Как иностранцу легализовать доход от аренды в Таиланде

Рынок недвижимости Таиланда демонстрирует беспрецедентный рост интереса со стороны иностранных инвесторов. По итогам 2023 года, зарубежные покупатели вложили в таиландские кондоминиумы свыше 73,16 млрд бат, что на 25% превысило показатели предыдущего года. Всего было приобретено 14 449 объектов, а доля иностранцев на этом рынке достигла 13,4%.

Ключевыми драйверами спроса выступают граждане Китая, России и США. Причем российские инвесторы в 2023 году нарастили свои вложения на 67% по сравнению с 2022 годом, инвестировав в тайские квартиры 128 млн долларов.

Привлекательность инвестиций обусловлена высокой рентабельностью. Например, средняя доходность от аренды на Пхукете в 2023 году превысила 10% годовых, опережая большинство глобальных туристических направлений. На фоне этих цифр вопрос легализации получаемой прибыли и фискальных обязательств становится для иностранных собственников первостепенным.

Система налогообложения Таиланда для доходов от аренды, получаемых физическими лицами, основана на прогрессивной шкале. Важно отметить, что доход до 150 000 бат в год полностью освобождается от налогов.

При превышении этого порога вступают в силу дифференцированные ставки. Доход в диапазоне от 150 001 до 300 000 бат облагается по ставке 5%. Следующая ступень - от 300 001 до 500 000 бат - подпадает под 10%-ный налог. Далее ставки растут: 15% для доходов до 750 000 бат, 20% для доходов до 1 млн бат, и так вплоть до максимальной ставки в 35%, которая применяется к годовой прибыли, превышающей 1 млн бат.

Для юридических лиц, на балансе которых находится недвижимость, действует иная сетка. Компании с чистой прибылью до 300 000 бат пользуются нулевой ставкой. Прибыль в коридоре от 300 000 до 3 млн бат облагается по ставке 15%, а все, что свыше 3 млн бат, - по стандартной корпоративной ставке 20%.

Ключевым аспектом при расчете налога на доход от аренды в Таиланде является корректное определение налогооблагаемой базы. Законодательство позволяет применить стандартный вычет в размере 30% от валового годового дохода от аренды. Этот вычет покрывает предполагаемые расходы на содержание объекта.

После применения 30%-го вычета собственник имеет право дополнительно уменьшить оставшуюся сумму еще на 30 000 бат. Только после этих двух вычетов получается финальная налогооблагаемая база, к которой и применяются ставки прогрессивной шкалы.

Рассмотрим практический пример. Допустим, иностранный владелец получил валовый доход от аренды в размере 600 000 бат за год.

1. Применяем стандартный вычет: 600 000 бат - 30% (180 000 бат) = 420 000 бат.

2. Применяем дополнительный вычет: 420 000 бат - 30 000 бат = 390 000 бат.

3. Полученная налогооблагаемая база (390 000 бат) попадает в диапазон «от 300 001 до 500 000 бат», который облагается по ставке 10%.

4. Итоговая сумма налога к уплате составит 39 000 бат.

Процесс декларирования и уплаты налогов требует регистрации в Налоговой службе Таиланда (Revenue Department) для получения индивидуального налогового номера (TIN). Декларацию можно подавать как по месту нахождения недвижимости, так и в электронном виде.

Для большинства иностранных инвесторов, использующих услуги профессионального управления, процесс упрощается. Управляющая компания выступает в роли налогового агента. Она удерживает налог у источника (Withholding Tax) и самостоятельно подает за владельца форму PND 3.

Отдельного внимания заслуживает налог на добавленную стоимость (НДС). Он не применяется к большинству операций по сдаче жилой недвижимости в долгосрочную аренду. Однако, если годовой оборот собственника по всем объектам превышает 1,8 млн бат, возникает обязательство по уплате НДС. Стандартная ставка налога в 10% временно снижена правительством. Актуальная на ноябрь 2025 года льготная ставка составляет 7% и, согласно последним постановлениям, продлена до 30 сентября 2026 года.

Игнорирование фискальных обязательств в Таиланде влечет за собой серьезные финансовые санкции. Несвоевременная подача налоговой декларации карается минимальным штрафом в 200 бат за каждую форму. Однако гораздо существеннее пеня за просрочку платежа, которая начисляется в размере 1,5% от суммы недоимки ежемесячно.

В случае выявления факта уклонения от уплаты налога на доход от аренды, собственнику может быть доначислен штраф в размере до 40% от всей суммы задолженности. Кроме того, местные проверяющие органы наделены полномочиями проводить собственную оценку рыночной стоимости аренды. Если инспектор сочтет, что собственник искусственно занижает доход в декларации, налог будет пересчитан исходя из рыночных реалий, что повлечет за собой как доплату, так и применение всех штрафных санкций.