Законодательство Таиланда о недвижимости: что нужно знать иностранным инвесторам

Закон Таиланда строго регулирует возможность владения землей иностранными гражданами. Однако существует ряд исключений и легальных альтернатив, позволяющих инвестировать в недвижимость страны на законных основаниях. Особенно это актуально для российских инвесторов и предпринимателей, рассматривающих Таиланд как перспективное направление.

С учётом недавних мер по борьбе с номинальными структурами (ликвидировано 851 фиктивное юрлицо с совокупным ущербом более 15 миллиардов бат), ниже представлен актуальный обзор действующих норм.

Согласно Land Code B.E. 2497 (1954), иностранные граждане не имеют права владеть землей в Таиланде, за исключением установленных законом случаев (статьи 86 и далее).

Однако иностранцы могут приобретать квартиры в рамках Condominium Act, если суммарная доля иностранного владения не превышает 49% от общей жилой площади всех юнитов в проекте. Этот путь остаётся наиболее доступным и распространённым способом легального владения недвижимостью в Таиланде для иностранных инвесторов.

Владение через инвестиционные проекты (BOI)

Investment Promotion Act B.E. 2520 (1977), статья 27
Иностранные компании, получившие одобрение Совета по инвестициям Таиланда (BOI), могут приобретать землю для реализации утверждённых бизнес-проектов — от промышленных объектов до офисных зданий. Требуется прохождение процедуры получения инвестиционного сертификата и соблюдение всех условий BOI.

Земля в промышленных зонах

Industrial Estate Authority of Thailand Act B.E. 2522 (1979), статья 44
Компании с иностранным участием вправе владеть землей в специальных промышленных зонах, управляемых IEAT. Это стимулирует локализацию производства и внедрение зарубежных технологий.

Энергетические проекты

Petroleum Act B.E. 2514 (1971), статья 65
Компании, работающие в сфере разведки и добычи нефти и газа, могут владеть землёй, необходимой для производственной деятельности: буровые площадки, заводы, инфраструктура.

Приобретение земли для проживания при высоких инвестициях

Согласно положениям Investment Promotion Act, иностранцы, инвестирующие не менее 40 млн бат в экономику страны, имеют право на приобретение до 1 рай (1600 кв.м) земли для личного проживания. Решение принимается Министерством внутренних дел после анализа источников и значимости инвестиций.

Наследование недвижимости

Согласно Land Code, статьи 93–96, иностранцы могут получить землю в наследство от гражданина Таиланда (например, супруга). Однако если в течение года не будет получено специальное разрешение на владение от Министерства внутренних дел, земля подлежит продаже. На практике такие разрешения выдаются крайне редко.

Право долгосрочного пользования Sap-Ing-Sith

Введённый в 2019 году Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 даёт иностранцам право долгосрочного пользования землёй сроком до 30 лет с возможностью продления. Это не полноценное право собственности, но оно предоставляет значительный уровень защиты интересов инвестора. Подходит тем, кто ищет стабильную, но ограниченную по времени модель владения.

Для понимания отличий между Sap-Ing-Sith и классической арендой (leasehold) рекомендуем ознакомиться с подробным разбором в отдельной статье на нашем сайте.

Ответственность за нарушение закона

Любая попытка обойти законодательство путём использования тайских граждан как номинальных владельцев запрещена. В случае выявления нарушений предусмотрены штрафы, лишение свободы до 3 лет и принудительная продажа недвижимости. Такая практика особенно внимательно отслеживается после 2023 года, когда началось активное выявление фиктивных структур.