Налоги при покупке недвижимости в Таиланде: withholding tax и stamp duty

Покупатель кондоминиума на Пхукете за 12 млн бат заплатит в среднем 240 000 бат только в виде налогов и сборов при регистрации сделки. Многие инвесторы узнают об этих суммах уже в Land Office, когда отступать поздно.

Таиланд применяет четыре основных налога и сбора при передаче права собственности на недвижимость. Два из них вызывают больше всего вопросов у иностранцев: withholding tax (налог у источника) и stamp duty (гербовый сбор). Понимание механики этих платежей позволяет точно спрогнозировать бюджет сделки и грамотно распределить расходы между сторонами.

Стоит подчеркнуть: в Таиланде налоговая нагрузка при сделке зависит не только от цены объекта, но и от срока владения продавцом, типа продавца (физлицо или юрлицо) и оценочной стоимости по данным Казначейства (Government Appraised Value). Разница между рыночной и оценочной стоимостью может достигать 30-50%, что напрямую влияет на сумму налогов.

Быстрый ответ

• Transfer fee (сбор за регистрацию перехода права) составляет 2% от оценочной стоимости объекта или цены продажи (берётся бо́льшая из двух)
• Stamp duty (гербовый сбор) - это 0,5% от оценочной стоимости или цены продажи. Применяется только если не уплачивается Specific Business Tax
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% от оценочной стоимости или цены продажи. Применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет (или не был прописан по адресу более 1 года)
• Withholding tax - для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога с учётом срока владения; для юридических лиц - фиксированные 1% от оценочной стоимости или цены продажи
• SBT и stamp duty взаимоисключают друг друга: если применяется SBT, stamp duty не взимается
• Все налоги уплачиваются в момент регистрации сделки в Land Office (Земельном департаменте)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка у застройщика (юрлицо)

Застройщик как юридическое лицо почти всегда попадает под Specific Business Tax 3,3%, поскольку продажа недвижимости входит в его основную деятельность. Withholding tax для юрлица - это 1% от оценочной или контрактной стоимости (бо́льшая из двух).

На практике застройщики на Пхукете и в Бангкоке чаще всего берут на себя SBT и withholding tax, а transfer fee 2% делят с покупателем пополам (по 1%). Но это не закон, а рыночная практика. Всегда проверяйте контракт.

Пример: кондоминиум 8 млн бат, оценочная стоимость 6,5 млн бат. Расчёт ведётся от 8 млн (контрактная цена выше). Transfer fee: 160 000 бат, SBT: 264 000 бат, withholding tax: 80 000 бат. Итого: 504 000 бат налогов.

Сценарий 2: покупка у физического лица (вторичный рынок, владение менее 5 лет)

Здесь расчёт withholding tax значительно сложнее. Для физических лиц он определяется по прогрессивной шкале подоходного налога Таиланда (Personal Income Tax, PIT), и учитывает срок владения объектом.

Механика: оценочная стоимость делится на количество полных лет владения (но не более 10). Полученная «годовая» сумма облагается по ставкам PIT от 0% до 35%. Результат умножается на количество лет владения.

Пример: продавец владел квартирой 3 года, оценочная стоимость - 10 млн бат. «Годовой доход» = 10 000 000 / 3 = 3 333 333 бат. По шкале PIT 2026 года налог на эту сумму составит приблизительно 363 000 бат в год, итого withholding tax = 363 000 × 3 = около 1 089 000 бат. Также применяется SBT 3,3% (владение менее 5 лет).

Сценарий 3: покупка у физического лица (вторичный рынок, владение более 5 лет)

Если продавец владел объектом 5 лет и более (или был зарегистрирован по этому адресу более 1 года), SBT не применяется. Вместо него уплачивается stamp duty 0,5%. Withholding tax всё равно рассчитывается по прогрессивной шкале, но деление на большее число лет снижает «годовую базу» и, соответственно, эффективную ставку.

Пример: объект стоимостью 10 млн бат, срок владения 7 лет. «Годовой доход» = 10 000 000 / 7 = 1 428 571 бат. Налог по шкале PIT - приблизительно 178 500 бат в год, итого withholding tax = 178 500 × 7 = около 1 249 500 бат. Stamp duty = 50 000 бат. Transfer fee = 200 000 бат.

Обратите внимание: хотя ставка withholding tax в абсолютных цифрах выше из-за умножения на больше лет, отсутствие SBT (3,3%) делает этот сценарий выгоднее.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Занижение цены в контракте. Некоторые продавцы предлагают указать в договоре стоимость ниже реальной, чтобы сэкономить на налогах. Land Office использует оценочную стоимость Казначейства как минимальную базу, поэтому экономия ограничена. Но главный риск - это уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов по статье 37 Revenue Code.

2. Незнание распределения налогов. В Таиланде нет закона, обязывающего конкретную сторону платить тот или иной налог. Всё определяется договором. Если контракт молчит, по умолчанию все налоги ложатся на продавца. Но на практике покупатели часто соглашаются на «50/50» по transfer fee, не понимая, что могут этого не делать.

3. Путаница между SBT и stamp duty. Эти два платежа никогда не взимаются одновременно. Если ваш юрист включает оба в смету, это сигнал о некомпетентности.

4. Игнорирование оценочной стоимости. Оценочная стоимость Казначейства обновляется каждые 4 года. Следующее обновление для многих районов Пхукета ожидается в 2026-2027 годах. После пересмотра оценки могут вырасти на 15-30%, что автоматически увеличит налоговую базу.

5. Отсутствие предварительного расчёта в Land Office. Перед сделкой можно запросить предварительный расчёт всех налогов и сборов в Земельном департаменте. Это бесплатная услуга, но мало кто ей пользуется.

6. Withholding tax для нерезидентов. Если продавец - иностранец и налоговый нерезидент Таиланда, withholding tax всё равно удерживается. При этом зачесть его в стране гражданства продавца можно только при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения (у России с Таиландом такое соглашение действует).

FAQ

Кто платит withholding tax при покупке недвижимости в Таиланде?

Withholding tax удерживается из суммы, получаемой продавцом. Формально это налог продавца. Однако стороны могут перераспределить расходы в контракте. На первичном рынке застройщик обычно берёт withholding tax на себя.

Можно ли избежать Specific Business Tax?

Да, если продавец - физическое лицо и владел объектом более 5 лет либо был зарегистрирован по адресу объекта более 1 года. В этом случае вместо SBT 3,3% уплачивается stamp duty 0,5%.

Как рассчитывается withholding tax для юридического лица?

Фиксированная ставка 1% от оценочной стоимости Казначейства или контрактной цены (берётся бо́льшая сумма). Никакой прогрессивной шкалы.

Когда именно уплачиваются налоги при сделке?

В день регистрации перехода права собственности в Land Office. Налоги вычитаются из суммы сделки до выплаты продавцу. Без оплаты налогов регистрация не состоится.

Влияет ли тип недвижимости (кондо или вилла) на ставки налогов?

Ставки одинаковы для всех типов недвижимости. Разница возникает в структуре владения: если вилла оформлена на тайскую компанию, при продаже долей компании налоги при регистрации в Land Office не применяются, но возникают другие налоговые обязательства.

Можно ли получить возврат withholding tax?

Для налоговых резидентов Таиланда withholding tax засчитывается при подаче годовой декларации (PND 90/91). Если итоговый налог к уплате меньше удержанного, разницу можно вернуть. Для нерезидентов возврат практически невозможен.

Что такое Government Appraised Value и где его проверить?

Это оценочная стоимость, устанавливаемая Казначейством Таиланда (Treasury Department). Проверить можно на сайте treasury.go.th или запросить в местном Land Office. Обычно она ниже рыночной цены на 20-50%.

Какие налоги платит покупатель-иностранец при покупке кондоминиума?

По умолчанию покупатель не обязан платить withholding tax, SBT или stamp duty. Его единственный обязательный расход - transfer fee 2%, и тот часто делится пополам с продавцом. Однако контракт может предусматривать иное распределение.

Нужен ли юрист для расчёта налогов при сделке?

Настоятельно рекомендуется. Расчёт withholding tax для физических лиц требует знания прогрессивной шкалы PIT, точных данных о сроке владения и оценочной стоимости. Ошибка в расчёте может стоить сотни тысяч бат.

Грамотное планирование налогов при покупке недвижимости в Таиланде начинается до подписания контракта. Запросите предварительный расчёт в Land Office, проверьте оценочную стоимость объекта на сайте Казначейства и обязательно пропишите в договоре, кто несёт какие расходы. Каждый из этих шагов занимает не более часа, но экономит десятки и сотни тысяч бат.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →