Photo by Ruslan Masharipov on Pexels
80 000 квартир на Пхукете: где очередь длиннее всего
Рынок кондоминиумов Пхукета подошёл к точке, за которой простое «купить и заработать» больше не работает. По данным рынка, на острове насчитывается около 46 300 сданных квартир в кондоминиумах и ещё 32 600 единиц в стадии строительства или анонсированных проектов. Если округлить — на горизонте 2027–2029 годов фонд жилья в кондо приблизится к 80 000 юнитов.
Это не абстрактная цифра. Каждая купленная квартира вступает в тройную конкуренцию: за арендатора сегодня, за покупателя на перепродаже завтра и за внимание рынка — всегда. Без понимания того, сколько аналогичных юнитов существует в вашем районе, любой инвестиционный расчёт повисает в воздухе.
Быстрый ответ
- 386 кондоминиумов построено на Пхукете с 1991 года (282 сданы, 104 строятся).
- Совокупный фонд квартир приближается к 80 000 единиц с учётом анонсированных проектов.
- Прирост строящегося фонда — 41,3% к уже существующему объёму. Основная волна сдачи — 2027–2028 годы.
- Бангтао + Лаян формируют почти половину всех строящихся кондо на острове.
- В Лаяне анонсировано 5 139 новых квартир при существующих 2 200 — рост в 2,3 раза.
- Центральный район (Кату, Вичит, Пхукеттаун) пережил бум раньше: к 16 000 квартир добавится лишь 3 328.
- Наименьшая конкуренция — в районах Поклок (172 квартиры, 0 строится), Май Као (66 строится), Найтон.
Варианты и сценарии
Сценарий 1: «Инвестиция в тихий район»
Районы с минимальным объёмом строительства — Поклок, Май Као, Найтон — выглядят привлекательно по цифрам. Конкуренция за арендатора практически отсутствует. Но есть оборотная сторона: конкуренция невелика именно потому, что спрос невелик. Туристическая инфраструктура там скромная, транспортная доступность ограничена. Такой район подходит для личного проживания или долгосрочной аренды, но рассчитывать на высокий сезонный доход сложно.
Сценарий 2: «Бангтао — ставка на главный хаб»
Бангтао вместе с Лаяном становится крупнейшим кластером кондоминиумов на острове. К существующим 5 180 квартирам планируется добавить более 10 500 единиц. Это удвоение за три-четыре года. Внутри района ситуация неоднородна: в зоне Лагуны строится «всего» 570 квартир к 2 000 существующим — перекос в сторону старого фонда. А вот соседний Как Танод получит 1 693 новых юнита, причём основная масса — это проекты самой Лагуны, которой не хватило площадки внутри своей территории. При этом Как Танод лишён пешеходной инфраструктуры и туристических маршрутов. Вопрос — кто будет арендовать квартиры в районе без удобного выхода к пляжу и ресторанам.
Сценарий 3: «Юг — второй фронт»
Равай часто называют «ещё не перегруженным» районом. Формально это так: 4 400 квартир сданы. Но анонсировано ещё 3 420 — прирост в 78%. Это не катастрофа уровня Лаяна, но и не тихая гавань. К тому же вторичный рынок на юге специфичен: по наблюдениям рынка, найти ликвидную вторичку с дисконтом для арендного бизнеса здесь крайне трудно. Дешёвые варианты существуют, но они, как правило, подходят для проживания и не представляют интереса для перепродажи.
Сценарий 4: «Центральный район — стабильный ветеран»
Кату, Вичит и Пхукеттаун суммарно содержат около 16 000 квартир, и к ним добавится лишь 3 328 — прирост около 21%. Бум прошёл, рынок зрелый. Целевая аудитория здесь преимущественно тайская, что кардинально меняет подход к ценообразованию и управлению. Для иностранного инвестора, ориентированного на курортную аренду, это не самый очевидный выбор.
Сценарий 5: «Камала и Сурин — премиальный коридор»
Камала: 2 142 сданных квартиры + 1 659 в строительстве (прирост 77%). Сурин: к действующему фонду добавляется 1 040 единиц. Районы популярны на стартах продаж — их буквально «разрывают». Но ключевой вопрос для премиального сегмента: есть ли реальный арендный спрос, а не просто ажиотаж при покупке.
Сравнительная таблица
| Район | Сдано квартир | Строится / анонсировано | Прирост к фонду | Оценка конкуренции |
|---|---|---|---|---|
| Бангтао + Лаян | ~5 180 | ~10 515 | +203% | Экстремально высокая |
| Равай | ~4 400 | ~3 420 | +78% | Высокая |
| Центр (Кату, Вичит, Таун) | ~16 000 | ~3 328 | +21% | Умеренная |
| Камала | ~2 142 | ~1 659 | +77% | Высокая |
| Сурин | ~1 040 (факт+план) | ~1 040 | ~50-60% | Средняя |
| Патонг | ~1 200 | ~400 | +33% | Умеренная |
| На Янг | ~1 816 | ~1 600 | +88% | Высокая |
| Челонг | ~942 | ~681 | +72% | Средняя |
| Поклок | 172 | 0 | 0% | Минимальная |
| Май Као | — | 66 | Минимум | Минимальная |
Основные риски и ошибки
1. Покупка «на районе» без учёта микролокации. Бангтао — не единый район. Зона Лагуны и зона Как Танода — это два совершенно разных рынка по инфраструктуре, спросу и перспективам. Совокупная статистика по Бангтао скрывает критически важные различия.
2. Иллюзия «последнего шанса». Тезис «земля заканчивается» — маркетинговый приём. Масштабы анонсированного строительства показывают: земли хватает. Дефицит — в качественной инфраструктуре, а не в площадках.
3. Игнорирование вторичного рынка. Каждая купленная новостройка через 3–5 лет превращается во вторичку. Конкурировать придётся не только с аналогичными юнитами из своего ЖК, но и с десятками тысяч квартир, которые сейчас ещё строятся.
4. Ставка на турпоток без анализа пропускной способности. Аэропорт Пхукета — единственная точка входа для большинства туристов. Расширение второй фазы перенесено на 2031 год. Физический потолок турпотока ограничивает спрос на аренду.
5. Переоценка «престижных» районов. Высокие продажи на старте (Камала, Сурин) не означают высокий арендный спрос. Между покупателем-инвестором и конечным арендатором — пропасть. Её нужно исследовать до сделки.
6. Покупка масштабного проекта на 700–800 юнитов без анализа конкуренции внутри комплекса. Современные кондоминиумы стали значительно крупнее. Если раньше типичный проект — 30–150 квартир, то сейчас появляются «гиганты». Внутренняя конкуренция при сдаче в аренду в таких комплексах может быть жёсткой.
FAQ
Сколько всего квартир в кондоминиумах на Пхукете? Около 46 300 сданных и примерно 32 600 в строительстве или анонсированных. Суммарно — порядка 80 000 единиц на горизонте 2028–2029 годов.
Какой район лидирует по объёму строительства? Бангтао + Лаян — там сосредоточено почти 50% всех строящихся кондо на острове.
Где меньше всего конкуренции? Поклок (0 строящихся), Май Као (66 строящихся), Найтон. Но низкая конкуренция обычно означает и низкий спрос.
Правда ли, что цены на кондо не падают? Не совсем. На рынке Пхукета в 2026 году есть примеры продажи как с существенной прибылью, так и с убытком. Старые ликвидные проекты — Cassia Residence, Calypso Garden Residence — дорожают. Менее удачные объекты теряют в цене.
Продлевают ли лизхолды на Пхукете? Да. Есть зафиксированные случаи продления лизхолдов первых проектов 1990-х годов в зоне Лагуны.
Когда основная масса строящихся проектов выйдет на рынок? Основная волна — 2027–2028 годы. Некоторые проекты строятся по 7–8 лет и могут не дойти до финиша.
Стоит ли покупать в Как Таноде? Район получит почти 1 700 новых квартир при нулевом текущем фонде. Инфраструктура отсутствует: нет пешеходных дорог, нет туристических объектов. Риск — крайне высокий.
Как расширение аэропорта влияет на рынок? Вторая фаза расширения аэропорта Пхукета перенесена на 2031 год. До этого пропускная способность остаётся ограниченной, что ставит потолок для роста арендного спроса.
Тайцы покупают кондо в Бангтао? Практически нет. Бангтао — рынок иностранных инвесторов. В центральном районе, наоборот, основная аудитория — тайская.
Что делать, если уже купил кондо в перегруженном районе? Анализировать микролокацию, управляющую компанию, состояние комплекса. Грамотное управление арендой и конкурентная ставка могут компенсировать давление предложения — но только отчасти.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.
По мотивам материала в открытых источниках.