Ответы на популярные вопросы

Постоянный вид на жительство (ПМЖ) в Таиланде в 2025 году: как получить и какие преимущества

Иммиграционное бюро Таиланда открыло приём заявлений на получение постоянного вида на жительство (Permanent Residency) в 2025 году. Период подачи установлен с 5 марта по 15 мая 2025 года. Это актуальная возможность для инвесторов, предпринимателей, топ-менеджеров и других квалифицированных специалистов, планирующих долгосрочное проживание и деловую активность в Таиланде.

Оформление ПМЖ особенно актуально для иностранных покупателей недвижимости, так как позволяет упростить множество процедур и снизить юридические и визовые риски.

ПМЖ избавляет от необходимости ежегодного продления визы и подачи уведомлений о месте пребывания каждые 90 дней. Статус резидента обеспечивает право на официальное трудоустройство без оформления отдельной рабочей визы.

Владельцы ПМЖ получают доступ к ипотечным продуктам и банковскому финансированию на тех же условиях, что и граждане Таиланда.

Также отсутствует необходимость перевода средств из-за рубежа при покупке квартиры в кондоминиуме, что значительно упрощает процесс приобретения недвижимости.

Постоянный вид на жительство позволяет оформить долгосрочное проживание супругу и детям заявителя. Через 5 лет после получения ПМЖ можно подать заявление на получение гражданства Таиланда.

Статус постоянного резидента бессрочный и отзывается в исключительных случаях, что делает его надёжным решением для тех, кто планирует жить или инвестировать в стране на долгосрочной основе.

Срок подачи заявлений установлен с 5 марта по 15 мая 2025 года.

Годовая квота составляет до 100 человек на каждую национальность. Для большинства стран, за исключением Индии и Китая, квота заполняется частично. Например, в 2015 году от граждан Канады было одобрено всего три заявки, а общее количество одобренных кандидатов составило около 275 человек.

Государственная пошлина за подачу на ПМЖ составляет порядка 200 000 бат.

Заявитель должен находиться в Таиланде не менее трёх лет на основании неиммиграционной визы с ежегодными продлениями.

Необходимо предоставить справку об отсутствии судимости, выданную в стране гражданства или постоянного проживания, а также иметь базовые знания тайского языка.

Получение ПМЖ через инвестиции

Минимальный размер инвестиций составляет 10 миллионов бат в компанию, зарегистрированную в Таиланде (тип — Limited или Public Company).

Вложенные средства должны быть направлены в легальный бизнес, не представляющий угрозу для общественных интересов. В ряде случаев допускается инвестирование в уставный капитал компании на сумму от 5 миллионов бат.

Получение ПМЖ через трудоустройство

Заявитель должен занимать руководящую должность не ниже уровня исполнительного директора. Уставной капитал компании-работодателя должен составлять не менее 10 миллионов бат.

Необходимо иметь действующее разрешение на работу сроком не менее трёх лет, официальную зарплату от 50 000 бат в месяц (в отдельных случаях — от 80 000 бат) и подтверждение уплаты налогов за последние два года.

Компания, в которой работает заявитель, должна быть прибыльной и соответствовать требованиям миграционного законодательства.

Требуется предоставить:

– справку об отсутствии судимости (срок действия не более 90 дней, с легализацией при необходимости),

– медицинскую справку из аккредитованного государственного учреждения в Таиланде,

– подтверждение доходов или вложений (выписки из банка, инвестиционные документы).

Все документы должны быть переведены на тайский или английский язык и соответствовать установленным требованиям Иммиграционного бюро.

Упрощённый порядок для супругов граждан Таиланда

Если заявитель состоит в официальном браке с гражданином или гражданкой Таиланда, он имеет право подать заявление по упрощённой процедуре. В этом случае снижаются требования к доходу, сроку проживания и размеру государственной пошлины.

Да, иностранцы имеют право владеть квартирами (condominiums) в Таиланде на условиях полной безусловной собственности — фрихолд. Однако такое владение возможно только в пределах установленных законодательством квот.

Согласно Condominium Act (B.E. 2522), иностранные граждане могут владеть не более 49% общей площади жилых помещений в одном кондоминиумном проекте. Оставшиеся 51% должны принадлежать гражданам Таиланда.

В настоящее время обсуждается законопроект об увеличении квоты иностранного владения до 75%, что может сделать рынок более открытым для зарубежных инвесторов. Однако на момент публикации правила 49% остаются действующими.

Фрихолд (Freehold) — это форма собственности, при которой покупатель становится полноправным владельцем квартиры. Иностранец может свободно распоряжаться таким объектом: продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Ограничения касаются только доли иностранного владения в пределах одного проекта.

1. Перевод средств из-за границы. Покупатель должен подтвердить, что средства для сделки поступили в Таиланд извне. Это соответствует валютному регулированию страны.

2. Форма валютной транзакции (FET Form). При переводе денежных средств в Таиланд через банк необходимо получить этот документ. Он потребуется при регистрации права собственности в Земельном департаменте.

3. Юридическая документация. Все документы, включая договор купли-продажи и титул (Chanote), должны быть оформлены в соответствии с законодательством. Договор составляется только на тайском языке. Рекомендуется привлечение юриста для проверки всех документов перед регистрацией сделки.

Как правило, иностранцы не могут владеть земельными участками напрямую. Однако есть несколько исключений:

• BOI (Board of Investment). Иностранные инвесторы, получившие одобрение по программе BOI, могут получить право собственности на землю для определённых проектов.

• Дипломатические и международные миссии. Такие организации могут владеть землёй на основании особого разрешения.

• Юридические структуры. В прошлом иностранцы создавали тайские компании с номинальными тайскими участниками для приобретения земли. Сегодня этот метод считается незаконным, и такие схемы строго проверяются государственными органами.

• Специальные экономические зоны. В некоторых зонах возможно предоставление особых условий владения землёй иностранным инвесторам.

Ключевым фактором является правильное юридическое сопровождение сделки, особенно при оформлении права собственности. Также необходимо учитывать валютный контроль и необходимость документального подтверждения источника происхождения средств. Нарушения этих требований могут привести к отказу в регистрации собственности.

Лизхолд (leasehold) — это форма долгосрочной аренды, которая позволяет иностранцам официально владеть правом пользования недвижимостью или землёй в Таиланде на срок до 30 лет с возможностью продления. Это легальный способ инвестирования в недвижимость без необходимости оформлять объект в полную собственность (фрихолд).

Согласно Гражданскому кодексу Таиланда, максимальный срок аренды для иностранцев составляет 30 лет.

Также в правительстве рассматривается инициатива по увеличению максимального срока аренды для иностранцев до 99 лет, что фактически приблизит лизхолд к пожизненному владению.

Да, для обеспечения юридической защиты прав арендатора договор аренды должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте Таиланда. Регистрация договора обязательна для сделок сроком от 3 лет и выше. Только зарегистрированный лизхолд имеет юридическую силу и обеспечивает арендатору право владения и пользования объектом на весь срок аренды.

Лизхолд предлагает несколько важных преимуществ для иностранных инвесторов:

Первое — юридическая защищённость. Зарегистрированный договор аренды признаётся тайским законодательством и даёт право на пользование объектом в течение всего срока.

Второе — гибкость. Объекты по договору лизхолда могут использоваться для личного проживания, коммерческих целей или сдачи в аренду, если такие условия предусмотрены договором.

Третье — отсутствие необходимости декларировать объекты недвижимости в долгосрочной аренде как зарубежную недвижимость в своей стране и платить с нее налоги, если такие предусмотрены местным законодательством.

Лизхолд — оптимальный выбор для иностранцев, желающих приобрести недвижимость, расположенную на земле (например, виллы), поскольку иностранцам запрещено прямое владение земельными участками. Также лизхолд подходит покупателям, не желающим показывать в декларациях зарубежную недвижимость, так как долгосрочная аренда не является владением и не требует декларирования.

Верховный суд Таиланда (Supreme Court) подтверждал в нескольких прецедентах, что Renewal Option (оговорка о продлении аренды на второй и третий сроки по 30 лет) носит характер личного обязательства между сторонами, но не создаёт автоматического вещного права.

Верховный суд подчеркивает, что преимущественное право продления аренды на срок, превышающий законодательно разрешённые 30 лет, не имеет силы, поскольку это фактически означало бы обход установленных законом ограничений.

При текущей судебной практике Верховного суда Таиланда иностранным инвесторам следует воспринимать лизхолд только как 30-летнее владение с возможностью, но без 100% гарантии дальнейшего продления.

Для надёжного долгосрочного планирования предпочтительно применять комплексные юридические схемы, включающие суперфиций, сервитуты и корпоративные структуры, либо рассматривать полноправное владение квартирами в кондоминиумах по квоте иностранного владения (Freehold Condominium), где подобные риски отсутствуют.

Нет, прямое владение землёй в Таиланде иностранцами запрещено законодательством. По закону собственниками земельных участков могут быть только граждане Таиланда. Лишь в порядке исключения, при наличии специального разрешения правительства, иностранцу может быть позволено оформить землю на своё имя.

Иностранец может владеть землёй через тайскую компанию, однако этот способ сопряжён с серьёзными ограничениями и рисками. По закону не менее 51% акций такой компании должно принадлежать гражданам Таиланда, а доля иностранца не может превышать 49%. Формально покупка земли происходит на юридическое лицо с уставного капитала в размере полной стоимости участка, при этом вся сумма должна быть внесена в уставной капитал гражданином Таиланда, который на момент регистрации земельного участка в земельном департаменте должен быть 100% владельцем компании. Таким образом, инвестору надо найти тайца/тайцев, которым он будет безоговорочно доверять, ведь по закону именно им будет принадлежать земля, и они вправе делать с ней все что угодно на протяжении минимум 3-х месяцев с момента регистрации сделки, после чего возможно ввести иностранного акционера в компанию на правах директора.

Власти страны ужесточили надзор за подобными схемами обхода запрета. Использование компании для владения землёй сегодня рассматривается как юридически рискованный шаг.

Долгосрочная аренда земли в Таиланде – основной легальный способ для иностранца получить право пользования участком. Максимальный срок аренды составляет 30 лет с возможностью продления ещё на такой же срок (пролонгация обычно прописывается в договоре). Чтобы аренда имела юридическую силу на весь оговоренный период, договор необходимо зарегистрировать в Земельном департаменте. Долгосрочная аренда даёт иностранцу надёжный контроль над недвижимостью, хотя право собственности на землю при этом остаётся за тайским владельцем.

Таиланд предоставляет иностранцам ограниченную возможность владения землёй через инвестиции по программе BOI. Если иностранный инвестор вложит в экономику страны не менее 40 миллионов бат и получит одобрение Совета по инвестициям (BOI), власти могут разрешить ему оформить один земельный участок в собственность. Такой участок должен использоваться только в жилых целях и имеет ограничение по площади. Это редкий случай, когда инвестиции в землю в Таиланде позволяют иностранцу стать владельцем участка.

В законодательстве Таиланда предусмотрены строгие ограничения для иностранцев на владение землёй. Прежде всего, некоторые территории определены как запретные зоны: например, приграничные районы закрыты для покупки земли иностранцами из соображений национальной безопасности.

Кроме того, введены лимиты на долю собственности: в отдельных проектах или местностях закон ограничивает процент земель, которыми могут владеть иностранцы, а остальная часть резервируется за гражданами Таиланда. Наконец, любые исключения из этих правил возможны только при наличии специального разрешения правительства и соблюдении строгих условий.

Брак с гражданином Таиланда не даёт иностранцу права напрямую владеть землёй. Земельный участок в этом случае оформляется только на тайского супруга, которому при покупке необходимо доказать, что земля приобретена на его личные средства (без финансового участия иностранного партнёра). Иностранец может пользоваться таким участком как член семьи, но юридическим собственником земли остаётся гражданин Таиланда.

Наиболее безопасный способ владения землёй для иностранца в Таиланде – заключение долгосрочной аренды. Официально зарегистрированный договор аренды на 30 лет (с возможностью продления) предоставляет надёжное и законное право пользования участком без нарушения запрета на прямое владение.

Для сравнения, другие варианты (через компанию или на имя тайского супруга) связаны с гораздо более высокими рисками и юридической неопределённостью. Даже инвестиционная схема BOI достижима лишь для немногих инвесторов из-за очень высоких требований. Поэтому долгосрочная аренда обычно рассматривается как оптимальное и наиболее безопасное решение для иностранного покупателя земли в Таиланде.

При покупке недвижимости в Таиланде в полную собственность (Freehold) покупатель уплачивает следующие налоги и сборы:

Гербовый сбор – составляет 0,5% от оценочной стоимости или фактической цены продажи (выбирается наибольшая сумма). Гербовый сбор оплачивается только в случае, если не применяется специальный налог на предпринимательскую деятельность (СПН).

Регистрационный сбор – равен 2% от оценочной стоимости недвижимости и оплачивается при регистрации права собственности в Земельном департаменте.

Специальный налог на предпринимательскую деятельность (СПН) – равен 3,3% от наибольшей стоимости (оценочной или фактической цены) и применяется только при продаже недвижимости в течение первых 5 лет после её покупки. При его применении гербовый сбор не взимается.

Withholding tax (налог у источника) – рассчитывается по ставке от 0% до 37% для физических лиц или фиксированно 1% для компаний-продавцов от стоимости сделки.

При покупке недвижимости на условиях долгосрочной аренды (Leasehold) покупатель оплачивает следующие налоги и сборы:

Регистрационный сбор – составляет 1% от общей стоимости договора аренды. Оплачивается при регистрации долгосрочного договора аренды в Земельном департаменте.

Другие указанные выше налоги (гербовый сбор, СПН и withholding tax) к сделкам по аренде, как правило, не применяются, поскольку не происходит передача права собственности, а лишь передача права пользования на определенный срок.

Таким образом, налоговые расходы при Leasehold существенно ниже, чем при Freehold, что является одним из преимуществ аренды для иностранных инвесторов в недвижимость Таиланда.

Налог на доходы от аренды недвижимости в Таиланде зависит от резидентства иностранца. Для нерезидентов применяется фиксированная ставка налога у источника (withholding tax) 15% от общей суммы арендного дохода. Этот налог удерживается управляющей компанией и перечисляется в налоговую службу Таиланда.

Резиденты облагаются налогом по прогрессивной шкале от 0% до 35%. При этом предусмотрен стандартный вычет 30% от арендного дохода на покрытие расходов на содержание недвижимости, а также полное вычитание процентов по кредиту на приобретение данной недвижимости.

Подоходный налог для иностранных граждан в Таиланде рассчитывается по прогрессивной шкале:

• До 150,000 бат – 0%

• 150,001-300,000 бат – 5%

• 300,001-500,000 бат – 10%

• 500,001-750,000 бат – 15%

• 750,001-1,000,000 бат – 20%

• 1,000,001-2,000,000 бат – 25%

• 2,000,001-5,000,000 бат – 30%

• Свыше 5,000,000 бат – 35%

Налог рассчитывается отдельно для каждой части дохода, попадающей под соответствующий налоговый порог.

Иностранные налогоплательщики могут снизить налогооблагаемую базу с помощью следующих вычетов:

• Проценты по ипотечным кредитам;

• Благотворительные пожертвования;

• Медицинские расходы;

• Взносы на пенсионное обеспечение.

Эти вычеты необходимо подтвердить документально при подаче налоговой декларации.

Годовая налоговая декларация подаётся до 31 марта следующего года за предыдущий налоговый период. Декларация может быть подана онлайн или лично в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика. Необходимо заранее подготовить все подтверждающие документы о доходах и расходах.

1-я очередь – прямые потомки (дети, внуки);

2-я очередь – родители;

3-я очередь – братья и сёстры полнородные;

4-я очередь – братья и сёстры неполнородные;

5-я очередь – дедушки и бабушки;

6-я очередь – дяди и тёти.

Является ли супруг законным наследником в Таиланде?

Да, в Таиланде переживший супруг признаётся законным наследником. Однако его доля в наследстве зависит от наличия других наследников.

• При наличии наследников первой очереди (потомки): супруг наследует долю, равную доле каждого ребёнка.

• При отсутствии потомков, но наличии наследников второй или третьей очередей (родители или полнородные братья и сёстры): супруг получает половину наследства.​

• При отсутствии наследников второй и третьей очередей, но наличии наследников четвёртой, пятой или шестой очередей (неполнородные братья и сёстры, дедушки и бабушки, дяди и тёти): супруг наследует две трети наследства.

• При отсутствии других наследников: супруг получает всё наследство.​

Эти положения регулируются статьёй 1635 Гражданского и торгового кодекса Таиланда.

Если нет наследников, наследство переходит государству.

Иностранный гражданин должен подтвердить своё право на наследование через завещание или по закону. Затем необходимо обратиться в суд для получения официального решения о распределении имущества. После вынесения решения суда наследник оплачивает налоги и регистрационные сборы, после чего недвижимость может быть переоформлена на его имя.

Иностранец не может наследовать землю в Таиланде напрямую. Наследник обязан продать участок земли в течение одного года после вступления в наследство. Полученные денежные средства могут быть выведены за пределы Таиланда.

Да, иностранец может наследовать квартиры в кондоминиумах, если соблюдается установленная законом квота иностранного владения (не более 49% от общего числа квартир в здании). Если квота превышена, наследник обязан продать квартиру.

В Таиланде действует налог на наследство по ставке 10% для прямых потомков и 20% для остальных наследников. При этом предусмотрен порог освобождения от налога: 100 млн бат для прямых наследников и 50 млн бат для прочих наследников.

Дарение недвижимости оформляется путём составления официального договора дарения, который регистрируется в Земельном департаменте. Даритель и одаряемый должны лично присутствовать при регистрации сделки. После регистрации права собственности переходят к одаряемому.

При передаче недвижимости в Таиланде в форме дарения применяются следующие налоги и сборы:

• Налог на дарение: Ставка составляет 5% от стоимости передаваемой недвижимости. Однако существуют пороговые значения, при которых налог не взимается:​

  • Для супругов, потомков и родителей: если стоимость подарка не превышает 20 миллионов бат.​

  • Для других лиц: если стоимость подарка не превышает 10 миллионов бат.​

  При превышении указанных сумм налог взимается с превышения по ставке 5%.​

• Регистрационный сбор: При дарении недвижимости взимается регистрационный сбор за передачу права собственности. Ставка составляет 2% от оценочной стоимости недвижимости.​

• Гербовый сбор: Составляет 0,5% от оценочной стоимости недвижимости.​

• Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax): В некоторых случаях может применяться ставка 3,3% от оценочной стоимости, если недвижимость передаётся в течение первых пяти лет владения.

Исполнитель завещания, назначенный в завещании или судом, отвечает за погашение долгов умершего, управление его имуществом и передачу наследства законным наследникам согласно решению суда или условиям завещания.