stamp duty: 0,5% = 40 000 бат (не взимается, если применяется SBT)

Арендный доход — допустим, 40 000 бат/месяц (480 000 бат/год). Тайский налог рассчитывается по прогрессивной шкале Personal Income Tax (PIT). После стандартных вычетов (60 000 бат личный вычет + 30% от дохода на расходы) эффективная ставка составит примерно 5–10%.

В России этот же доход облагается НДФЛ 13%. Однако по статье 23 СИДН вы вправе зачесть тайский налог. Если в Таиланде заплатили 35 000 бат, в России доплатите только разницу.

Сценарий 2: Перепродажа через 3 года с прибылью

Купили за 10 млн бат, продаёте за 14 млн бат. Срок владения — менее 5 лет, значит:

• Specific Business Tax (SBT): 3,3% от оценочной стоимости = около 462 000 бат
• Withholding tax: рассчитывается Land Office по прогрессивной шкале от оценочной стоимости, разделённой на количество лет владения. При 3 годах и оценке 12 млн бат удержание составит примерно 400 000–600 000 бат
• Transfer fee: 2% = 280 000 бат (если полностью на вас)

Итого тайские налоги при продаже: 1,1–1,3 млн бат (около 8–10% от цены продажи).

В России прирост капитала 4 млн бат (≈ 10 млн руб. по текущему курсу) облагается НДФЛ 13%. Но налоги, уплаченные в Таиланде, зачитываются.

Сценарий 3: Продажа после 5 лет владения

Главное преимущество — SBT не применяется. Вместо 3,3% вы платите только stamp duty 0,5%. Экономия на объекте стоимостью 14 млн бат — около 392 000 бат. В России объект, которым владели более 5 лет, освобождается от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ (если вы налоговый резидент РФ).

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование тайской налоговой декларации. Иностранцы, сдающие недвижимость в аренду, обязаны подавать декларацию PND 90/91 в Revenue Department до конца марта. Штраф за непредставление — до 200 000 бат плюс пени.

2. Неправильный расчёт withholding tax. Land Office считает налог от оценочной стоимости, а не от фактической цены сделки. Оценка может быть как выше, так и ниже рыночной цены. Проверяйте оценку заранее на сайте Treasury Department.

3. Потеря статуса налогового резидента РФ. Если вы провели в России менее 183 дней в году, ставка НДФЛ вырастает до 30%, а право на зачёт по СИДН усложняется. При этом вы можете стать налоговым резидентом Таиланда (183+ дней в стране), что меняет всю картину.

4. Перевод средств в Таиланд в год получения дохода. С 2024 года Таиланд облагает налогом иностранный доход, переведённый в страну в том же налоговом году, когда он был получен. Раньше можно было перевести деньги через год — теперь это правило ужесточено.

5. Отсутствие документов для зачёта. Чтобы зачесть тайские налоги в России, нужны: заверенная копия тайской декларации, квитанции об уплате, перевод на русский язык. Без этих документов ФНС откажет в зачёте.

6. Оформление на компанию без анализа последствий. Тайская компания платит корпоративный налог 20% на прибыль. Для небольших объектов это может быть невыгоднее, чем личное владение.

FAQ

Действует ли СИДН между Россией и Таиландом в 2026 году?

Да. Соглашение вступило в силу в 1999 году и не денонсировано ни одной из сторон. Оно охватывает доходы от недвижимости (статья 6), прирост капитала (статья 13) и устранение двойного налогообложения (статья 23).

Какой налог платит иностранец при покупке недвижимости в Таиланде?

Основной — transfer fee 2% от оценочной стоимости. На практике его часто делят пополам с продавцом. Дополнительно вы оплачиваете юридическое сопровождение и due diligence, но это не налог.

Нужно ли подавать налоговую декларацию в Таиланде?

Да, если у вас есть доход от аренды или вы продали недвижимость. Декларация подаётся в Revenue Department до 31 марта следующего года.

Как рассчитывается withholding tax при продаже?

Land Office делит оценочную стоимость на количество лет владения, применяет прогрессивную шкалу PIT (от 5% до 35%) к полученной сумме, затем умножает результат на количество лет владения. Чем дольше владели — тем ниже эффективная ставка.

Можно ли избежать SBT 3,3%?

Да — если владели недвижимостью более 5 лет или если объект использовался как основное место жительства (с пропиской) более 1 года. В этом случае вместо SBT платится stamp duty 0,5%.

Какой ежегодный налог на владение недвижимостью?

Land & Building Tax: 0,02% для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат (если это не основное жильё). Для объектов дороже 50 млн бат ставка растёт до 0,1%. Основное жильё стоимостью до 50 млн бат освобождено от налога.

Что выгоднее — владеть лично или через компанию?

Для одного объекта стоимостью до 20 млн бат личное владение обычно выгоднее. Корпоративная структура имеет смысл при портфеле из 3+ объектов с арендным доходом свыше 2 млн бат/год, когда расходы на содержание компании компенсируются налоговыми вычетами.

Как перевести деньги на покупку без лишних налогов?

Денежный перевод на покупку недвижимости не облагается тайским подоходным налогом — это не доход, а инвестиция. Но банк-получатель выдаст Foreign Exchange Transaction Form (FETF), которая необходима для регистрации права собственности на кондоминиум в freehold.

Что будет с налогами при наследовании?

Таиланд взимает налог на наследство свыше 100 млн бат по ставке 5% для прямых наследников и 10% для остальных. Для большинства инвесторов этот порог недостижим.

Практический чеклист перед покупкой

• ☐ Проверить оценочную стоимость объекта на сайте Treasury Department
• ☐ Зафиксировать в договоре распределение transfer fee между сторонами
• ☐ Перевести средства через международный банковский перевод (для получения FETF)
• ☐ Сохранить все квитанции об уплате тайских налогов
• ☐ Определить свой налоговый резидентский статус на текущий год
• ☐ Подать тайскую декларацию до 31 марта (если есть арендный доход)
• ☐ Заявить зачёт тайских налогов в российской декларации 3-НДФЛ
• ☐ Получить заверенный перевод тайских налоговых документов

Грамотное налоговое планирование экономит 5–15% от стоимости сделки. Начинайте считать налоги до покупки, а не после.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →