Фрихолд против лизхолда в Таиланде: что важно в 2025-2026 годах

В 2025 году для рынка жилья появились три ключевые переменные, которые напрямую влияют на расчёт сделок и выбор формы владения. Во-первых, Министерство внутренних дел временно снизило ставки регистрации купли-продажи и ипотеки до 0,01% для объектов стоимостью не более 7 млн батов при одновременном ограничении по сумме ипотеки; льгота действует с 22 апреля 2025 года по 30 июня 2026-го и доступна только гражданам Таиланда, иностранные покупатели под неё не подпадают. Во-вторых, Верховный суд подтвердил недействительность заранее прописанных «автоматических» продлений лизов по схеме 30+30+30: срок лизхолда ограничен 30 годами, а пролонгация возможна лишь по новой договорённости на момент истечения первоначального срока. Наконец, власти усилили точечные проверки суточной сдачи в кондоминиумах без гостинической лицензии, а нарушение грозит штрафом 20 тыс. батов и ежедневной пеней 10 тыс. батов до прекращения деятельности. Эти факторы нужно учитывать при планировании сделки и модели доходности на горизонте 2025-2026 годов.

Иностранный покупатель может оформить фрихолд только на квартиру в зарегистрированном кондоминиуме и лишь в пределах 49% общей продаваемой площади проекта, тогда как земля и индивидуальные дома остаются вне прямого иностранного владения за редкими исключениями. Наполнение этой квоты формирует дефицит и премию к цене на «иностранные» юниты, поэтому перед сделкой важно проверять остаток квоты у управляющей компании проекта или в Лэнд-офисе.

Вне рамок временных льгот базовые издержки остаются прежними: регистрационный сбор (transfer fee) - 2% от казначейской оценочной стоимости, Specific Business Tax - 3% плюс 10% муниципального сбора (в сумме 3,3%) при продаже в течение пяти лет владения или при продаже юрлицом, а при отсутствии SBT взимается гербовый сбор 0,5%. Доход у продавца-физлица облагается по прогрессии, у компаний - по корпоративным правилам; распределение платежей стороны фиксируют в договоре, на практике transfer fee нередко делят пополам. На ежегодной основе собственник оплачивает Land & Building Tax: для жилья - прогрессивно от 0,02% до 0,10% от оценочной стоимости; для «второго жилья» и использования под сдачу ставка может быть выше, а для основной резиденции у физлица действует значимая льгота на первые 50 млн батов оценочной стоимости.

Лизхолд - это долгосрочная аренда с обязательной регистрацией в Лэнд-офисе, если срок превышает три года. Стоимость регистрации составляет 1% от общей суммы арендных платежей за весь срок договора плюс гербовый сбор 0,1%. Максимальный срок - 30 лет, при этом «автоматические» продления, подписанные на старте, судом признаны ничтожными: продление возможно только по новой договорённости сторон к завершению первоначального периода. Это делает стоимость лизового права чувствительной к остаточному сроку и качеству контрагента.

Для регистрации иностранного фрихолда по кондоминиуму требуется подтверждение ввода средств из-за рубежа и их конвертации в баты в тайском банке. При суммах от 50 тыс. долларов США банк оформляет Foreign Exchange Transaction (FET) form; при меньших переводах Лэнд-офис принимает банковское письмо/credit advice со всеми реквизитами SWIFT и назначением платежа. На практике это означает необходимость указывать цель перевода (покупка конкретного юнита) и обеспечивать совпадение имён отправителя/получателя с будущим собственником.

Если приоритет - наследуемость, оборотная ликвидность и участие в долгосрочном росте цен, фокус смещается к фрихолду в проектах с устойчивым спросом и близкой к заполнению иностранной квотой; дефицит таких юнитов поддерживает цену и снижает риск на выходе. Если задача - владение домом или виллой на земле, к которой иностранцу прямого фрихолда недоступно, лизхолд остаётся рабочим инструментом при условии прозрачной финансовой модели, надёжного собственника земли и корректной юридической архитектуры договора без неработающих «автопродлений». В обоих сценариях расчёт TCO должен включать не только «вход» (госпошлины и налоги при покупке), но и «ежегодку» в виде LBT, а стратегия аренды - соответствовать требованиям закона и правилам конкретного здания.

На горизонте 2025-2026 годов выбор между фрихолдом и лизхолдом сводится к компромиссу между постоянной собственностью, транзакционными издержками сегодня и предсказуемостью владения завтра. Регуляторные льготы по сниженным ставкам в 0,01% создают преимущество для граждан Таиланда, но не меняют базовой логики для иностранцев: надёжная структура сделки, доказуемое происхождение средств и реалистичная модель использования объекта важнее попыток «растянуть» срок аренды за пределы 30 лет. Судебная практика по лизам и ужесточение контроля краткосрока усиливают роль юридического и финансового due diligence на старте.